摘要：3月3日，在媒體的“窮追猛打”之下，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，吐出了“雙向調(diào)控”四個(gè)字。這四個(gè)字猶如一個(gè)謎面，迅速引發(fā)了人們的各種解讀。

    兩天后，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在全國(guó)人大開幕會(huì)上所作的政府工作報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱報(bào)告)中做出了回答。“總理在報(bào)告中提到的增加中小戶型、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)和抑制投機(jī)投資性需求，就是供求雙向調(diào)控。”住建部政策研究中心主任陳淮說。至于報(bào)告中首次提到的分類調(diào)控，他認(rèn)為就是依據(jù)城市規(guī)模、供求狀況，分別施以區(qū)別化政策。

    在過去的一年里，新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上很少動(dòng)用行政手段，主要依靠市場(chǎng)的力量來平衡供需關(guān)系，此次的報(bào)告也沿襲了這一思路，因而受到了不少業(yè)內(nèi)人士的好評(píng)。

    首提分類調(diào)控

    這次報(bào)告中首次提出分類調(diào)控，可謂正當(dāng)其時(shí)。在經(jīng)歷了十多年的單邊上漲之后，眼下國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正悄然發(fā)生分化。

    自從年初杭州的兩處樓盤宣布降價(jià)以來，樓市拐點(diǎn)說就開始流行開來，甚至有人預(yù)測(cè)中國(guó)樓市即將崩盤，這一論點(diǎn)遭到了業(yè)內(nèi)人士和專家的一致痛批。

    全國(guó)人大代表、廣州越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興表示，杭州、廣州等地出現(xiàn)的樓市降價(jià)現(xiàn)象，應(yīng)是個(gè)別企業(yè)的市場(chǎng)行為。全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森也對(duì)媒體表示，杭州樓盤價(jià)格作一些調(diào)整，有利于整個(gè)樓市的健康發(fā)展，所謂的“房地產(chǎn)崩盤”危言聳聽。

    不過，黃其森自己也承認(rèn)，中國(guó)樓市未來可能會(huì)出現(xiàn)分化，分化會(huì)發(fā)生在一二線與三四線城市之間，甚至?xí)�發(fā)生在一二線城市各個(gè)區(qū)域之間。

    全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀行外部監(jiān)事梅興保去年參加了全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)房地產(chǎn)專題調(diào)研。通過調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于“熱態(tài)”，發(fā)達(dá)地區(qū)的三四線城市問題也不大，而熱門城市的遠(yuǎn)郊縣和中西部某些三四線城市確實(shí)存在供大于求的現(xiàn)象。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)表明，在70個(gè)大中城市中，2013年北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格的上漲幅度都超過了20%，南京、廈門、徐州、桂林等20多個(gè)二三線城市房?jī)r(jià)漲幅也高于10%，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢(shì)相對(duì)平緩。

    “一線城市熱度不減，三四線城市樓市趨冷，而二線城市中也出現(xiàn)冷熱不均的情況。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說，以前的調(diào)控基本上是一刀切，按一個(gè)口徑來執(zhí)行，但在今年樓市出現(xiàn)分化的情況下，應(yīng)該會(huì)按不同的城市進(jìn)行不同的調(diào)控。他認(rèn)為，一線城市仍然執(zhí)行較為嚴(yán)格的政策，像溫州、鄂爾多斯這樣的三四線城市可能會(huì)出現(xiàn)政策的松動(dòng)。而二線城市中，也可能會(huì)根據(jù)各自發(fā)展的冷熱度，給予城市一定的自主調(diào)控權(quán)，進(jìn)行適度微調(diào)。

    全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員、民建中央副主席辜勝阻近日表示，中國(guó)現(xiàn)在面臨的房地產(chǎn)形勢(shì)是嚴(yán)重分化，在分化的狀況下必須實(shí)行差別化的調(diào)控，根據(jù)病因制定適用于各地的措施，因城而異。

