新“國(guó)十條”和房產(chǎn)稅的威力還未散盡，樓市再度迎來當(dāng)頭一棒，2月9日央行分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同日，住建部發(fā)布了上調(diào)住房公積金存貸款利率的通知。

　　兔年新春伊始，加息、住房公積金利率上調(diào)便紛至沓來，這會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響?而不斷累積的政策疊加效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)板塊又意味著什么?接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家表示，在保障房建設(shè)提速、“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局將逐步改變，投資與投機(jī)性購(gòu)房將被擠壓出市場(chǎng)，樓市調(diào)控效果“量變”正向“質(zhì)變”方向發(fā)展。

　　樓市是否迎來拐點(diǎn)2010年，不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有遏制住房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)不斷刷新歷史新高。新年伊始，新“國(guó)十條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案也似乎沒有打消業(yè)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)稅低于預(yù)期，而新“國(guó)十條”的執(zhí)行力度可能被地方政府打折扣。一時(shí)間，各地樓市再現(xiàn)火爆場(chǎng)面。這一切隨著央行年內(nèi)首次加息開始轉(zhuǎn)向。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸依賴度非常高，連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房的成本，市場(chǎng)需求會(huì)因此而短暫減少，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利空影響。“在‘國(guó)八條’及房產(chǎn)稅后宣布加息，雖然加息主要針對(duì)的是通脹，但對(duì)樓市的調(diào)控作用也將更加明顯，過去政府總是擔(dān)心政策疊加效應(yīng)過度調(diào)控樓市，而現(xiàn)在恰恰是通過不同政策的疊加效應(yīng)強(qiáng)化對(duì)樓市的調(diào)控。”業(yè)內(nèi)專家對(duì)本報(bào)記者說，雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但加息疊加效應(yīng)將逐漸明顯，加大購(gòu)房者的觀望情緒。

　　相關(guān)資料顯示，受節(jié)前出臺(tái)的新“國(guó)八條”政策和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)啟動(dòng)等影響，春節(jié)假期北京樓市簽約量同比出現(xiàn)較大幅度下降，上海、北京、廣州、南京、杭州等多個(gè)城市樓市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有幾套，有的甚至出現(xiàn)零成交。有中介機(jī)構(gòu)稱，實(shí)際簽約的較去年同期下降了四成左右。“春節(jié)交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關(guān)人士表示，今年樓市降溫程度將明顯大于去年，按照國(guó)務(wù)院的要求，未來一周內(nèi)可能將有包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市出臺(tái)住房限購(gòu)細(xì)則。專家分析認(rèn)為，2010年大規(guī)模建設(shè)保障性住房，全年開工建筑面積達(dá)1.68億平方米，將分流商品房市場(chǎng)的一部分剛性需求。因此，2011年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行(601988)業(yè)研究中心主任郭田勇表示，目前，通脹依然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的首要問題，央行此時(shí)加息旨在以此管理通脹預(yù)期、防止通脹惡化，有利于遏制房產(chǎn)泡沫，促使房?jī)r(jià)理性回歸。

　　開發(fā)商依然“不差錢”嗎?

　　應(yīng)該說，2010年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一輪緊過一輪，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道幾乎被“卡死”，但近期披露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)并沒有產(chǎn)生影響，業(yè)績(jī)?nèi)员３执蠓�增長(zhǎng)的水平，而多數(shù)房地產(chǎn)上市公司也是“不差錢”。2月1日，香港上市房企碧桂園宣布，2010年公司合同銷售金額約329億元，收入及凈利等多項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下上市以來的新高。同日世茂、合景泰富及富力地產(chǎn)公布的去年及今年1月銷售數(shù)字也是有增無減。尤其值得關(guān)注的是，包括碧桂園等多家房企在1月份銷售大增后，宣布上調(diào)今年全年的銷售目標(biāo)。

　　除了香港上市房企業(yè)績(jī)飄紅，A股上市的地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)也不遜色。A股市場(chǎng)第一份房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)出爐，中弘地產(chǎn)(000979)宣布2010年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.61億元，同比增長(zhǎng)202.52%，凈利大增1.5倍。萬(wàn)科公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，萬(wàn)科共出售商品房面積165.4萬(wàn)平方米，單月銷售突破200億元。

