摘要：房地產(chǎn)市場價格上下浮動，全國及各地樓市調(diào)控也面臨著不同的政策選項(xiàng)。當(dāng)下最重要的，是摸清樓市供給側(cè)和需求側(cè)的真實(shí)狀況，樓市調(diào)控應(yīng)看清方向、減少爭議、避免反復(fù)，因城施策才能收到應(yīng)有效果。

       當(dāng)下，房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢正在延續(xù)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑全國GDP增長，銷售與價格大幅攀升，部分一二線城市漲幅更高，全國個人住房貸款在新增貸款中占了絕大部分；另一方面，許多三四線城市庫存積壓依然嚴(yán)重。

       面對房地產(chǎn)市場的“冰火兩重天”，全國及各地樓市調(diào)控也面臨著不同的政策選項(xiàng)。針對房價暴漲，一些領(lǐng)漲的二線城市重新舉起“雙限”大旗；個別一線城市，如上海要采取更嚴(yán)格限制措施的消息雖已被證偽，卻引發(fā)令人難以置信的離婚潮，以致有的街道辦事處打出“樓市有風(fēng)險，離婚需謹(jǐn)慎”的勸告語。而針對積壓嚴(yán)重的狀況，一些三四線城市仍不惜采用獎勵、補(bǔ)貼等行政手段和繼續(xù)加杠桿的所謂經(jīng)濟(jì)手段鼓勵買房，以消化庫存。

       近段時間以來，在一些學(xué)者提醒出現(xiàn)新泡沫、對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“虹吸效應(yīng)”的同時，也有一些學(xué)者認(rèn)為樓市是貸款的最好去向，認(rèn)為還應(yīng)加大土地供應(yīng)，解決供需平衡。但問題在于，一二線城市銷售與價格的暴漲都是剛需所致嗎？如果是大量投機(jī)投資性購房涌入所致，豈不是舊泡沫尚未破滅、新泡沫又在積聚？此外，在新建商品房大量積壓的三四線城市，城鎮(zhèn)居民住房真的已經(jīng)極大豐富了嗎？說到底，上述問題若得不出明確答案，樓市調(diào)控就難免出錯牌。因此，只有準(zhǔn)確把握供需詳情，才能真正有針對性地因城施策，使調(diào)控收到實(shí)效。

       從國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，從1998年到2016年7月底，全國新建商品住宅銷售面積累計(jì)達(dá)113.3億平方米，加上目前在施面積47億平方米、待售面積4.3億平方米，共計(jì)約164.6億平方米。按7.7億城鎮(zhèn)人口計(jì)算，人均21.4平方米；若按套均80平方米計(jì)算，共2.06億套，平均每3.7人一套。如果考慮到上世紀(jì)90年代中前期、80年代、70年代乃至相當(dāng)數(shù)量50年代、60年代的樓房和大量平房依然在居住使用，房屋總面積又要增加不少。

       以上數(shù)據(jù)說明了幾個問題。第一，從總量看，全國城鎮(zhèn)住宅供給已經(jīng)具備相當(dāng)規(guī)模。供需矛盾很大程度上是結(jié)構(gòu)性矛盾，不同地區(qū)和不同家庭之間存在很大差異。第二，考慮總量水平和土地資源稀缺情況，新建商品住宅應(yīng)更多結(jié)合老舊平房、樓房改造進(jìn)行，發(fā)展二手房市場、盤活現(xiàn)有存量潛力也不小。第三，相當(dāng)一段時間以來，房價收入比不斷擴(kuò)大。若房價繼續(xù)上漲，必然造成普通民眾購房能力繼續(xù)降低。第四，在在施和待售面積超過50億平方米的基礎(chǔ)上，不堅(jiān)持住房的居住屬性，而是寄希望靠增加土地供應(yīng)來平抑價格、滿足不斷增長的投資性需求，必然加大信貸風(fēng)險。

       因此，當(dāng)下最重要的，是摸清樓市供給側(cè)和需求側(cè)的真實(shí)狀況，既摸清現(xiàn)有存量、供應(yīng)量的結(jié)構(gòu)狀況，也摸清城鎮(zhèn)居民目前的住房情況，把結(jié)構(gòu)性矛盾搞清楚。鑒于在住房商品化過程中，所有交易已經(jīng)電子化管理，供給側(cè)的調(diào)查不妨以房屋管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、房產(chǎn)證發(fā)放資料和統(tǒng)計(jì)部門的房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù)，輔以必要的現(xiàn)場核實(shí)和補(bǔ)充調(diào)查。而對需求側(cè)的調(diào)查，可以結(jié)合公安部門的人口資料、統(tǒng)計(jì)部門去年剛剛進(jìn)行的1%人口抽樣調(diào)查進(jìn)行。摸清樓市現(xiàn)實(shí)狀況雖然費(fèi)時費(fèi)力，但這項(xiàng)工作做好了，必然有利于樓市調(diào)控看清方向、減少爭議、避免反復(fù)，因城施策也才能收到應(yīng)有效果。