摘要：共有產(chǎn)權(quán)房的概念出爐多年，據(jù)悉，所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

    定價原則

    1、政府投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房：基準價格按成本價或略低于成本價確定

    2、市場主體或社會投資機構(gòu)開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房：按成本加微利的方式定價，利潤率不超過成本的3%

    3、通過收購、回購、配建等方式取得的共有產(chǎn)權(quán)住房：銷售基準價格參照前款規(guī)定并考慮折舊等因素確定上市交易（僅向經(jīng)審核符合條件的輪候?qū)ο箐N售）

    1、滿5年的，允許上市轉(zhuǎn)讓，同等條件下地方人民政府有優(yōu)先收購權(quán)

    2、不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易

    3、共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產(chǎn)權(quán)比例分配

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊4日表示，共有產(chǎn)權(quán)房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6城市推進。試點成都的共有產(chǎn)權(quán)房推進情況如何？細則是否敲定？何時出爐？6月5日，媒體從四川省住建廳相關(guān)負責人處獲悉，目前成都已開始著手制定共有產(chǎn)權(quán)房試點方案，但仍需時間討論敲定，實施時間表尚未確定。

    四川省草案：共有產(chǎn)權(quán)住房住滿5年后可上市

    在四川省2014年3月公布的《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》（以下簡稱“條例”）中，也提出“共有產(chǎn)權(quán)住房居住滿5年后，經(jīng)批準可以上市轉(zhuǎn)讓”等規(guī)定。

    《條例》（草案）提出，共有產(chǎn)權(quán)住房僅向經(jīng)審核符合條件的輪候?qū)ο箐N售，這明確了共有產(chǎn)權(quán)房的保障房屬性。同時，住房保障對象購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年的，允許上市轉(zhuǎn)讓，同等條件下地方人民政府有優(yōu)先收購權(quán)。

    保障對象購買共有產(chǎn)權(quán)住房不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易。住房保障對象轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房的，除特殊情況外不得再次申請住房保障。

    其中，共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產(chǎn)權(quán)比例分配。共有產(chǎn)權(quán)人住房出售后，產(chǎn)權(quán)由住房保障對象和地方人民政府按份共有。

    定價擬規(guī)定利潤不超過成本的3%

    四川省《條例》（草案）規(guī)定，政府投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項目基準價格按成本價或略低于成本價確定，市場主體或社會投資機構(gòu)開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項目按成本加微利的方式定價，利潤率不超過成本的3%。通過收購、回購、配建等方式取得的共有產(chǎn)權(quán)住房，其銷售基準價格參照前款規(guī)定并考慮折舊等因素確定。

    據(jù)悉，四川省對保障房也提出了全裝修的要求，其中，公共租賃住房應完成室內(nèi)基本裝修，達到成品住宅標準，滿足基本居住需要。鼓勵共有產(chǎn)權(quán)住房完成室內(nèi)基本裝修，達到成品住宅標準。

    誰能申請？

    保障群體中的“夾心層”

    對共有產(chǎn)權(quán)房的問題，住建部前副部長仇保興就曾介紹，今后要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應，一個是要解決中間層、低收入階層的住房問題；另一方面也可以緩解地方政府的資金壓力，擴大民眾參與度。

    在全國房地產(chǎn)學會副會長陳國強看來，增加保障房供應，決策層也特別強調(diào)解決夾心層的住房問題。他認為，所謂的共有產(chǎn)權(quán)房是針對中等收入群體的保障房類型，也就是所謂的“夾心層”。

    產(chǎn)權(quán)咋分？

    個人占比可達50%以上

    根據(jù)試點情況，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點所在，也是未來調(diào)整的空間所在。近年來，試點地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)節(jié)機制，個人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產(chǎn)權(quán)。

    如何退出？

    各地不同還需探索

    針對政府退出的問題（即個人購買政府的份額），江蘇淮安的操作辦法是，5年內(nèi)以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經(jīng)適房一樣繼續(xù)使用。在湖北黃石，住戶如要購買超面積產(chǎn)權(quán)則需要按照市場價購買，住戶不愿意購買，可永遠共同持有產(chǎn)權(quán)。

    此前有專家認為，房子應該只有兩種，要么租，要么賣。保障房只能用來租，不應該涉及產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。