近期國家頻出新政，對樓市產(chǎn)生了重大影響。在此背景下，商品房買賣當(dāng)中法律問題有何新的變化和新的特點?買賣雙方應(yīng)當(dāng)關(guān)注和重視哪些問題?本刊聯(lián)合建緯(昆明)律師事務(wù)所，根據(jù)讀者咨詢情況，對當(dāng)前形勢下商品房買賣的法律熱點問題進行了匯總，正準(zhǔn)備逛房交會的購房者，在下決心購買房子前，可以做做參考。

　　常識1《商品房購銷合同》簽訂后樓市下挫時能否退房？

　　【案例】李女士從2002年開始炒房。2009年10月，李女士再次出手，與某開發(fā)商簽訂《商品房購銷合同》，購買其開發(fā)的商鋪一套，在簽訂《商品房購銷合同》時，開發(fā)商不僅拿出了《商品房購銷合同》，還在后面補充了眾多的條款，專門做了一份《補充協(xié)議》。李女士沒有細看就按照開發(fā)商的要求在《商品房購銷合同》以及《補充協(xié)議》上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房價款10%的違約金。

　　【律師】對于炒房者而言，房價上漲炒房掙了錢就偷著樂，房價下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場經(jīng)濟當(dāng)中，對于這種心態(tài)和作法無可厚非。

　　《補充協(xié)議》是開發(fā)商與購房人就《商品房購銷合同》中未盡事宜進行補充而制定的條款，通常由開發(fā)商擬定后與購房人簽訂，除非有極特殊的情況，開發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會得到支持。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理�！锻ㄖ�》規(guī)定：“商品住房嚴(yán)格實行購房實名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。”因此，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實際操作中仍然存在難度。

　　常識2什么樣的商品房可以預(yù)售？

　　【案例】錢先生在上次房交會期間看中了一套建筑面積為130平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢先生想了解期房進行銷售需要滿足什么條件。

　　【律師】對期房銷售又稱之為“商品房預(yù)售”。我國對商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，這是商品房預(yù)售的法定憑證，未取得《商品房預(yù)售許可證》的不得進行任何形式的預(yù)售活動。開發(fā)商在預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》，并在售樓部公示國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證(一般稱其為“五證”)等資料，增強透明度，樹立自己的企業(yè)形象。簡言之，“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。”上述規(guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。#p#副標(biāo)題#e#

　　常識3各種名目的炒房和投機性購房受到嚴(yán)格限制

　　【案例】2009年1月，黃先生購買了一套房屋，并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同的約定,該房屋總價款人民幣180萬元，首期付款60萬元，余款黃先生以銀行貸款方式支付;雙方還在預(yù)售合同的補充條款中約定：“若因購房人原因(包括銀行貸款政策變化)，銀行未全部或部分批準(zhǔn)購房人貸款申請的,購房人應(yīng)補足全部房款。”2009年3月，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準(zhǔn)黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補足全部房款，故地產(chǎn)公司將黃先生訴至法院,要求終止預(yù)售合同。

　　【律師】上述案例中，預(yù)售合同中有關(guān)購房人無法貸款時應(yīng)補足房款的補充約定合法有效，黃先生應(yīng)按照約定補足全部房款;若黃先生未補足房款的，地產(chǎn)公司有權(quán)要求解除與黃先生的預(yù)售合同，并要求黃先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實踐中這類糾紛很多。

　　今年年初以來，中央出臺多項政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，根據(jù)《通知》規(guī)定，將實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

　　為此，如果是購房自住涉及到貸款購房，購房者應(yīng)關(guān)注政策的變化，正確估計自己的負擔(dān)能力;如果是炒房或者投機性購房涉及到貸款購房，則正是中央以及各級政府嚴(yán)格限制和打擊的范圍。

　　常識4開發(fā)商違反銷售廣告的承諾是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

　　【案例】某開發(fā)商在售樓廣告中說明，其開發(fā)的小區(qū)旁，政府部門規(guī)劃有公園及超市，購房者購物及休閑極為方便(該說明未寫入《商品房購銷合同》)。后來政府部門的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園及超市變成了體育場。購房者以房屋交付后小區(qū)旁實際不存在公園及超市為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，該購房者的要求是否能得到支持?#p#分頁標(biāo)題#e#