摘要：日前，國土資源部發(fā)布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》(以下簡稱《綱要》)。其中提到，要結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。同時，對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)。

    《綱要》提出，要深化土地管理制度改革，審慎穩(wěn)妥推進農(nóng)村土地制度改革。總結(jié)農(nóng)村土地制度改革試點經(jīng)驗，推動相關(guān)法律法規(guī)修訂，在全國復(fù)制推廣。完善土地征收制度，縮小征收范圍，規(guī)范征收程序，公開征收信息，健全對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元補償保障機制。規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)管理，明確入市主體、范圍和途徑。

    《綱要》提出，要結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

    解讀

    全國重點城市庫存已有所減少

    據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從全國房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)庫存走勢分化，一二線城市房地產(chǎn)庫存已經(jīng)明顯減少，但三四線城市庫存依然增加。目前，重點城市房地產(chǎn)庫存在積極回落。

    張大偉說，數(shù)據(jù)表明，在全國20個重點監(jiān)測城市中，19個城市在3月份房地產(chǎn)庫存較去年末有所減少，杭州、合肥、南京等房地產(chǎn)庫存減少超過三成。此外，從消化周期來看，3月份，20個重點城市的庫存消化周期較去年12月均有不同程度縮短，合肥、蘇州、南京的消化周期僅在2至3個月，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)嚴重供不應(yīng)求。造成這種情況的原因，一方面是由于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場成交表現(xiàn)良好，而房企后續(xù)工程供應(yīng)尚難跟上；另一方面，也存在部分地區(qū)捂盤惜售的現(xiàn)象。

    此外，各地政策也愈加體現(xiàn)“因城施策”的特征。如四川省發(fā)布的《促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長和提質(zhì)增效推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策措施》要求推進房地產(chǎn)去庫存，商品住房可售周期超過2年的縣(市、區(qū))暫停商品住宅用地供應(yīng)；鼓勵金融機構(gòu)開發(fā)適應(yīng)不同群體需求的購房金融產(chǎn)品；除成都市外全面放開落戶限制。沈陽關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的“沈22條”發(fā)布，明確表態(tài)利用2B3年時間使房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)達到均衡，原則上2016年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積不超過上年度的50%；對個人購買住房給予獎勵政策。�？谕瑯映雠_調(diào)控意見，要求調(diào)整好房地產(chǎn)供需關(guān)系，控制庫存增長；提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。

    張大偉分析，從目前市場的情況來看，房地產(chǎn)去庫存不僅僅需要增加需求，更需要減少供應(yīng)，不能出現(xiàn)去庫存是為了增庫存的現(xiàn)象。從政策預(yù)期來看，減少庫存過高城市的土地供應(yīng)，有利于從供應(yīng)角度降低庫存增量，也有利于逐漸降低地方政府對房地產(chǎn)的依賴，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)。