摘要：北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，前8個月，北京新建住宅合計簽約5.9萬套，總建筑面積成交701萬平方米，總成交額達到1620億元創(chuàng)歷史新高。

　　高成交量下，北京供需矛盾也隨之凸顯，資料顯示，目前，北京可售住宅套數(shù)庫存約在6.3萬套左右，處于歷史低位。

　　或因為此，北京的限價口徑亦現(xiàn)松口。“4、5月份剛啟動嚴格限價時，是政府指導(dǎo)定價。”一位接近北京住建委的人士表示，但是目前，在審批價格時，建委會更多地考慮開發(fā)商上報的意見，尊重市場規(guī)律。除限價模式調(diào)整更遵循市場規(guī)律之外，北京調(diào)控思路轉(zhuǎn)變還體現(xiàn)在增加土地供應(yīng)，探索“限房價、競地價”模式上。

　　近日，北京市土地儲備中心掛出通知，截至8月底，北京住宅用地共成交722公頃，為去年同期的4倍，年底前，將加大普通商品住宅用地供應(yīng)，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應(yīng)。

　　北京4年房價上漲近一倍

　　雖然北京前8月的總成交額以1620億元遠超過2009年同期的1480.5億元。

　　但是5.9萬套的簽約套數(shù)和701萬平方米的總建筑面積，卻遠低于2009年同期的9.6萬套，總建筑面積約1136萬平方米。

　　簽約面積、套數(shù)不及2009年，但是總成交金額卻遠超2009年同期，主因就是單位平米房價。

　　北京中原地產(chǎn)資料顯示，2013年同期的房價為2.3萬元/平米，較2009年同期的1.3萬上漲近一倍。

　　值得一提的是，北京房價上漲勢頭仍在繼續(xù)，北京我愛我家副總裁胡景暉表示，“金九銀十”是傳統(tǒng)的銷售旺季，目前來看，房價并無下行的動力。

　　“最近一段時間以來，北京樓市一個明顯的情況是，項目短期消化能力非常強，”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，比如很多項目，尤其是性價比、地段不錯的剛需項目頻現(xiàn)“日光”或排號艱難的情況。

　　張大偉預(yù)計，今年北京全年的成交額有望達到歷史最高點，達到2700億元。

　　“這幾年房價的漲勢，也顯示了限購、限價等行政性調(diào)控措施的效果，”胡景暉介紹，自2010年首推限購令，包括今年4月份推的升級版限價令，也并未明顯壓住房價。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，進入2013年以來，北京房價環(huán)比持續(xù)上漲，同比漲幅更是連續(xù)多月超過10%，領(lǐng)漲全國。

　　胡景暉認為，這也要求，房地產(chǎn)調(diào)控思路應(yīng)更趨向市場化的方向。

　　實際上，北京調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的一個方向亦在土地供應(yīng)上得以顯現(xiàn)，9月3日，北京土地儲備中心發(fā)布通知，截至8月底，2013年北京市土地市場共成交經(jīng)營性用地約948公頃，為去年同期的3.7倍，其中住宅用地約722公頃，為去年同期的4倍。經(jīng)營性用地成交總額約1009億元，創(chuàng)歷史同期最高水平。

　　通知稱，年底前，北京將繼續(xù)加大普通商品住宅用地供應(yīng)，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應(yīng)，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”。

　　供需缺口下北京限價松口?

　　除了力推限房價、競地價地塊供應(yīng)，北京偏重市場化調(diào)控的轉(zhuǎn)變還體現(xiàn)在限價之下。

　　據(jù)悉，以控房價為主要目的的限價政策在近期出現(xiàn)松動。

　　“入市放緩的原因，主要就是預(yù)售審批價格談不攏，”一位不愿具名的營銷總監(jiān)表示，但是近期這些項目紛紛入市。

　　如果是早三四個月，該區(qū)域內(nèi)的項目都被嚴卡在1.65萬元/平方米。

　　在其看來，審批口徑放緩的主要原因是供需失衡，最新數(shù)據(jù)顯示，北京可售住宅庫存套數(shù)為6.23萬套，處于歷史低位。

　　據(jù)一位接近北京住建委的人士介紹，在最嚴限價剛啟動的時候，開發(fā)商在預(yù)售證審批時卡得很嚴，必須嚴格遵循不能高于前一期和周邊同質(zhì)樓盤價格。

　　與此同時，上述人士表示，建委也有自己的一套價格系統(tǒng)，顯示區(qū)域樓盤價格，很多開發(fā)商的報價因為高于建委認定的價格被打回，要求重新報批。

　　“那個時候，更像是政府指導(dǎo)開發(fā)商定價，”上述不愿具名的營銷總監(jiān)介紹，相比之下，雖然近期限價口徑?jīng)]變，仍在執(zhí)行，但是建委在審批預(yù)售證時，會結(jié)合報批的地價、成本，不會一刀切。

　　建委限價松口也直接體現(xiàn)在樓盤入市的數(shù)量和價格上面，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月新增商品住宅期房項目28個，總供應(yīng)量為7419套，環(huán)比增加16%，達到年內(nèi)最高值，也大幅超過去年同期。

　　與此同時，北京100個重點樓盤中，8月價格相比前期上漲的樓盤為96個，僅有的4個降價樓盤，也多為尾房出清。