摘要：自9月25日，國土資源部召集部分省份和城市國土資源部門負(fù)責(zé)人專題研究房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控后，在今年前三季度僅成交1宗住宅用地的深圳，率先做出表態(tài)。

　　9月30日，深圳市規(guī)劃和國土委員會房地產(chǎn)處在官網(wǎng)發(fā)布通知稱，將繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上。

　　短短10余天后的10月11日，從深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議上了解到，會議部署了下一步地產(chǎn)調(diào)控工作，其中包括今年四季度供應(yīng)約60公頃住宅用地;增加住宅用地供應(yīng)量;加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等。這意味著，在房價上漲的壓力之下，提高二套房房貸首付比例和利率或呼之欲出。

　　四季度供應(yīng)60公頃宅地

　　此輪調(diào)控聲音再次出現(xiàn)，或源于近期土地市場上“地王”的頻現(xiàn)和房價的上漲。今年房企加大力度布局一、二線重點(diǎn)城市，推動了各地“地王”的出現(xiàn)。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的 《2013年三季度中國房地產(chǎn)市場研究報告》顯示，三季度樓面均價創(chuàng)下歷史新高，住宅用地漲幅最為明顯，同比上漲49%。

　　其中，在剔除配件醫(yī)院和保障房后，北京農(nóng)展館地塊樓面單價達(dá)7.3萬元/平方米，北京夏家胡同地塊和孫河西甸村地塊樓面均價超過4.5萬元/平方米，上海楊浦區(qū)延吉街道和浦東新區(qū)前灘地塊樓面均價均超過2.8萬元/平方米。

　　“‘地王’會帶來房價上漲的預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場上實(shí)際成交價格上漲。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓表示。

　　成交價格的上漲幅度，已經(jīng)使得多個城市在今年“國五條”地方細(xì)則出臺后公布的房價調(diào)控目標(biāo)難以完成。深圳公布的調(diào)控目標(biāo)為“全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長速度”，深圳2012年居民人均可支配收入40742元，剔除價格因素實(shí)際增長8.6%，但中國指數(shù)研究院公布的深圳前三季度新房價格漲幅已達(dá)18.84%。

　　在此背景下，9月25日，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負(fù)責(zé)人，專題研究房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，指出在供求關(guān)系緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。同時，要求在明年的住房用地供應(yīng)計劃編制過程中，要以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，衡量年度供地量，尤其是四個一線城市要持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)。

　　9月30日，深圳率先做出 “回應(yīng)”，深圳規(guī)劃與國土資源委員會官網(wǎng)發(fā)布《繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度》的通知，提出要加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上。

　　10月11日，深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議部署了下一步調(diào)控工作，共提出八項措施，其中包括 “加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。”

　　對于政府做出的這一系列表態(tài)，徐楓認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的價格由多種因素促成，單項的措施并不能在短期內(nèi)對房價產(chǎn)生影響，“如果不從土地的供給方式等更深層次著手，很難在短期內(nèi)改變房價一路高漲的現(xiàn)狀。”

　　此外，上述會議還重申了確保增加今年普通住房用地供應(yīng)量，并明確表示四季度還要供應(yīng)約60公頃用地。但對于“5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上”的計劃，計算前5年深圳土地供應(yīng)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，完成難度較大。

　　將加快釋放存量土地

　　根據(jù) 《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》，2008~2012年新增居住用地總量900公頃以及2007年公開的210公頃的住宅用地計劃，前5年，深圳公開的住房用地供應(yīng)總量計劃為1110公頃，平均供地量為222公頃。

　　如果按照此次深圳市政府公布的“5年平均供地量基礎(chǔ)上增加20%”的計劃，深圳今年需完成住宅用地供應(yīng)266公頃。但根據(jù)《深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2013年度實(shí)施計劃》，除預(yù)留指標(biāo)外，深圳今年全年計劃供應(yīng)居住用地165公頃，這與266公頃的計劃還存在較大差距。

　　根據(jù)深圳土地房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，深圳僅于1月15日以1.41億元總成交價、7472元/平方米樓面地價成交了光明新區(qū)1宗居住用地。而從掛牌的情況來看，到今年10月底，深圳仍無掛牌出讓的居住用地。

　　對于深圳新增供應(yīng)土地有限的現(xiàn)狀，根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土委員會房地產(chǎn)處9月30日在官方網(wǎng)站上發(fā)布的《繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度》的通知顯示，深圳將進(jìn)一步完善和優(yōu)化城市更新政策，加快釋放存量土地。

　　而存量土地的二次開發(fā)主要包括土地整備和城市更新，土地整備將以政府為主導(dǎo)，城市更新則由市場主導(dǎo)。

　　為此，深圳于2012年10月掛牌成立了深圳市土地整備局，計劃到2015年，通過土地整備釋放150平方公里建設(shè)用地，2011年和2012年，深圳累計完成土地整備67平方公里。

　　而據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，深圳已公布了2013年兩批城市更新單元計劃，涉及擬拆除重建用地面積197萬平方米。深圳近幾年的城市更新已成為城市土地供應(yīng)的主要來源，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年，深圳完成47項更新單元規(guī)劃審批，新開工更新項目24個，全年累計完成項目投資68億元;2012年，深圳全市城市更新項目65個，土地面積達(dá)497.43萬平方米，其中住宅項目46個，土地面積達(dá)391.17萬平方米，接近2012年深圳“一手”住宅用地出讓量的8倍。