摘要：針對(duì)近一段時(shí)間部分熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)“高燒”，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控熱潮正在掀起——自9月30日至10月8日，短短9天時(shí)間，北京、天津、成都、合肥、鄭州、杭州、蘇州、深圳等21個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，有的城市出臺(tái)了購房風(fēng)險(xiǎn)提示，旨在抑制投機(jī)投資需求，遏制房價(jià)過快上漲。

       相關(guān)媒體稱，多地房價(jià)上漲，凸顯樓市供求關(guān)系的不平衡，建議政府應(yīng)切實(shí)增加住房用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。但是，樓市高燒果真源于住宅用地供應(yīng)量不足嗎？

       結(jié)構(gòu)矛盾：

       資金避險(xiǎn)與冷熱不均

       國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，全國住宅銷售面積增長25.6%，銷售額增長40.1%。但從全國范圍來看，量價(jià)齊升的背后，樓市去庫存的效果并不明顯，一二線熱、三四線冷的結(jié)構(gòu)問題仍然突出。

       從庫存方面看，8月末，商品房待售面積70870萬平方米，僅比7月末減少512萬平方米，去庫存任務(wù)仍然艱巨。其中，住宅待售面積減少639萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加54萬平方米。

       央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元，占當(dāng)月新增貸款的一半以上。

       今年3月底，京滬深樓市新政出臺(tái)或從執(zhí)行層面從嚴(yán)，投資客的購房資格得到限制，因此，資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)不限購的酒店式公寓等類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為投資對(duì)象。比如長三角經(jīng)濟(jì)圈上海的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇杭，京津冀經(jīng)濟(jì)圈北京的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津等。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市也帶動(dòng)周邊樓市的投資，比如長三角蘇州樓市的火熱導(dǎo)致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫。

       “對(duì)于一線城市和熱點(diǎn)二線城市來說，投資情緒旺盛是一個(gè)突出的特點(diǎn)�！痹趪鴦�(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所綜合研究室主任劉為民看來，目前熱點(diǎn)城市陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)限購政策，一方面是緩解住房需求的釋放速度，另外一方面是調(diào)節(jié)市場的緊張情緒，“可能在未來一段時(shí)間內(nèi)，這些城市的限購政策還將持續(xù)存在。”

       調(diào)控十年：

       防泡沫與去庫存

       “此輪調(diào)控政策相對(duì)比較溫和，但針對(duì)性強(qiáng)，就是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)，房價(jià)上漲速度會(huì)有所放緩�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一說。

       回顧十年來的樓市政策，總有一種“過山車”的感覺。

       2005年，“國八條”開啟了調(diào)控房價(jià)的序曲，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。隨后至2007年，“國六條”出臺(tái)、央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及多次加息，政策持續(xù)收緊抑制市場過熱。

       2008年，是政策出現(xiàn)分水嶺的一年。上半年，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，中國樓市出現(xiàn)10年大拐點(diǎn)，量價(jià)齊跌，樓市過熱調(diào)控取得一定成效。但是，隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，從2008年9月央行降低貸款利息開始，一系列政策由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變，其結(jié)果就是2009年房價(jià)繼續(xù)上漲。

       2009年到2013年，從“國四條”開始，政策再度從寬松轉(zhuǎn)向調(diào)控，“新國十條”“新國八條”“新國五條”陸續(xù)出臺(tái)。這一輪的收緊，最終使得各地房價(jià)在不同時(shí)段出現(xiàn)回落。

       2014年，調(diào)控政策進(jìn)入新的輪回。各地方政府逐步取消限購限貸政策以及“930新政”等政策的出臺(tái)，最終導(dǎo)致樓市逐步回暖，并在2015年年底至今進(jìn)入新一輪暴漲……

       面對(duì)防泡沫與去庫存、一二線熱而三四線冷的結(jié)構(gòu)性矛盾，更需要從房地產(chǎn)政策之外，尋求更加宏觀有效的舉措加以引導(dǎo)。

       安居樂業(yè)：

       供地不足還是產(chǎn)業(yè)失衡

       針對(duì)市場分化，業(yè)內(nèi)專家普遍建議，房地產(chǎn)調(diào)控必須實(shí)行分類指導(dǎo)，因城施策。熱點(diǎn)城市的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是控房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)、防泡沫，三四線城市的重點(diǎn)依然是去庫存。

       受實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素影響，近期一些投機(jī)投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉建議，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)流入房地產(chǎn)市場的資金加強(qiáng)監(jiān)管，防控樓市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，同時(shí)引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

       城市安居，重在樂業(yè)。業(yè)內(nèi)人士指出，從長遠(yuǎn)來看，城市發(fā)展不能只是房地產(chǎn)一頭熱，必須要有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐。如果三四線城市仍舊沒有吸引力，那么一二線城市的房價(jià)就不可能“退燒”。

       全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌分析認(rèn)為，由于我國城市發(fā)展不均衡，北京、上海、深圳和一些重點(diǎn)二線城市本來就不存在去庫存問題。相反，很多三四線城市由于市場飽和、商業(yè)地產(chǎn)過多、產(chǎn)品業(yè)態(tài)錯(cuò)配等原因，庫存壓力仍然很大。

       從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是市場問題，更是宏觀社會(huì)政策的問題。面對(duì)房價(jià)暴漲的市場失靈，只有依靠社會(huì)政策不斷完善，在制度設(shè)計(jì)上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務(wù)空間布局進(jìn)一步均等化和合理化，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場失靈，避免城市無序擴(kuò)張。

       “樓市‘供給側(cè)’改革的重點(diǎn)應(yīng)該是‘疏’，疏導(dǎo)人口流向，建設(shè)多個(gè)智慧型中小城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，對(duì)涌入大城市的人口進(jìn)行疏導(dǎo)；疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加中小城市就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引人口在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)生活；疏導(dǎo)城市構(gòu)造，尤其是疏導(dǎo)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)�！鳖櫾撇�說。