摘要：首次置業(yè)者購房的預(yù)算往往比較緊張，且對房貸依賴度較高，而在房貸基準(zhǔn)利率上浮和房價高企的雙重作用下，現(xiàn)時入市的首套房買家人群正在減少。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從9月份二手住宅市場成交看，首次置業(yè)者約占買房市場客源的59.2%，而去年9月份首次置業(yè)者占比高達(dá)69.3%。

　　究其原因，主要是今年二手樓價自年初迄今已累積了一定的升幅，現(xiàn)時二手樓價比去年同期已上漲18.7%，加之因上半年二手成交量大幅增長而導(dǎo)致的房貸額度收緊現(xiàn)象提早到6、7月出現(xiàn)，迫使不少資金緊張的首次置業(yè)者暫時擱置購房計劃，從而令首次置業(yè)者比例下降。

　　此外，今年9月份在市場信心明顯增強(qiáng)的情況下，換房改善型需求首度超過30%的占比，高于去年同期的25%，在一定程度上也導(dǎo)致首次置業(yè)占比的下降。

　　由于銀行房貸額度收緊，買家的付款方式也在發(fā)生變化。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，10月以來，選擇一次性付款的買家占比將近三成，黃金周期間更是高達(dá)五成以上。“以往業(yè)主比較介意買家用公積金貸款，但眼看銀行商貸放款時間還比公積金貸款的時間要長，業(yè)主也更傾向一次性付款或純公積金貸款的買家。”

　　首套房罕見基準(zhǔn)利率 公積金放款速度快

　　據(jù)中原地產(chǎn)匯瀚按揭高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜介紹，受到銀行房貸額度吃緊的影響，廣州市目前僅有少部分銀行還有申請首套房基準(zhǔn)利率的可能，大多數(shù)銀行的首套房貸款利率上浮5%~10%。申請商業(yè)貸款按揭購房的買家，往往要等待2個月以上。相比之下，公積金貸款的放款時間倒是顯得更快一些，選擇快貸業(yè)務(wù)的買家僅需1個月便可獲銀行放款，而非快貸的普通業(yè)務(wù)也可在2個月內(nèi)獲放款。

　　對于早前“海鮮價”的銀行房貸利率和摸不準(zhǔn)的房貸額度，莫靜表示，踏入10月以后，各家銀行的房貸額度和利率卻呈現(xiàn)出“大勢已定”的局面，“8~9月因還在第三季度，對第四季度的房貸額度仍有所保留，因此銀行放出的風(fēng)聲時而有變。但當(dāng)?shù)谒募径日嬲�到來，各家銀行都已亮出底牌，沒有房貸額度的就上浮基準(zhǔn)利率或延后放款。”而近期她所經(jīng)手的房貸按揭業(yè)務(wù)量并未出現(xiàn)明顯波動，在她看來，房貸利率上浮的消息已被市場消化了半年，在真正有購房需求的買家面前，利率上浮帶來的沖擊遠(yuǎn)不及房價上漲的威力大。

　　一二手聯(lián)動再救場    過半中介經(jīng)紀(jì)轉(zhuǎn)做一手房銷售

　　據(jù)了解，目前各大中介公司均借助一、二手聯(lián)動業(yè)務(wù)，填補(bǔ)市區(qū)二手房買賣業(yè)務(wù)量下滑的業(yè)績空缺。以滿堂紅為例，近三周以來，約有四成中介經(jīng)紀(jì)被調(diào)派參與一、二手聯(lián)動項目，其所帶來的業(yè)績約占總業(yè)績的38%~48%。中原地產(chǎn)亦在一、二手聯(lián)動業(yè)務(wù)上加派人手，部分二手房業(yè)務(wù)滑落較大的板塊會派出超過五成“兵力”去主攻一手房業(yè)務(wù)，其所選項目也以郊區(qū)低總價的住宅新盤較多。

