摘要：從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，在一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個(gè)，下降60%至40%的城市有3個(gè)，下降40%至20%的城市有3個(gè)。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多地將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。通過(guò)合理的政策引導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)行，讓小城市樓市活躍起來(lái)，讓大城市樓市冷靜下來(lái)。

       相關(guān)媒體提供為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前對(duì)一批涉嫌存在違法違規(guī)銷(xiāo)售、惡意宣傳炒作、嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了曝光警示。

       此前，針對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，北京、天津、南京、深圳等22個(gè)城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控政策，從嚴(yán)限貸限購(gòu)。

       由此可見(jiàn)，從上到下都在緊鑼密鼓地為樓市“降溫”，并取得明顯成效。來(lái)自某地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市10月份市場(chǎng)成交量平均下調(diào)幅度達(dá)到了40%左右。

       盡管各地政策力度強(qiáng)弱各不同，但密集出臺(tái)的調(diào)整政策確實(shí)讓之前火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)了一個(gè)大范圍“降溫”，從而使房地產(chǎn)向著健康持續(xù)的方向發(fā)展。

       熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅回落

       與9月份相比，深圳和成都房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市環(huán)比漲幅也回落了1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)。

       從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)反應(yīng)看，本輪以問(wèn)題為導(dǎo)向、針對(duì)性極強(qiáng)的調(diào)控政策正產(chǎn)生積極效果。“本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的最大特點(diǎn)是執(zhí)行力強(qiáng)。僅半個(gè)月，過(guò)熱的市場(chǎng)就開(kāi)始降溫，政策的落地效果非常明顯�！蹦车禺a(chǎn)首席分析師表示，從政策執(zhí)行力度看，這是過(guò)去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度中最大的一次。

       此次各地調(diào)控升級(jí)力度強(qiáng)勁，限購(gòu)、信貸等關(guān)鍵內(nèi)容在新政中均有詳細(xì)涉及。同時(shí)，調(diào)控政策還采取多種方式加強(qiáng)了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)節(jié)，效應(yīng)也已傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。相比調(diào)控前市場(chǎng)最為火爆的8月和9月，成交的高價(jià)地?cái)?shù)量開(kāi)始減少。

       10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了當(dāng)月住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月前半月熱點(diǎn)城市出臺(tái)并實(shí)施調(diào)控新政后，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均已降低，漲幅回落明顯�！捌渲�，與9月份相比，深圳和成都房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市環(huán)比漲幅也都明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示。

       市場(chǎng)降溫首先表現(xiàn)在大幅萎縮的成交量上�！皬男陆ㄉ唐纷≌�網(wǎng)簽成交量看，在一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個(gè)，下降60%至40%的城市有3個(gè)，下降40%至20%的城市有3個(gè)�！眲⒔▊ケ硎尽�

       “從北京購(gòu)房資格核驗(yàn)情況看，10月1日至16日為1.74萬(wàn)戶(hù)，較9月份同比漲幅回落50個(gè)百分點(diǎn)。”專(zhuān)家表示，樓市成交量減少會(huì)促使房?jī)r(jià)漲幅回落。從市場(chǎng)價(jià)格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地已出現(xiàn)二手房降價(jià)的現(xiàn)象。

       談到今年前9個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)樓市頗為關(guān)注的北京市浩東律師事務(wù)所律師劉疆據(jù)相關(guān)媒體說(shuō)，部分二三線(xiàn)城市囤房太多，導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈無(wú)法周轉(zhuǎn)，去庫(kù)存有助于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，讓中小城市留住人才。

       “但問(wèn)題出在一些地區(qū)為了去庫(kù)存而出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策，使得大量資金以較快的速度進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅消化了二三線(xiàn)城市的庫(kù)存房，還直接帶火了本來(lái)就處于高位的一線(xiàn)房?jī)r(jià)�！眲⒔�說(shuō)。

       劉疆表示，“除了過(guò)熱投資和投機(jī)之外，也要考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性和客觀(guān)需求。比如，伴隨著收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和"二孩政策"的放開(kāi)，一些家庭的住房改善需求提前到來(lái)等因素�！�
多措并舉鞏固調(diào)控

       給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，要加大金融資產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度，給閑置財(cái)富找到更多的出口。此外，各個(gè)城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策。

       業(yè)界人士普遍認(rèn)為，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，當(dāng)務(wù)之急是既要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者回歸理性，又要給閑置財(cái)富找到更多的出口。

       “有人比喻股市和樓市是蹺蹺板，在股市火爆的時(shí)候，資金就從樓市撤出來(lái)投到股市，股市現(xiàn)在不溫不火，資金又回到了樓市，這種說(shuō)法雖然有些片面，但我們也呼吁盡快推動(dòng)資本市場(chǎng)的健康發(fā)展，使其成為個(gè)人投資的重要渠道，同時(shí)為居民提供更多的投資產(chǎn)品和投資渠道�！蹦尘W(wǎng)站房地產(chǎn)事業(yè)中心一位銷(xiāo)售總監(jiān)這樣說(shuō)。

       采訪(fǎng)中，相關(guān)媒體了解到，社會(huì)閑置資金需要出口，否則一旦這些“熱錢(qián)”在某些看似回報(bào)率較高的領(lǐng)域形成“堰塞湖”，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響也是不可估量的。

