摘要：從上海、重慶等試點城市來看，房產(chǎn)稅迄今并未對當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)生實質(zhì)影響，但一些擁有多套房的財富階層，已經(jīng)從政府所傳遞的種種聲音中感覺到某種不安。

　　最近盛傳的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，其中包括可能進入實質(zhì)推進階段的房產(chǎn)稅。而十八屆三中全會被認(rèn)為是政策加碼的節(jié)點。

　　參與了房地產(chǎn)長效機制討論的華遠地產(chǎn)任志強稱，長效機制討論方案已經(jīng)幾易其稿。“目前都已經(jīng)作廢四五稿，前后改動都非常大。在政府沒有對外公布前，消息都是不確定的。”任志強說，但他拒絕透露曾經(jīng)被作廢的長效機制方案細(xì)節(jié)。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(原全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會)創(chuàng)會會長聶梅生透露，長效機制的意見征求已有數(shù)月，現(xiàn)在已經(jīng)接近尾聲，發(fā)改委與住建部的意見已全部出完，現(xiàn)在是征求各部委的意見。

　　今年4月份，針對房價過快上漲等因素，國家出臺了歷史上負(fù)擔(dān)最重的20%個人轉(zhuǎn)讓所得稅。在該政策出臺之初，大部分業(yè)內(nèi)人士曾判斷，參照歷史經(jīng)驗，北京二手房市場很可能因高額的稅負(fù)而被冷卻。但實際市場并非如此。

　　從多家中介機構(gòu)了解到，不管是整體還是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增長，甚至新增房源量增長曲線要高于新增客源量。

　　一些地產(chǎn)從業(yè)人士開始或建議別人拋售二手大戶型;一些多套房業(yè)主也在行動。受房產(chǎn)稅預(yù)期影響，一些北京業(yè)主將名下三四套房產(chǎn)紛紛出售，然后一步到位換到地段、學(xué)區(qū)以及戶型等良好的小區(qū)中。

　　鏈家一位中介稱，影響業(yè)主賣房的因素，一方面是受房產(chǎn)稅步步緊逼影響;另一方面，一些業(yè)主因為移民出國或者換房等因素，包括一些外籍人士，均認(rèn)為到了賣房的好時機。

　　克而瑞信息集團華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬也明顯感覺到，越來越多的聲音傳遞出，房產(chǎn)稅開征已經(jīng)成為共識，而這會在一定程度上催動多套房持有者出售一些房屋。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也注意到，近幾月業(yè)主的出售意愿和掛牌相對積極。她認(rèn)為，一方面是改善型購房者由于換房而增加一部分供應(yīng);另一方面，在價格上漲，政策風(fēng)險加大的同時，部分業(yè)主選擇了落袋為安。

　　知名房產(chǎn)投資人張羽沖直接建議：“該賣掉的就賣掉，房產(chǎn)稅是遲早的事情。”張羽沖甚至建議，作為個人理財，多套房持有者可以利用政策的空白期，把個人住房問題解決到位。

　　房產(chǎn)稅推進配合度不高

　　盡管市場層面，對房產(chǎn)稅加碼的傳聞越來越多。但真正實質(zhì)性全面推行，尚不明晰。從接近住建部的知情人士了解到，房產(chǎn)稅全面推行被暫緩。背后原因“復(fù)雜”。

　　房產(chǎn)稅全面開征一個重要技術(shù)依據(jù)是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，而這直接關(guān)系到一些財富階層所謂的“資產(chǎn)安全”，換而言之，還涉及到官員財產(chǎn)公開及反腐進程的推進。

　　從上述知情人士處獲悉，在2012年6月，40城市聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)達成后，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)就一直進展不順，一直維持在60余個的水平。“到目前為止，也沒有更新的進展。”該人士稱。

　　據(jù)透露，在全國住房信息聯(lián)網(wǎng)工作推進的過程中，一些地方政府并不配合。“比如，一些地方政府會不按期同步數(shù)據(jù)、以遷移屬地服務(wù)器等理由，切斷與住建部前置服務(wù)器聯(lián)網(wǎng)的情況，造成數(shù)據(jù)不符等情況。”該人士稱。

　　“用黑客手段，不讓聯(lián)都能聯(lián)上。”任志強憤恨地表示聯(lián)網(wǎng)其實很容易，他稱，住房信息聯(lián)網(wǎng)早就聯(lián)上了，但里面沒有內(nèi)容。

　　作為房地產(chǎn)長效機制建立的另外一個技術(shù)基礎(chǔ)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也進展不順。2013年全國兩會召開期間，國務(wù)院提出整合現(xiàn)有住房、土地、林地等登記職能，建立“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。

　　住建部、國土資源部會同國務(wù)院法制辦也啟動了《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》的起草準(zhǔn)備工作。同樣，該制度清晰設(shè)計和技術(shù)基礎(chǔ)，都尚未匹配。

　　任志強稱，房產(chǎn)證登記與實物產(chǎn)權(quán)登記統(tǒng)一很重要，但在一些城市，如山西，出租都不去辦產(chǎn)權(quán)證，這樣還可以買第二套，還有房改房，根本沒有登記到系統(tǒng)中。

　　上述知情人士稱，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)，針對眾所期待的房地產(chǎn)長效機制，目前并未有實質(zhì)進展，“大家都在等十八屆三中全會定調(diào)”。

　　待定調(diào)的長效機制

　　不過，據(jù)獲悉，住建部前不久組織了相關(guān)人士到成都等房價運行平穩(wěn)地區(qū)進行學(xué)習(xí)。原因是，成都房地產(chǎn)市場一直以來供應(yīng)和需求都相對平穩(wěn)，房價也沒有出現(xiàn)過快上漲的情況。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，據(jù)其了解，房產(chǎn)稅肯定會有所進展，“根據(jù)政府相關(guān)口徑，第二批試點將在不久后出臺。當(dāng)然，改革是一步步推進，在全國范圍內(nèi)征收肯定需要幾年的時間。就現(xiàn)在來看，杭州、深圳、青島、湖北比較可能成為試點城市。北京因為房產(chǎn)情況比較復(fù)雜，有央企房、房改房等不大可能作為試點城市”。

　　關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控走向，聶梅生所透露的信息相對具有權(quán)威性。據(jù)她透露，她最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會，對于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路，將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標(biāo)桿性文件。

　　“業(yè)界都在期待三中全會以后能有一個說法。屆時，房地產(chǎn)長效機制會面市，如房地產(chǎn)直接融資、房產(chǎn)稅、土地供給制度、保障房、城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃，最后都將給出一個說法。”聶梅生說。

　　聶預(yù)計，“政府未來調(diào)控的著力點將放在市場監(jiān)管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對于通過市場解決的方面，房產(chǎn)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問題更多地將放在城鎮(zhèn)化進程中解決。”

　　“這表明，關(guān)于房產(chǎn)稅的持續(xù)推進，政府還在等待一個時機，尋求一些支持。”牟增彬頗有意味地表示。