　　此外，剛于西城都薈新開逸翠灣分行的美聯(lián)物業(yè)亦加重其他業(yè)務(wù)占比，除了有常見的一、二手聯(lián)動項目外，美聯(lián)物業(yè)還積極推進(jìn)如希臘、葡萄牙等海外投資移民業(yè)務(wù)，“現(xiàn)在市區(qū)二手房成交放緩，不靠其他業(yè)務(wù)幫補(bǔ)，很難維持。”

　　老城區(qū)中小戶型“盤少客多”    大戶型“盤多客少”難成交

　　滿堂紅周峰指出，現(xiàn)時市區(qū)部分單價高且以大戶型盤源居多的板塊，如海珠區(qū)的濱江東、越秀區(qū)的淘金和建設(shè)六馬路板塊，國慶后便出現(xiàn)“盤多客少”的情況。其主要原因是老城區(qū)的中小戶型盤源較為緊缺，中低總價的二手盤源已在今年上半年過度消耗。導(dǎo)致老城區(qū)的二手房出現(xiàn)兩個極端，略高于市場價的中小戶型單位不愁賣，而可與業(yè)主議價的大戶型單位則是鮮有人問津。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，需求迫切的首置“剛需”入市積極，市區(qū)低價的樓梯舊樓仍受迫切性“首置”追捧。不過，由于業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)硬，議價空間明顯不足，惜售、反價現(xiàn)象時有發(fā)生，中小戶型盤源不足有催生部分業(yè)主抬高放盤價。此外，首套房的優(yōu)惠利率減少，樓齡偏大物業(yè)評估價偏低的現(xiàn)象較為突出，令入市門檻提高。在多方面因素作用下，市區(qū)部分板塊的二手房交易節(jié)奏明顯放緩。

　　政策留有懸念     白云二手房成交被看好

　　談及對第四季度二手樓市的預(yù)測，合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明指出，在看漲預(yù)期高漲及房貸收緊的影響下，越來越多購房需求迫切的年輕首次置業(yè)人士希望盡早入市，將令市場上“剛需”產(chǎn)品的供求關(guān)系更為緊張。尤其是中心四區(qū)，在一手市場“剛需”房源數(shù)量增加不多、入市門檻高企的情況下，四季度首置買家熱求的中小戶型中低價房，盤源供不應(yīng)求的狀況可能將比三季度更加嚴(yán)峻。現(xiàn)時，市區(qū)二手房市場上待售的二手房源數(shù)量較上月微升1.2%，不過，在看漲后市預(yù)期繼續(xù)高漲的環(huán)境下，買家入市積極性仍高漲，新增計劃入市購房者數(shù)量較上月上升一成，求購客源增速遠(yuǎn)高于待售房源增速，整體市場仍維持供不應(yīng)求的狀況。

　　中原地產(chǎn)市場部主任黃燕飛則表示，在成交價格上會趨于平穩(wěn)。由于明年1月份過春節(jié)，第四季度的成交旺季將有所縮短。此外，十八屆三中全會的召開亦會給市場留有懸念，“如果沒有新的調(diào)控政策出臺，預(yù)計行情將與第三季度持平。”

　　滿堂紅周峰認(rèn)為，第四季度的二手房成交量將與第三季度相去不遠(yuǎn)，而受制于房貸收緊和房價上漲的影響，持續(xù)看房達(dá)半年以上的買家，其預(yù)算范圍內(nèi)可購買的同路段、同素質(zhì)物業(yè)的面積將進(jìn)一步“縮水”。盡管全市的二手房成交量無法與上半年行情相比，但他頗為看好白云區(qū)二手樓市的第四季度行情。周峰指出，對于想在市區(qū)置業(yè)的首套房“剛需”客戶，地理位置靠近市中心且有地鐵通行的白云區(qū)房價最親民，盤源也較為充裕。而像越秀、天河、海珠等中心區(qū)域，盡管生活商圈成熟且交通配套完善，但很可能會因單價高企而導(dǎo)致其第四季度二手房成交放緩。