摘要：過熱到甚至用“瘋狂”來形容亦不為過的中國房價(jià)，已經(jīng)引起國家高層智囊與各界專業(yè)人士廣泛關(guān)注。

       房價(jià)上漲癥結(jié)：貨幣供給缺少硬約束

       9月21日，在北京舉辦的某房地產(chǎn)高峰論壇上，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫跡象，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房價(jià)、地價(jià)暴漲，絕對房價(jià)已經(jīng)偏高。“全球前12大高房價(jià)城市中，中國作為發(fā)展中國家占了4席。地價(jià)高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經(jīng)釋放泡沫化信號(hào)�！�

       中國指數(shù)研究院9月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，9月12日至9月18日，即上周監(jiān)測的40個(gè)主要城市中，土地推出量環(huán)比增加7%，成交量環(huán)比增加16%，出讓金環(huán)比增加88%，樓面均價(jià)環(huán)比上漲26%，其中，北京商品住宅新開盤成交16.88萬平方米，環(huán)比上升24.30%。上周重點(diǎn)監(jiān)測的房企共拿地13宗，總出讓金約230.95億元，其中，9月12日金茂以49.95億元的總代價(jià)拿下無錫濱湖地塊，刷新無錫總價(jià)紀(jì)錄。

       此外，近期房價(jià)上漲的狀況已經(jīng)從一線城市的第一波，蔓延至蘇州合肥廈門南京第二波，眼下杭州、鄭州、成都和無錫正在掀起第三波搶購潮。

       限購限貸并沒能阻擋房價(jià)的躍進(jìn)，這似乎出乎不少人的意料。

       對此，業(yè)界的看法是，推動(dòng)本輪房價(jià)暴漲的因素主要是：第一，廣義的貨幣和信用供給依然偏高，且目前仍缺少一個(gè)硬約束；第二，政策低估了周期逆轉(zhuǎn)和資產(chǎn)型通脹壓力，在通縮已經(jīng)處于末端的時(shí)候毫無意義地降息降準(zhǔn)，同時(shí)顯著減少了供地，導(dǎo)致火上澆油；第三，新匯改導(dǎo)致匯率預(yù)期更單一，居民在對匯率用腳投票不充分的狀態(tài)下，會(huì)更集中更具恐慌性地地涌向?qū)﹄[形通脹用腳投票；第四，地方財(cái)政收入增速下降與新一輪基建支出競爭升溫的狀況存在天然矛盾，土地出讓金成為了唯一的解決方案。

       而在國務(wù)院參事、住建部原副部長仇保興看來，國家金融部門出臺(tái)政策與房地產(chǎn)部門的調(diào)控目標(biāo)相互沖突是推動(dòng)本輪方面全面上漲的另一最關(guān)鍵原因。金融監(jiān)管部門允許首付貸、允許居民加杠桿，房價(jià)旋即暴漲。

       “今年年初，人代會(huì)之前，我寫了一封信給國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)，說了一件事情，就是首付貸。當(dāng)時(shí)高層對首付貸的爭論非常激烈。有的人認(rèn)為P2P是個(gè)新東西，可以再緩一緩、看一看，有的人認(rèn)為這個(gè)首付貸相當(dāng)危險(xiǎn)。有的單位說，這個(gè)首付貸無非是中介機(jī)構(gòu)提供的一種貸款支持，這跟買房子向熟人借錢是一樣的。而就是這個(gè)‘一樣論’使得首付貸政策很大程度上影響后來的房價(jià)�！彼�說，“首付貸是一種金融衍生產(chǎn)品，需要注意的是，所有的金融衍生產(chǎn)品都具有這樣的特點(diǎn)——主動(dòng)回避監(jiān)管，也可以說，所有的金融衍生產(chǎn)品都是為回避監(jiān)管誕生的，都會(huì)盡可能的放大杠桿率，如果不注意監(jiān)管會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并且，在房地產(chǎn)這樣的金融屬性較強(qiáng)的投機(jī)市場，金融衍生品會(huì)以不同面目出現(xiàn)。所以我認(rèn)為，我們的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩潰，不決定于我們所擔(dān)心的M2之類的宏觀數(shù)據(jù)，而是決定于那些不起眼的金融衍生品。” 

