摘要：數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，多數(shù)二線城市樓市成交量上漲明顯，房?jī)r(jià)存在上漲壓力。三四線城市的樓市整體表現(xiàn)平淡，成交量微幅提升，但去庫(kù)存壓力更大。分析人士認(rèn)為，二三線城市的樓市正在出現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

　　為緩解庫(kù)存壓力，近期以來(lái)，溫州、蕪湖等地先后松綁“限購(gòu)令”，且未被叫停;相比之下，南京、鄭州等二線城市則先后出臺(tái)收緊政策。業(yè)內(nèi)人士表示，在未來(lái)的樓市政策制定中，監(jiān)管層將更加注重差別化的原則。

　　年末樓市或明顯降溫

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《9月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》，今年9月份，全國(guó)30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.4%，同比增長(zhǎng)12.9%。其中，納入統(tǒng)計(jì)的一線城市同比增幅最大，為16.0%;二線城市同比增幅為15.3%;三線城市同比增幅為1.4%。

　　上述統(tǒng)計(jì)還顯示，9月份20個(gè)東部城市新建商品住宅成交面積為1125萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19.5%，同比增長(zhǎng)11.7%。同期，5個(gè)中部城市的成交面積環(huán)比減少4.2%，5個(gè)西部城市的成交面積環(huán)比減少1.9%。中西部城市的“金九”成色明顯遜于東部城市，這種情況是今年以來(lái)樓市的一個(gè)縮影。從各地統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)不難看出，今年以來(lái)二線城市樓市行情普遍向好，部分城市的成交量漲幅甚至超過(guò)一線城市;多數(shù)三四線城市則陷入去化困局，成交量和房?jī)r(jià)均出現(xiàn)滯漲現(xiàn)象。進(jìn)入10月，這種情況仍在持續(xù)。

　　分析人士認(rèn)為，無(wú)論從地區(qū)還是城市來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了越來(lái)越明顯的差異化特征，這也使得不少房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，開(kāi)始向一二線城市回歸。

　　造成這種情況的原因，被認(rèn)為與此前的供地情況有關(guān)。據(jù)悉，除貴陽(yáng)、武漢等個(gè)別城市之外，二線城市的供地規(guī)模普遍不大，從而造成當(dāng)前的房屋市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)。其中，杭州、南京、廈門(mén)等部分東部城市的房?jī)r(jià)漲幅直逼一線城市。

　　相比之下，受土地財(cái)政的影響，多數(shù)三四線城市此前大規(guī)模供地，甚至憑空“造城”，使得如今的房屋市場(chǎng)出現(xiàn)供給壓力。由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚焦，在不少三四線城市中，“空城”、“鬼城”的現(xiàn)象大量存在。

　　多家機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，隨著政策預(yù)期的強(qiáng)烈和銷(xiāo)售淡季的到來(lái)，年末的樓市將出現(xiàn)明顯降溫。但在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，樓市形態(tài)分化的情況將不會(huì)改變，甚至可能出現(xiàn)加劇。

　　“差別化”調(diào)控現(xiàn)端倪

　　由于市場(chǎng)形態(tài)存在差異，在最近的一輪房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)中，不同城市的表現(xiàn)也有明顯區(qū)別。上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)得出，今年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲1.4%、0.7%、0.6%。其中，四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)同比漲幅首次同時(shí)超過(guò)20%。

　　在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等指標(biāo)的考核之下，各地的樓市政策也出現(xiàn)分化。在二三線城市中，房?jī)r(jià)漲幅較大的南京和鄭州分別出臺(tái)微調(diào)政策，意圖通過(guò)強(qiáng)化調(diào)控控制房?jī)r(jià)漲幅。同期，溫州和蕪湖則放松限購(gòu)政策，力圖緩解供應(yīng)壓力。值得注意的是，這兩個(gè)城市松綁“限購(gòu)令”的舉措，并未被主管部門(mén)叫停。

　　中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，今年第四季度，限購(gòu)、限貸等行政手段在全國(guó)范圍內(nèi)繼續(xù)，但不同城市可能出現(xiàn)差異。其中，部分房?jī)r(jià)漲幅突出的城市或?qū)⒋嬖谡�策加碼風(fēng)險(xiǎn)。與之相對(duì)的是，部分經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)的地區(qū)，則會(huì)考慮在限購(gòu)政策允許范圍內(nèi)做一定調(diào)整。

　　當(dāng)前，主管部門(mén)正在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，并可能在十八屆三中全會(huì)之后逐漸推出。分析人士認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)于樓市調(diào)控的思路，將不再是“一刀切”，而選擇根據(jù)不同城市的差異，進(jìn)行差別化調(diào)控。在具體操作上，傾向于在設(shè)定具體條款目標(biāo)的基礎(chǔ)上，采用窗口指導(dǎo)的形式進(jìn)行調(diào)控。

　　從目前的政策動(dòng)向來(lái)看，這種方式已初現(xiàn)端倪。9月下旬，國(guó)土部曾召開(kāi)部分地區(qū)和城市房地產(chǎn)管理和調(diào)控座談會(huì)，要求熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)，平抑市場(chǎng)供需壓力，并在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)制定長(zhǎng)效化指標(biāo)。但對(duì)于溫州、貴陽(yáng)、鄂爾多斯等地，國(guó)土部則適當(dāng)調(diào)減供地規(guī)模，從而減輕其去化壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從當(dāng)前的市場(chǎng)情況來(lái)看，二線城市普遍存在的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，以及廣大三四線城市的供大于求壓力，仍將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在。盡管未來(lái)政策給予地方政府更多的自主權(quán)，并進(jìn)行差異化調(diào)整，但供需不均的態(tài)勢(shì)能否真正改善，仍將取決于政策的具體執(zhí)行情況。