摘要：確保房?jī)r(jià)控制目標(biāo)達(dá)成將成為北京年底樓市調(diào)控的重要內(nèi)容，政府將從預(yù)售審批、土地供應(yīng)、加強(qiáng)自住商品房供應(yīng)等環(huán)節(jié)調(diào)控市場(chǎng)。

　　北京市審計(jì)局已經(jīng)選擇了東城區(qū)、西城區(qū)部分樓盤進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)，試圖厘清這些項(xiàng)目的利潤(rùn)情況。

　　一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士說(shuō)，有關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)曾對(duì)包括北京、上海、深圳在內(nèi)的重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題做出過(guò)批示，要求確�？刂谱∵@幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅。

　　據(jù)媒體多方采訪獲悉，確保房?jī)r(jià)控制目標(biāo)達(dá)成將成為北京年底樓市調(diào)控的重要內(nèi)容，政府將從預(yù)售審批、土地供應(yīng)、加強(qiáng)自住商品房供應(yīng)等環(huán)節(jié)調(diào)控市場(chǎng)。

　　而北京審計(jì)局進(jìn)駐部分樓盤審計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)正與這一調(diào)控相關(guān)。據(jù)北京市屬的房企人士介紹，和以往例行審計(jì)不同，此次審計(jì)主要以樓盤為審計(jì)對(duì)象。

　　房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

　　上述接近住建部的消息人士表示，房?jī)r(jià)考核將成為年底房地產(chǎn)調(diào)控的一場(chǎng)大戲。

　　11月8日，上海在三中全會(huì)召開前夕發(fā)布“滬七條”，升級(jí)限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策。在此之前，北京、深圳亦出臺(tái)地方版“京七條”以及力推自住型商品房及“深八條”，確保房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　消息人士透露，上述三市，即是此次被要求落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)任務(wù)的地方政府。為了確保年度的房?jī)r(jià)目標(biāo)，北京相關(guān)部門已經(jīng)開始全力沖刺，通過(guò)強(qiáng)化前期的限購(gòu)、限價(jià)等已經(jīng)出臺(tái)的政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　談及北京房?jī)r(jià)調(diào)控壓力，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)介紹，結(jié)構(gòu)性差異是北京住房成交價(jià)攀升的原因之一。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)，前10月，商品住宅單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的成交套數(shù)已經(jīng)超過(guò)1952套，比2012年同期的1014套上漲幅度達(dá)到了92.5%。預(yù)計(jì)全年單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的住宅項(xiàng)目套數(shù)成交將達(dá)到2400套。

　　陳國(guó)強(qiáng)介紹，高端項(xiàng)目成交量較大，肯定會(huì)拉高整個(gè)市場(chǎng)的成交量，在其看來(lái)，這也是北京兩年祭出7萬(wàn)套自住型商品房的重要原因之一——為了彌補(bǔ)中端的缺口。

　　審計(jì)“項(xiàng)目”利潤(rùn)

　　上述北京市屬房企人士介紹，除了短期的嚴(yán)控房?jī)r(jià)目標(biāo)外，北京亦在研究地方版的樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

　　北京審計(jì)局近期就進(jìn)駐到部分房企，核查相關(guān)項(xiàng)目的利潤(rùn)和收入情況。

　　“企業(yè)迎接審計(jì)局、地稅等相關(guān)單位審計(jì)不少，”上述人士介紹，但和以往例行審計(jì)不同，此次審計(jì)不是針對(duì)企業(yè)，而是以樓盤為具體審計(jì)對(duì)象。

　　“北京審計(jì)局在北京東城、西城等部分區(qū)縣重點(diǎn)挑選了幾個(gè)樓盤，”上述房企人士介紹，通過(guò)核查其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等方式，了解其項(xiàng)目的收入和利潤(rùn)狀況。該企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目即是審計(jì)對(duì)象之一。

　　不過(guò)，北京市中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表很多經(jīng)過(guò)修飾，不一定能完全反映真實(shí)的利潤(rùn)和收入狀況，而且，企業(yè)在項(xiàng)目方面定價(jià)思路不同，有的求利潤(rùn)，有的低價(jià)跑量，求企業(yè)現(xiàn)金流。

　　張大偉認(rèn)為，了解項(xiàng)目的利潤(rùn)情況等相關(guān)數(shù)據(jù)具有重要意義，可以作為北京力推的自住型商品房的參考，這有助于厘清，在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的背景下，政府如何才能最大限度地調(diào)度企業(yè)參與的積極性?

　　上述房企人士介紹，來(lái)該企業(yè)項(xiàng)目審計(jì)的審計(jì)局人士并未透露審計(jì)目的，不過(guò)，在其看來(lái)，更多像是一種調(diào)研，可能是為以后市場(chǎng)化調(diào)控做鋪墊。

　　“諸如此前嚴(yán)格的限價(jià)等政策，并沒(méi)有特別考慮過(guò)房企的利潤(rùn)。”該人士介紹，市場(chǎng)化調(diào)控是一個(gè)方向，但是市場(chǎng)化調(diào)控的一大前提，即需要有充分的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，并基于市場(chǎng)狀況，對(duì)先行的行政性調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)的分析師亦透露，和以往相比，北京近期有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研有明顯增加，而且調(diào)研項(xiàng)目更加具化。