4月樓市銷售遭遇"滑鐵盧" 開發(fā)商資金鏈趨緊4月份的銷售數(shù)據(jù),無異于給開發(fā)商敲響一次警鐘。這個月度曾經(jīng)連續(xù)多年點燃當年度的商品房市場熱情,但今年卻有一點“啞火”——

　　無論大中城市商品房成交量,還是品牌發(fā)展商的簽約數(shù)據(jù),都透露著并不樂觀的氣息——房地產(chǎn)市場整體下降的趨勢依舊未能逆轉(zhuǎn)。

　　一二線城市銷售面積同步下跌

　　國家統(tǒng)計局日前公布的4月份數(shù)據(jù)顯示,當月全國商品房銷售面積7255萬平方米,同比下降9.9%,較上個月15.8%的增速明顯下降,銷售額3926億元。

　　統(tǒng)計的17個主要城市銷售面積同比平均下降50%,較3月份21%的降幅繼續(xù)擴大。一線城市4月同比平均降幅約為41%,二線城市平均同比降幅約為59%。一二線城市銷售同比明顯下降,僅

　　有無限購政策的三四線城市銷售情況好于一二線城市,全國整體同比降幅為10.4%。

　　恒大地產(chǎn)(03333.HK)總裁夏海鈞日前在香港接受媒體采訪時指出,4月份的銷售數(shù)據(jù)反映出宏觀調(diào)控的效力已經(jīng)顯現(xiàn)。目前,全國基本呈現(xiàn)“一線城市微跌、二線城市持平、三線城市

　　增長”的格局,而且一線城市尚未調(diào)整結(jié)束,房價有進一步下降空間。他強調(diào),如果一線城市的房價下降15%~20%,將受到剛性需求的歡迎并入市買房。

　　事實上,政策的疊加效應下,市場下滑早已在意料之中。一方面限購、限貸等政策確實限制了部分購房需求,另一方面,多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動,而購房者也未擺脫觀望情

　　緒。

　　多家證券分析機構(gòu)的研究報告認為,未來開發(fā)商的資金鏈條會趨于緊張,存貨上升明顯,降價動力有望增強,屆時,市場交易下降的趨勢才會逆轉(zhuǎn)。

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　　開發(fā)商表現(xiàn)參差不齊

　　在4月份整個行業(yè)呈現(xiàn)集體成交下降的背景下,大開發(fā)商的市場表現(xiàn)卻不盡相同,漲跌互見,但基本以低價、三四線城市以及較早降價的開發(fā)商表現(xiàn)搶眼。

　　5月11日,恒大地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示,公司4月合約銷售面積87.5萬平方米,同比增長51.3%,環(huán)比增長14.4%。2011年1~4月,恒大地產(chǎn)銷售共計259.5億元,同比增長113.9%。截至4月底,

　　集團已完成全年700億銷售目標的37%。

　　恒大地產(chǎn)在公告中表示,自2010年3月恒大集團正式進入三線城市以來,截至2011年4月底,集團已在13個省區(qū)市的20個三線城市擁有在售項目,年內(nèi)將有更多三線城市項目陸續(xù)開盤。

　　同樣在二三線城市近郊開發(fā)項目的碧桂園(02007.HK),也取得不錯業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示,公司截至4月30日的簽約金額為119億,“五一”期間更銷售34億,是去年同期的207%。#p#副標題#e#

　　近期因為在深圳降價而引發(fā)搶購潮的中海地產(chǎn)(00688.HK),也搶先一步實現(xiàn)較好銷售,4月銷售達82億港元,銷售面積達到42.2萬平方米,同比分別增長68.0%和7.4%。前4個月,中海地

　　產(chǎn)累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額279.7億港元,同比增長50.3%,累計實現(xiàn)銷售面積181.9萬平方米,同比增長31%。

　　除少數(shù)幾家公司能夠在4月份實現(xiàn)銷售增長外,其余多數(shù)企業(yè)都表現(xiàn)不佳。繼萬科(000002.SZ)的4月份銷售出現(xiàn)增速放緩勢頭之后,保利地產(chǎn)(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、龍

　　湖地產(chǎn)(00960.HK)發(fā)布的數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了增長放緩的情況。

　　4月,萬科銷售金額79億元,同比去年略微增長,但環(huán)比今年3月下降約20%;保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額66.84億元,同比增長63.41%。相比之下,3月份保利地產(chǎn)簽約金額66.13億元,同比增長

　　96.88%,顯示保利地產(chǎn)的銷售增速放緩。

　　各家企業(yè)銷售放緩的原因雖然不盡相同,但與總體市場環(huán)境景氣指數(shù)下降不無關系。萬科董事會秘書譚華杰在一場投資者見面會上表示:“公司4月份推盤比3月份的推盤略少一些,主

　　要原因是現(xiàn)在項目的銷售許可受到了一些審批環(huán)節(jié)上面的限制,而這個情況可能在5月份還會進一步延續(xù)。”

　　資金壓力漸漲

　　銷售下滑的風險,在逐步考驗開發(fā)商的資金鏈。事實上,統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也間接說明開發(fā)商的資金壓力會逐步上升。

　　數(shù)據(jù)顯示,4月全國商品房開發(fā)投資額4494億元,同比增長34.6%,投資增速略超預期。4月份34.6%的同比增速較3月的33.2%略有上升,高于去年全年33.2%的增速,從2002年以來的歷史

　　看,目前超過34%的投資增速也在高位。

　　而同期開發(fā)企業(yè)資金來源增速回落。1~4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源2.54萬億,同比增長17.4%,較上個月回落1.2%個百分比。其中貸款資金增幅為5.4%,增幅低位企穩(wěn);自有資金來源

　　同比增幅27.4%,與前一個月持平;由于銷售額的下滑,3月份其他資金來源增幅為14.8%,下降了3.9%個百分點。

　　華創(chuàng)證券發(fā)布的研究報告指出:無論是宏觀數(shù)據(jù)還是微觀調(diào)研的情況均顯示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的獲得難度在加大,并且這一趨勢短期內(nèi)并不能得到好轉(zhuǎn)。緊張的銀行貸款頭寸導致房地

　　產(chǎn)企業(yè)對于自籌資金和銷售回款的依賴加大,但是4月份商品房銷售額單月負增長11.7%,住宅銷售額單月負增長15.5%,使占地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源36.3%權重的定金及預收款和個人住

　　房按揭兩項也受到較大影響。另外直接融資限制也并未解除,預計除位于銀行優(yōu)質(zhì)客戶名單上的企業(yè)貸款將不受到貸款緊縮的影響外,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將經(jīng)受考驗。