　　但專家同時(shí)表示，單次加息對(duì)開發(fā)商的影響并不大，但多次密集加息和信貸數(shù)量緊縮對(duì)開發(fā)商資金鏈的影響有放大效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)今后貸款將越來越難，融資成本越來越高，一些企業(yè)甚至可能會(huì)因資金“斷鏈”而突然死亡，行業(yè)整合將加速。“加息、限購(gòu)令以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)等多重因素影響，將使開發(fā)商資金鏈緊繃。”近期已有部分房企通過尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對(duì)資金困局。據(jù)了解，部分銀行已經(jīng)提高了對(duì)開發(fā)商的貸款利率，對(duì)民營(yíng)開發(fā)商甚至停止放貸。

　　相比之下，在香港上市的內(nèi)地房企憑借著優(yōu)越的融資渠道，紛紛宣布再融資計(jì)劃。數(shù)據(jù)顯示，2010年共有18家房企在香港進(jìn)行融資，較2009年大幅增加104%。#p#副標(biāo)題#e#

　　地產(chǎn)股真的“跌無可跌”嗎?

　　亮麗的業(yè)績(jī)、較低的估值，使得地產(chǎn)股頗似一塊亟待升值的璞玉，吸引了眾機(jī)構(gòu)的關(guān)注。一時(shí)間，市場(chǎng)對(duì)沉寂了一年的地產(chǎn)股抱以期望。“炒房地產(chǎn)不如炒房地產(chǎn)股”成為一些機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，但很快一盆“冷水”潑在了價(jià)格漸起的房地產(chǎn)市場(chǎng)。很多投資者擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)不明朗，直接影響了房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)。國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入新一輪觀望期，購(gòu)房者不敢下單，開發(fā)商不敢推盤，加之春節(jié)假期因素，2月的市場(chǎng)成交量必然出現(xiàn)大幅萎縮。市場(chǎng)接下來的關(guān)注焦點(diǎn)是三、四月份銷量，若銷量萎縮過于劇烈、持續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)，則房地產(chǎn)股股價(jià)仍有向下調(diào)整空間。

　　對(duì)于房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)，機(jī)構(gòu)也是眾說紛紜。申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，地產(chǎn)股的估值在低點(diǎn)，繼續(xù)下跌回到去年9月份低點(diǎn)的概率不大，整體以振蕩為主。一方面房地產(chǎn)股目前的估值并不高;另一方面市場(chǎng)對(duì)此次調(diào)控政策已有預(yù)期，因此房地產(chǎn)板塊可能正處于“黎明前的黑暗”之中。光大證券(601788)則認(rèn)為，政策的長(zhǎng)期化將使樓市成交量持續(xù)處于低位，地產(chǎn)股漫漫熊途看不到頭，在當(dāng)下市場(chǎng)不確定因素依然較大的環(huán)境下，要謹(jǐn)慎對(duì)待該板塊。也有券商認(rèn)為，政策出臺(tái)算是“利空出盡”，有望迎來反彈行情。海通證券(600837)分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅、新“國(guó)八條”的連續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的不確定性擔(dān)憂逐漸散去，調(diào)控靴子已經(jīng)落地。

　　盡管對(duì)地產(chǎn)股的整體走勢(shì)有分歧，但多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)股未來走勢(shì)分化不可避免。統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，共有68家房地產(chǎn)公司發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告，有33家預(yù)增、11家預(yù)虧、9家業(yè)績(jī)預(yù)降。

　　中信證券(600030)有關(guān)分析人士認(rèn)為，資金壓力是2011年開發(fā)商面臨的主要問題，小型房企的日子將會(huì)很難過，對(duì)于實(shí)力雄厚的大型房企反而是一個(gè)兼并機(jī)會(huì)。“從2010年各大房企的業(yè)績(jī)及市場(chǎng)份額來看，調(diào)控正在加速房地產(chǎn)業(yè)集中化的速度，建議選擇融資能力好、業(yè)績(jī)鎖定性好、有品牌的國(guó)有企業(yè)和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)逢低建倉(cāng)。”#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#