摘要：今年繼續(xù)大漲的房?jī)r(jià)，僅首付部分就已經(jīng)掏空多數(shù)購房者的口袋，如果再得不到銀行的貸款支持，普通人只能放棄圓房之夢(mèng)了。

　　最近許多二線城市銀行開始暫停房貸，目前已經(jīng)蔓延到了廣州甚至北京。今年繼續(xù)大漲的房?jī)r(jià)，僅首付部分就已經(jīng)掏空多數(shù)購房者的口袋，如果再得不到銀行的貸款支持，普通人只能放棄圓房之夢(mèng)了。

　　一直被全球銀行業(yè)公認(rèn)為最安全的貸款品種之一，房貸怎么突然被中國銀行業(yè)棄如敝履?這是短期行為還是長(zhǎng)期行為?

　　有業(yè)內(nèi)人士說：這既是短期行為，也會(huì)成為銀行的長(zhǎng)期原則。購房者要準(zhǔn)備更多的首付和更多的融資來源了。這也許對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到一定正面作用。

　　從短期來看，即將進(jìn)入一年當(dāng)中的最后一個(gè)季度，銀行全年的整體放貸額度已經(jīng)用掉七八成，股份制銀行甚至?xí)�更多。僅從房貸部分的額度來看，由于房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，以股份制銀行為代表的中小銀行大多已經(jīng)用盡。另外出于業(yè)績(jī)考核的目的，銀行當(dāng)然更愿意將有限的貸款額度放給能出高價(jià)的客戶，比如小微企業(yè)等。

　　先來看看購房者和小微企業(yè)主都能出什么價(jià)吧。首套房利率是央行管制的，目前首套房大多采用基準(zhǔn)利率，目前執(zhí)行的五年以上基準(zhǔn)利率是6.55%;少數(shù)首套房能獲得八五折利率，即5.57%;二套房執(zhí)行1.1倍利率，即7.20%。

　　但普通企業(yè)只要能貸到款，愿意出的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購房者。有統(tǒng)計(jì)表明，中小企業(yè)平均貸款利率在8.5%~11%之間，這還不包括銀行在價(jià)外直接間接收取的咨詢費(fèi)、管理費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等。

　　從長(zhǎng)期來看，隨著利率市場(chǎng)化不可逆轉(zhuǎn)地推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加大，房貸在銀行心目中的地位會(huì)不斷下降。房貸原來受歡迎，最主要是因?yàn)榘踩�性�?qiáng)，樓市二十年的市場(chǎng)化進(jìn)程中房?jī)r(jià)一直快速增長(zhǎng)，作為抵押物的房產(chǎn)，每過幾年價(jià)值都會(huì)翻番。但隨著價(jià)格增長(zhǎng)的速度，波動(dòng)性也在加大，尤其在炒作過度的城市，很多房產(chǎn)貶值到了貸款額度以下。溫州今年就出現(xiàn)了多起房主為了不還房貸放棄房產(chǎn)的案例。

　　從政策角度來看，政府原來支持房地產(chǎn)大發(fā)展，銀監(jiān)會(huì)將房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重定為50%，這對(duì)資本金匱乏又處于大擴(kuò)張階段的中國銀行業(yè)來說，是最大的放貸動(dòng)力。但隨著房產(chǎn)泡沫加大，這項(xiàng)政策已經(jīng)開始受到質(zhì)疑，在去年的《商業(yè)銀行資本管理辦法(征求意見稿)》中，二套房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重從原來的50%大幅提高到60%。雖然最后的定稿取消了這一條，明確將個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重回歸到統(tǒng)一的50%，但可見無論是銀行業(yè)界還是管理層，都開始重視房貸的風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　房貸從“寵兒”到“棄兒”，最重要的原因還是成本與售價(jià)之間的利差在縮小。從銀行吸收資金的成本看，利率市場(chǎng)化大潮不可阻擋，雖然還沒有明文放開存款利率上限，但利率相對(duì)市場(chǎng)化的理財(cái)產(chǎn)品越來越成為銀行資金來源的主流，平均成本超過4%。存款利率放開后，成本還會(huì)繼續(xù)上升。與6.55%的房貸相比，息差只有2.5個(gè)百分點(diǎn)左右;與原來大量七折的存量房貸相比，銀行幾乎沒有錢賺。

　　銀行行為的變化，必然會(huì)影響到樓市的價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，雖然這個(gè)過程漫長(zhǎng)，但會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。無論購房者、開發(fā)商還是政府，都需要考慮該如何適應(yīng)這個(gè)變化了。