       對(duì)此，劉疆也認(rèn)為要加大金融資產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度。“當(dāng)前，金融理論界與實(shí)踐界在密集討論"資產(chǎn)荒"的問(wèn)題，在低利率時(shí)代，大量資金沒(méi)有出口，銀行儲(chǔ)蓄利率、債券收益率都偏低，股市留不住資金，導(dǎo)致資金出現(xiàn)羊群效應(yīng)，大量涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�

       同時(shí)，劉疆提出，給房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”要先給銀行“降溫”：“一味地加杠桿，一旦房?jī)r(jià)回調(diào)，銀行信貸將存在違約風(fēng)險(xiǎn)�！�

       最根本的解決之道，劉疆認(rèn)為是因城施策�！翱紤]到去庫(kù)存政策在一些地區(qū)的實(shí)際操作情況，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要制定大的框架，在這個(gè)框架之下，各個(gè)城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策，比如一線(xiàn)城市要控，減少房?jī)r(jià)泡沫；二、三線(xiàn)城市要調(diào)，特別是中小城市，還要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，優(yōu)化城市發(fā)展戰(zhàn)略�！眲⒔�認(rèn)為。

       中國(guó)銀行原外部監(jiān)事梅興保也表示支持房地產(chǎn)政策的分區(qū)域調(diào)控。梅興保說(shuō)：“熱點(diǎn)城市要加強(qiáng)調(diào)控，合理引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性；三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也不能"一棒子打下去"，這些領(lǐng)域本來(lái)就應(yīng)該去庫(kù)存的，特別是中西部的地級(jí)市、縣級(jí)市，這些地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平本來(lái)就偏低，房地產(chǎn)回暖是好現(xiàn)象�！�

       梅興保表示，現(xiàn)行的“一線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控從金融去杠桿、提高收入比例”的政策是正確的，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)抑制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，阻礙高端人才的聚集，而且一座城市未來(lái)的發(fā)展如果過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，這種發(fā)展也是不可持續(xù)的。

       各地政策分化明顯

       《2016年三季度市場(chǎng)總結(jié)與四季度趨勢(shì)展望》預(yù)計(jì)，四季度，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)快速上漲通道的二線(xiàn)及特大城市周邊三線(xiàn)城市，未來(lái)的調(diào)控政策將會(huì)加強(qiáng)。

       此前的9月6日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了《貫徹〈法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015～2020年）〉的實(shí)施方案》。相關(guān)媒體了解到，住建部將完善房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城施策。建立全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存和交易監(jiān)測(cè)平臺(tái)，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。實(shí)施住宅用地分類(lèi)供應(yīng)管理，完善和落實(shí)差別化稅收、信貸政策。建立公開(kāi)規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制，支持居民合理住房消費(fèi)。

       與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)在介紹今年8月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時(shí)特別提出，截至8月末，全國(guó)商品房待售面積為70870萬(wàn)平方米，比7月末減少512萬(wàn)平方米，已是連續(xù)6個(gè)月減少了。
同比來(lái)看，7月末，全國(guó)商品房待售面積71382萬(wàn)平方米，比6月末減少34萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)度正在提速。
       
       值得一提的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的任務(wù)同樣艱巨，更需堅(jiān)持對(duì)癥下藥。

       相關(guān)研究機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的《2016年三季度市場(chǎng)總結(jié)與四季度趨勢(shì)展望》顯示，三季度出臺(tái)去庫(kù)存措施的城市繼續(xù)增加，且政策更加具體細(xì)化。福建、沈陽(yáng)等地住宅和商辦庫(kù)存壓力均較大，在大力推進(jìn)住宅去庫(kù)存的同時(shí)，還進(jìn)一步出臺(tái)政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存；浙江明確了去庫(kù)存短期及中長(zhǎng)期目標(biāo)，措施涵蓋供需兩端以及健全長(zhǎng)效機(jī)制等多個(gè)方面；遼寧進(jìn)一步深化住房制度改革，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；蕪湖著重鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

       該報(bào)告預(yù)計(jì)，四季度，各線(xiàn)城市政策分化將更明顯，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)快速上漲通道的二線(xiàn)及特大城市周邊三線(xiàn)城市，未來(lái)調(diào)控政策將加強(qiáng)，比如在需求端展開(kāi)限購(gòu)、限貸以及限價(jià)等，在供應(yīng)端通過(guò)加大供給、加強(qiáng)監(jiān)管，平抑市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象。而東北、西北二線(xiàn)城市及多數(shù)三四線(xiàn)城市將繼續(xù)落實(shí)貨幣補(bǔ)貼、棚改貨幣化、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等政策，加大力度去庫(kù)存。商辦庫(kù)存整體承壓，未來(lái)將積極調(diào)節(jié)增量、盤(pán)活存量，降首付、減稅負(fù)以促進(jìn)需求增長(zhǎng)。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一階段必須更加嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)具體措施，以鞏固良好的開(kāi)端。同時(shí)，由于各城市政策力度不一，效果不同，為鞏固調(diào)控成果，部分力度不大的城市應(yīng)追隨力度強(qiáng)勁、落實(shí)到位的城市，進(jìn)一步加大政策的執(zhí)行力度。