    去行政化

    此次報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容大約有280多個(gè)字，其中230個(gè)字都是關(guān)于保障房建設(shè)的，這足以說明本屆政府對(duì)保障房建設(shè)的重視。而大力推動(dòng)保障房建設(shè)被業(yè)內(nèi)人士解讀為增加住房供給平衡供需的一個(gè)重要手段。

    萊坊國(guó)際研究及咨詢部董事楊悅晨注意到，本次報(bào)告中并沒有過多涉及行政調(diào)控方面的內(nèi)容。“經(jīng)過一段時(shí)間，目前的政策可能會(huì)逐漸過渡到以依靠市場(chǎng)化手段為主。”他表示，雖然還不清楚政府會(huì)用什么樣的市場(chǎng)化方式來調(diào)控，但政府會(huì)逐步減少對(duì)房地產(chǎn)的行政干預(yù)度是毫無疑問的。“房?jī)r(jià)不是通過行政策手段打壓就可以打壓下去的。政府可以從減少貸幣供應(yīng)量、增加保障房需求的角度進(jìn)行調(diào)節(jié)，化解房?jī)r(jià)快速上漲的因素。”中歐陸家嘴金融研究院副院長(zhǎng)劉勝軍表示。

    “一些城市都‘過剩’了，就無需調(diào)控，市場(chǎng)這只手還是在起作用。”黃其森認(rèn)為目前的中國(guó)房地產(chǎn)總體仍處于比較健康的局面，不需要出臺(tái)新的調(diào)控政策。

    星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔“走得更遠(yuǎn)”，他不僅不希望出臺(tái)新的調(diào)控政策，還希望能弱化現(xiàn)有的政策。他對(duì)媒體表示，其今年提案的主題是希望盡快將房地產(chǎn)納入市場(chǎng)軌道，首先是“限購令”要盡快退出。黃文仔認(rèn)為，控制房?jī)r(jià)不需要限購，只要用金融調(diào)控就可以。

    暴跌不可能

    今年以來，金融調(diào)控的力度確實(shí)有所加強(qiáng)。銀監(jiān)會(huì)在2014年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議上明確，今年銀行業(yè)監(jiān)管工作的重點(diǎn)之一就是嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    楊紅旭說，今年以來各銀行的貸款確實(shí)收得較緊，這是因?yàn)殂y行吸儲(chǔ)成本增加，銀行也較缺錢。由于擔(dān)心因房?jī)r(jià)下跌而對(duì)銀行資產(chǎn)造成損失，因此銀行放慢了對(duì)開發(fā)商的放貸節(jié)奏。楊悅晨也表示，以前個(gè)人房屋買賣只要個(gè)人獲得產(chǎn)權(quán)證，銀行的貸款就會(huì)發(fā)下來；但現(xiàn)在的情況是即使拿到產(chǎn)權(quán)證，可能也要等到兩三個(gè)月后才能拿到貸款。銀行放款的放緩，增加了交易成本，這對(duì)開發(fā)商也不是很有利。

    不過，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示房?jī)r(jià)不太可能暴跌。楊紅旭預(yù)測(cè)，今年樓市會(huì)經(jīng)歷一些價(jià)格上的調(diào)整，但不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。對(duì)于一線城市來說，可能還會(huì)保持向上的態(tài)勢(shì)。“上半年一些二線和三線城市供應(yīng)量較大的區(qū)域可能會(huì)進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，下半年房?jī)r(jià)有望趨穩(wěn)。”他說。

    張招興表示，樓市的發(fā)展與城鎮(zhèn)化、老齡化等社會(huì)進(jìn)程相關(guān)聯(lián)，隨著大量外地人口城鎮(zhèn)化的逐步完成，以及人口老齡化發(fā)展到一定程度，樓市的需求就會(huì)逐步降低，這一過程仍有10年左右的發(fā)展空間。