摘要：如何有效調(diào)控樓市一直以來都成為業(yè)界關(guān)心的話題。近日，隨著各大城市房價的持續(xù)上漲，許多需要在年內(nèi)完成房價調(diào)控目標(biāo)的城市紛紛出臺新的調(diào)控措施。繼北上廣深等一線城市收緊調(diào)控政策以后，南京、南昌等二線城市也相繼接過調(diào)控的接力棒，使得出臺調(diào)控政策的城市達(dá)到16個，業(yè)內(nèi)預(yù)計仍將會有其它城市跟進(jìn)。

　　專家表示，從目前的調(diào)控政策看，各地調(diào)控有松有緊已經(jīng)出現(xiàn)分化，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的思路，正在由此前的“東南西北一副藥”轉(zhuǎn)變?yōu)橐虻刂埔说牟町惢�調(diào)整。

樓市調(diào)控不再是東西南北一副藥

　　各地陸續(xù)出招“滅火”

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，全國新建商品房價格同比漲幅超過10%的城市達(dá)到21個。而北京、上海、廣州、廈門、深圳、烏魯木齊、鄭州以及長沙8個城市新建商品住宅價格較之3年前，漲幅超過20%。

　　面對持續(xù)高漲的房價，北上廣深等一線城市率先收緊了調(diào)控措施。隨后，南昌、武漢、廈門、沈陽等二線城市的調(diào)控新規(guī)開始集中發(fā)布。截至11月29日，對樓市政策進(jìn)行調(diào)整的城市已達(dá)16個。

　　臨近年底，為何眾多一二線城市接連出臺樓市調(diào)控政策?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這些政策都是為了在短期內(nèi)遏制房價過快上漲的“滅火”政策。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，一方面是由于近期房價上漲較快，引發(fā)了廣泛關(guān)注和輿論反彈，地方政府壓力較大;另一方面，年初中央政府出臺的“國五條”中明確要求各重點(diǎn)城市按照房價基本穩(wěn)定的原則制定價格控制目標(biāo)。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，由于年內(nèi)一部分一二線城市的豪宅項目拉升了均價，所以現(xiàn)在對于單價較高的樓盤在年內(nèi)都進(jìn)行了限制。加上一部分保障房接下來有可能納入統(tǒng)計口徑，因此地方政府想把年內(nèi)的漲幅壓下來一些也是有可能的。

　　從“一刀切”變“切一刀”

　　在已出臺樓市新政的16個城市中，大多數(shù)城市對限購政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性加碼，不僅限貸政策收緊，二套房貸首付比例也出現(xiàn)不同程度的提升。

　　比如南京出臺的“寧八條”、杭州調(diào)控新政、長沙的“長四條”，都將目光盯在了提高二套房的首付比例上，其中南京和杭州都把二套房的首付款從原來的六成提高至七成。武漢出臺的“漢七條”更是升級了外地人限購政策。

　　“這對于滿足二線城市的自住需求會有一定積極意義，一定程度上有利于遏制房價過快上漲。”張宏偉認(rèn)為，從武漢、南昌等二線城市供地特點(diǎn)來看，大多數(shù)地塊屬于中小套型商品房用地，相比一線城市增加住房供地的措施來看，這些二線城市對于改善市場供求關(guān)系的作用會更加明顯。

　　然而，值得注意的是，與大多數(shù)城市對政策加碼不同，以蕪湖、溫州、徐州等為代表的城市卻對現(xiàn)有政策進(jìn)行“松綁”，放松調(diào)控力度。以徐州為例，新政策對部分戶型房源放開限購條件，以促進(jìn)庫存消化。而在本次調(diào)控潮中，有10個城市也表態(tài)將會擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會在2014年保持穩(wěn)定或者有所擴(kuò)大。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，各地調(diào)控已表現(xiàn)出分化，政策“一刀切”的局面不會存在。

　　大病調(diào)治別想“一針靈”

　　對于目前二線城市樓市調(diào)控拉開“收緊”序幕，張旭認(rèn)為，限購限貸政策升級除了沖擊短期市場外，也會對購房者的短期預(yù)期產(chǎn)生影響，預(yù)計未來的樓市調(diào)控政策將會以地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場、人口規(guī)模以及房價走勢等多個角度權(quán)衡，出現(xiàn)全國范圍內(nèi)“一刀切”的可能性降低。

　　“各個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況和階段都不同，不能夠由中央‘一刀切’來制定同樣一個政策。”聶梅生認(rèn)為，因?yàn)橐郧氨鄙蠌V出臺限購的樓市政策，而二三線城市并沒有限購政策，一些房企便大舉進(jìn)入二三線城市，結(jié)果導(dǎo)致了二線城市出現(xiàn)了大量房產(chǎn)的空置，甚至還有泡沫出不去。

　　然而，張宏偉表示，這些新政策仍然是治標(biāo)不治本的做法。他說：“短期內(nèi)來講，最根本的做法還是堅持去投資化政策的同時，增加市場供應(yīng)，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)，緩解緊張的供求關(guān)系。”

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房產(chǎn)稅、增加供應(yīng)等應(yīng)對當(dāng)下樓市問題的很多措施開始涉及。從整體上看，樓市的長效機(jī)制正在形成，對之前影響房價上漲的很多基礎(chǔ)都在動搖，隨著政策的落地執(zhí)行，樓市有望回歸平穩(wěn)。