摘要：數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量為12854套，環(huán)比上月網(wǎng)簽量上漲15.7%，這是“國五條”出臺以來，二手住宅交易量連續(xù)第5個月持續(xù)上漲。成交價格方面，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)統(tǒng)計，9月北京二手住宅價格指數(shù)同比漲幅達到24.02%，交易均價為29930元/平方米，房價繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的勢頭。

　　相較之前“國五條”對房價的嚴厲控制，如今政策實施半年，從新房和二手房雙雙刷新單價的情況看，政策本身的震懾作用似乎失效。

　　二手房后市看好

　　新房供應量減少，需求卻很大，導致供需矛盾增加提升房價。

　　和開發(fā)商重拳推盤節(jié)奏一樣，樓市的“金九銀十”同樣讓購房者期待。隨著購房旺季的到來，北京樓市將延續(xù)復蘇態(tài)勢，成交量持續(xù)走高。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，“十一”黃金周期間，北京新建商品住宅(含保障性住房)成交893套，同比2012年上漲了104.35%，二手房成交情況略低。

　　不過，9月份二手房成交情況卻再創(chuàng)新高，數(shù)據(jù)顯示，二手房網(wǎng)簽總量為12854套，環(huán)比上月網(wǎng)簽量上漲15.7%，與2012年同期的網(wǎng)簽量相比上漲2.2%。這是“國五條”出臺以來，北京二手住宅交易量連續(xù)第5個月的持續(xù)上漲，也創(chuàng)下了近半年來北京二手房交易量新高。

　　從區(qū)域來看，城六區(qū)二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上月大幅上漲了23%，成交占比突破六成。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，北京二手房市場仍由首次置業(yè)和首次改善的剛性購房需求占主導，而房價持續(xù)上漲的預期，進一步催化了部分家庭出手購房的意愿。

　　值得注意的是，業(yè)主掛牌出售一定程度上受到政策的影響。其中，房產(chǎn)稅擇期開征的消息也成為中介機構猛推二手房入市的一個重要砝碼。

　　多家中介機構人員表示，房產(chǎn)稅在2013年開征的消息尚未確定，但是2014年開征的可能性依然存在，相比“國五條”的震懾作用，房產(chǎn)稅對擁有多套房源的業(yè)主來說作用或?qū)⒏鼜姟?/p>

　　比照此前上海、重慶的征收標準，最新消息是，未來房產(chǎn)稅試點擴圍很可能“集中批準一批”，稅率定為0.5%~1.0%。

　　鏈家地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理陳浩估計，目前擁有多套房源的業(yè)主在所有房源登記中的比例達到3成，一旦房產(chǎn)稅開征，這些房源無疑會成為最先拋售的對象。“相比‘國五條’20%的個稅以及稅費標準，業(yè)主可能更在意房產(chǎn)稅的加碼，屆時會有大量房源入市，增加市場供給，但由于這些房源處于相對核心地段，在地區(qū)指導價規(guī)定下，其價格會出現(xiàn)只漲不跌的情況。”江波說。

　　政策被指失靈

　　從短期來看，相關部門有可能會采取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲，但想根本解決地價過快上漲的局面，應該建立起土地市場的長效性調(diào)控機制。

　　二手房市場的量價齊升似乎并不意外。

　　中國指數(shù)研究院最新的數(shù)據(jù)顯示，通過對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年8月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為25245元/平方米，環(huán)比上月上漲1.20%，10個城市全部上漲。

　　同比來看，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格上漲18.76%，10個城市同比均上漲。其中北京漲幅最大，達23.91%。

　　政策調(diào)控措施對抑制房價上漲的效果并不明顯。

　　根據(jù)統(tǒng)計局公布的8月房價指數(shù)，指數(shù)同比漲幅超過10%的城市已經(jīng)達到了10個(北京、上海、廣州、深圳、廈門、鄭州、南京、沈陽、福州、長沙)。這10個城市目前來看，完成年內(nèi)的房價調(diào)控目標可以說非常困難。

　　在此背景下，對日漸升溫的重點城市土地市場，政府調(diào)控政策是繼續(xù)微調(diào)放松還是轉向從嚴?當前地王頻出是否會影響土地市場的走勢?

　　張宏偉認為，從短期來看，相關部門有可能會采取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲，但是這只能說是治標不治本的措施，要想根本解決地價過快上漲的局面，應該建立起土地市場的長效性調(diào)控機制，穩(wěn)定土地市場價格持續(xù)上漲的預期。

　　2011年，房地產(chǎn)市場開始實施限購、限貸政策，一度導致市場需求被壓抑，房價出現(xiàn)了第一次上漲趨勢，部分地方政府因為樓市調(diào)控導致的土地財政收緊，2012年出現(xiàn)部分調(diào)控措施放松的現(xiàn)象。

　　2013年三月份出臺了“國五條”，但是從目前市場情況看，“國五條”力度減弱，大部分樓市依然延續(xù)之前的市場走勢，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價依然慣性上漲。

　　此外，雖然一些城市也采取了“限房價競地價”“限房價競配建”等政策，但效果不佳。

　　張宏偉認為，從地區(qū)推廣的角度來說，“限房價競地價”適合房價上漲比較快的城市的重點地塊進行推廣，比如在一線城市比較容易產(chǎn)生高溢價的地塊，通過“限房價競地價”短期內(nèi)抑制房價過快上漲;而不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。

　　在他看來，如果單純靠“限房價競地價”等短期措施抑制房價上漲是不可靠的，還必須加大商品住宅市場供應，尤其是中小套型的商品住宅的市場供應才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。

　　而張大偉強調(diào)，在不改變購房者預期、“地王”迭出的情況下，剛需會恐慌性入市，改善需求也會透支購買力，可以說用“堵”的短效調(diào)控政策效果已經(jīng)越來越小。

　　“行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲導致大家對政策預期的改變，當前市場已經(jīng)到了必須出臺長效機制的時期。”張大偉如此表示。