摘要：日前由國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年《1-3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)初步核算情況》中指出前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61120億元，同比名義增長19.7%，增速比上半年回落0.6個(gè)百分點(diǎn);前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25167萬平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年縮小7.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，同比增長36.6%，增速比6月末回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長28.7%，增速比上半年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款增長32.3%，自籌資金增長18.4%，利用外資增長23.4%。

　　主流企業(yè)向核心城市回流 住宅類用地漲幅明顯

　　1-9月,全國土地購置面積和成交價(jià)款同比分別下降3.3%和上升14.6%。9月,土地購置面積和成交價(jià)款分別同比上升52.9%和102.5%,而此前8月則出現(xiàn)大幅下滑。由于主流企業(yè)向核心城市加速回流,全國住宅類用地漲幅明顯。北京、上海、廣州等一線城市已公布四季度土地供應(yīng)計(jì)劃,加大供應(yīng)依然是趨勢,由此將繼續(xù)對(duì)全國房地產(chǎn)投資起到拉動(dòng)作用。

　　新開工雖難以大幅上升,但開發(fā)商加速開發(fā)策略明顯:1-9月全國房屋新開工面積14.49億平方米，增長7.3%,增速較前8月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。由于2012年土地購置面積同比下降19.5%，2013年全年房屋新開工難以大幅上升。但三季度全國房屋新開工面積季度同比增長14.9%，較二季度提升6.2個(gè)百分點(diǎn)，反映出開發(fā)商2013年上半年獲取土地也進(jìn)入開工階段，加速開發(fā)策略明顯。

　　9月全國商品房新開工面積1.70億平方米,同比上升41%。近兩月單月商品房新開工增速大幅波動(dòng),主要是由于統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)規(guī)則變更導(dǎo)致去年同期基數(shù)大幅變化導(dǎo)致的。從累計(jì)新開工的數(shù)據(jù)上看,地產(chǎn)依舊維持了開工弱復(fù)蘇的趨勢。

　　中國人民銀行研究局研究員鄒平座認(rèn)為：一味的增加開工數(shù)量，不能從根本上解決房屋儲(chǔ)備量和購房者需求之間的平衡問題，要有的放矢，一線城市增加供給，二、三線城市或是房屋供大于需的城市，就不需要增加房屋供給。整體而言，房地產(chǎn)應(yīng)該朝“精耕細(xì)作”上發(fā)展。

　　開發(fā)商現(xiàn)金流轉(zhuǎn)好 補(bǔ)貨力度加強(qiáng)

　　據(jù)平安證券數(shù)據(jù)顯示：2013年1-9月,全國商品房投資同比增長19.7%,增速較1-8月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。土地成交額的大幅增長是現(xiàn)階段拉動(dòng)投資的最重要因素,至三季度末,土地成交價(jià)款同比增長14.6%,較二季度末上升7.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　投資和新開工回升,一二線重點(diǎn)城市土地市場趨于火熱。投資和新開工隨著銷售的回暖,開發(fā)商現(xiàn)金流轉(zhuǎn)好,補(bǔ)貨力度加強(qiáng),加大開復(fù)工,增速逐漸回升。主流開發(fā)商展開了新一輪的大規(guī)模補(bǔ)庫存行動(dòng),此輪購地區(qū)域的主要特點(diǎn)是回歸一線,重點(diǎn)的一二線城市土地成交活躍,成交樓面地價(jià)和溢價(jià)率均大幅上升。

　　銀行按揭受限 等待政策調(diào)控

　　太平洋證券認(rèn)為：新政府地產(chǎn)調(diào)控思路或已變，不會(huì)再一刀切和過于行政化，出臺(tái)類似限購等與市場經(jīng)濟(jì)違背太多的政策。同時(shí)，管理層也認(rèn)識(shí)到地產(chǎn)市場區(qū)域性分化明顯，房價(jià)上漲主要是一二線中心城市。因此，政策出臺(tái)范圍或僅限于這些地區(qū)。房產(chǎn)稅政策將是一個(gè)長期漸進(jìn)的走向，如此重大和基石的政策，必將是一個(gè)慎重和穩(wěn)妥推進(jìn)的建立過程。收緊房貸不是政策鼓勵(lì)的方向，或僅僅是與個(gè)體銀行額度有關(guān)。

　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授韓秀云認(rèn)為：新政府的房產(chǎn)調(diào)控，可能為打開兩限房的限制，而確定房產(chǎn)稅的征收。

　　資金來源方面，國內(nèi)貸款累計(jì)同比增速位于年度高位。1-9月國內(nèi)貸款累計(jì)同比為32.3%,較1-8月上升了2個(gè)百分點(diǎn)，上升到年內(nèi)高位。而隨著銷售累計(jì)同比的逐步收緊,以預(yù)收款和按揭貸款為主要內(nèi)容的其他資金來源累計(jì)同比收縮至37.7%,較上月下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金來源累計(jì)增速由1-8月的16.7%上升到18.4%。

　　結(jié)合9月央行貨幣和信貸數(shù)據(jù)，9月全國新增貸款7870億，新增貸款同比增速26%,絕對(duì)額和增速均處于較高位，這與資金來源中貸款的增速提升相吻合。而以按揭貸為主體的居民中長期貸款上看，9月新增居民中長期貸款占新增貸款的比例為23.4%，較上月下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。今年二季度以來新增居民中長期貸款高位運(yùn)行,可能導(dǎo)致了目前主要銀行按揭貸額度受限，導(dǎo)致了當(dāng)前居民中長期貸款占比有所下降。