摘要：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。可以預(yù)見，今后北京低密度、低容積率住宅供應(yīng)會(huì)越來越少。

　　從十八屆三中全會(huì)到上周閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，三次會(huì)議及有關(guān)文件都沒有明確提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，但在業(yè)內(nèi)人士看來，有關(guān)文件精神多處都與房地產(chǎn)相關(guān)。萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在接受媒體采訪就表示，城鎮(zhèn)化是一定離不開房地產(chǎn)的，當(dāng)然不能說城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)。

　　不直接提房地產(chǎn)調(diào)控，并不等于不調(diào)控房地產(chǎn)。在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)調(diào)控正在轉(zhuǎn)向。

　　未來，在今年中央一系列精神指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控也將趨向市場(chǎng)化，趨向靈活。

　　未來調(diào)控將更注重差別化

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要努力解決好住房問題，探索適合國(guó)情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。

　　許多業(yè)內(nèi)人士都注意到，從今年10月中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)開始，中央不再明確提到房地產(chǎn)調(diào)控，也不再提及調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　高盛高華證券認(rèn)為，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未表示需要“調(diào)控”房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是強(qiáng)調(diào)需要“解決”住房問題。微妙的差異或許反映出，為了保障住房民生，政府的最新工作重點(diǎn)在于增加供應(yīng)，而不是限制需求(因此也無需明確強(qiáng)調(diào)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受采訪時(shí)談到，2013年的樓市調(diào)控相對(duì)于以往有了很大改善，例如今年四季度多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控措施，這就是中央分類指導(dǎo)的結(jié)果。而在過去，中央因地制宜對(duì)地方進(jìn)行差別化分類指導(dǎo)是不夠的。

　　在朱中一看來，側(cè)重于房?jī)r(jià)調(diào)控，是過去10年房地產(chǎn)調(diào)控的一大不足。此外，國(guó)家層面缺少房地產(chǎn)中長(zhǎng)期制度、頂層設(shè)計(jì)滯后、行政性措施較多，對(duì)地方差別化指導(dǎo)不夠也是不足之處。

　　而從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)看，“努力解決好住房問題”取代了房地產(chǎn)調(diào)控的提法。朱中一認(rèn)為，未來在調(diào)控方式、手段上會(huì)有改進(jìn)。包括對(duì)地方調(diào)控進(jìn)行分類指導(dǎo)、堅(jiān)持前10年調(diào)控提出的差別化的稅收和貨幣政策、包括將房地產(chǎn)調(diào)控融入改革等。

　　多項(xiàng)改革與房地產(chǎn)相關(guān)

　　房地產(chǎn)調(diào)控寓于改革當(dāng)中成為包括朱中一、陳淮在內(nèi)多位業(yè)內(nèi)人士共識(shí)。

　　“至少在三中全會(huì)的改革文件里，有10個(gè)地方和房地產(chǎn)有密切關(guān)系。”12月16日，在2013網(wǎng)易房產(chǎn)年會(huì)上，城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)系主任陳淮這樣表示。他認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)關(guān)于發(fā)展直接融資、規(guī)范與發(fā)展債券市場(chǎng)、差別化發(fā)展大中城市等要求，都與房地產(chǎn)有關(guān)系。

　　朱中一還表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，對(duì)完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化做出了部署。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體是利好的。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，會(huì)帶來更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和老年住區(qū)建設(shè)等。

　　朱中一認(rèn)為，城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，提出“盤活存量”，也與房地產(chǎn)有很大關(guān)系。棚戶區(qū)改造、城中村改造，一些單位自用的土地，沒有進(jìn)入開發(fā)階段的土地都屬于存量。他還提出，政府保障與市場(chǎng)供應(yīng)也不要截然分開，還可以因地探索政府向有多余住房家庭租賃住房用于保障的方式。這也是一種“盤活存量”。

　　■ 焦點(diǎn)

　　一線城市宅地供應(yīng)預(yù)計(jì)增加

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。全國(guó)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議也提出，要提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率。

　　對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，特大城市房?jī)r(jià)上漲壓力大、供需失衡是直接原因，供應(yīng)不足首先是供地不足。未來特大城市容積率提高將是趨勢(shì)，類似別墅等低密度、低容積率住宅供地應(yīng)該越來越少。

　　12月16日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在2013網(wǎng)易房產(chǎn)年會(huì)上抱怨，在所有的建設(shè)用地中，開發(fā)商拿的土地“少得可憐”，“很高興看到”這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)提出來要增加住宅用地的供給。

　　根據(jù)北京近年來年度供地計(jì)劃，商品住宅用地在總供地計(jì)劃中占比呈現(xiàn)總體下降趨勢(shì)。2010年，商品住宅用地1250公頃，在總用地中的占比為19.5%;2011年-2013年的占比分別為18.8%、14.9%和15%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，北京住宅供地比例將上升。

　　房企直接融資比重將增加

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，必須繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。同時(shí)指出，要改善和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重。

　　早在今年10月，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布《2013民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》就介紹，房地產(chǎn)直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融資資金總額在8年間增長(zhǎng)了6.5倍。

　　高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫介紹，2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢(shì)還在擴(kuò)大，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比信托總量明顯增長(zhǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士說，包括發(fā)債、上市、私募等都屬于直接融資，信托通常也被認(rèn)為是直接融資，銀行貸款則是間接融資。

　　朱中一也表示，預(yù)計(jì)房企直接融資比重會(huì)繼續(xù)增加。

　　一線城市“限購(gòu)”不會(huì)很快退出

　　全國(guó)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。這一表述與十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》是一脈相承的。

　　對(duì)于嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模等精神，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任陳淮日前表示，限購(gòu)政策也可以理解為控制城市規(guī)模走勢(shì)的一種辦法。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，從城市發(fā)展角度，戶籍政策是差別化的，限購(gòu)這樣的行政手段仍然會(huì)沿用。

　　朱中一則談到，在目前市場(chǎng)化的替代性政策未出臺(tái)之前，熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策還要執(zhí)行，尤其是限購(gòu)。同時(shí)還要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期問題，即使土地開始增加供應(yīng)，到形成新的房源供應(yīng)，中間還需要一個(gè)時(shí)間。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　■ 觀點(diǎn)

　　住建部政策研究中心主任秦虹：房企投資要注重城市群

　　根據(jù)中央最新關(guān)于大中小城市發(fā)展的精神，房地產(chǎn)的投資應(yīng)該做如何選擇?

　　住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房企投資要注重“城市群”，因?yàn)榻裉斓闹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，和過去10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，已經(jīng)出現(xiàn)了巨大的差距，而且中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了分化跡象。所以，在這樣一個(gè)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的投資，一定要研究需求在哪里。秦虹認(rèn)為，“哪些地方最需要房地產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)做服務(wù)，為人民的住房需求做支撐，研究好這個(gè)問題才是我們房地產(chǎn)投資避免失敗、避免風(fēng)險(xiǎn)的最重要環(huán)節(jié)”。

　　從城市角度看，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)有的漲，有的不漲，有的處于消化庫(kù)存階段，壓力非常大。這就和人口流動(dòng)有很大關(guān)系。在這樣的情況下，房企投資也就要跟著人口的流動(dòng)走。