       降溫藥方：影響房價(jià)的兩把利劍

       事實(shí)上，中央對于樓市熱度已經(jīng)開始警覺，7月26日，中央政治局會(huì)議首度提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，這被分析人士解讀為首要針對房地產(chǎn)市場。

       “現(xiàn)在我們國家一線城市和部分二線城市的房價(jià)確實(shí)是過熱的、瘋狂的狀態(tài)。究其根本，在于沒有處理好高層各部門之間、中央與地方政府之間的分歧與博弈。處理不好這些關(guān)系，是我們很多宏觀政策出臺(tái)后失敗的原因。只有將中央調(diào)控變?yōu)榈胤秸�府調(diào)控、行政手段調(diào)控變?yōu)橛媒?jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控時(shí)，才能夠?qū)崿F(xiàn)中國房地產(chǎn)的軟著陸�！背鸨Ｅd這樣解釋。

       仇保興表示，“前段時(shí)間我向國務(wù)院提交了一份建議，是說對于房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在應(yīng)該是到了考慮采取溫和的、分散的、非中心化的調(diào)控政策的時(shí)候了�，F(xiàn)在影響整個(gè)房地產(chǎn)趨勢的有兩把劍：第一把劍是房地產(chǎn)稅，第二把劍是房產(chǎn)的續(xù)期問題。而這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)并非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶與利益博弈�！�

       就此，他提出的設(shè)想是，首先，要把大家最敏感的房地產(chǎn)稅變成一個(gè)組合稅，至少分四個(gè)稅種，即消費(fèi)稅、空置稅、轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅，依據(jù)不同的情況施策，增加征收的合理性。以意大利羅馬等地實(shí)行的消費(fèi)稅為例，其實(shí)施方式為，首套購房免稅，第二套購房征收14%的消費(fèi)稅，第三套購房征收26%的消費(fèi)稅，第四套房征收40% 的消費(fèi)稅…… 這被稱為房地產(chǎn)暴熱期的瞬時(shí)冷卻劑。

       “更重要的是，要把上述稅率的設(shè)置和信貸政策的調(diào)控權(quán)交給地方政府，讓地方政府根據(jù)房地產(chǎn)市場上的剛需或是投機(jī)分別調(diào)控，中央政府只需給地方政府制定調(diào)控目標(biāo)，并建立事后追責(zé)制度。通過類似的方式理順中央與地方政府的利益關(guān)系。” 仇保興說。

       房產(chǎn)續(xù)期問題，是影響房價(jià)的另一個(gè)關(guān)鍵因素。依照我國法律規(guī)定，商業(yè)房產(chǎn)要在40年后續(xù)期，一般房產(chǎn)則要在70年后續(xù)期，目前，溫州和深圳兩個(gè)城市已經(jīng)面臨著40年與70年的房產(chǎn)續(xù)期問題，且存在較大爭議。實(shí)際當(dāng)中，房產(chǎn)續(xù)期到底應(yīng)該怎么續(xù)期，這仍然懸而未決。

       仇保興表示，房地產(chǎn)續(xù)期，到底要怎么辦？遲遲懸而不決已令其成為一個(gè)市場盲區(qū)，導(dǎo)致新房價(jià)格上漲的同時(shí)，也帶動(dòng)了二手房價(jià)格的同樣上漲，甚至二手房與新房價(jià)格同等�！拔覀兊南敕ㄊ�，到了70年，房產(chǎn)擁有者需要交第二筆土地出讓金的時(shí)候，可以按年度來計(jì)算和交付，自動(dòng)變成房產(chǎn)稅，這也是比較合理的一種辦法�！