摘要：北京市房地產(chǎn)近一個(gè)多月以來出現(xiàn)的新變化格外值得關(guān)注。先是180平方米以上的大戶型出現(xiàn)罕有的拋售，有些從未有過交易的豪華小區(qū)內(nèi)，整幢別墅在密集拋售，且有加速拋售的趨勢;再是房地產(chǎn)價(jià)格上升過快，上半年房價(jià)同比上升26%，北京三環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)商品房平均價(jià)已達(dá)每平方米5.2萬，遠(yuǎn)超市場公開信息披露值。

　　經(jīng)過調(diào)查，近期集中拋售大戶型房產(chǎn)的業(yè)主，并非對(duì)北京市乃至對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)失去信心，而是強(qiáng)烈擔(dān)心中央將在近期強(qiáng)制推行房地產(chǎn)新政，其中包含房產(chǎn)稅、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放開房產(chǎn)限購，這將強(qiáng)烈沖擊已趨于飽和的房地產(chǎn)市場，必將使地產(chǎn)市場價(jià)格逆轉(zhuǎn)。

　　大戶型的居住者大致分為富翁、為官者兩類人。前者怕調(diào)控新政，后者則在極力規(guī)避反腐。他們拋售大戶型房產(chǎn)，既有無奈，又表現(xiàn)出較大的堅(jiān)定成份。所以，在房產(chǎn)出手的交易談判中，為富者殺價(jià)較為緩慢，寸金寸移——掛單觀望居多;為官者殺價(jià)較為兇狠，甚至想一步達(dá)成交易。

　　大戶型原本是稀缺資源，這一戶型歷來極少交易。按房地產(chǎn)交易商的說法：此類戶型從前連看都未看過，近期的拋售讓他們開了眼。因此，想讓這一群體之外者接盤，難度非常大。

　　在走訪中了解到，這類“特種群體”對(duì)房產(chǎn)信息公開化懷有“激烈抵觸”情緒。多數(shù)人口堅(jiān)稱：今年底實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息公開化辦不到。

　　上述現(xiàn)象至少說明，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了分化的跡象。房價(jià)或?qū)⒆兊枚嘣�性，房價(jià)將出現(xiàn)歷史性拐點(diǎn)，今后的定價(jià)條件和趨勢值得關(guān)注。

　　從全局看，目前房價(jià)顯現(xiàn)出三種分化趨勢：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)價(jià)格將相對(duì)居高，非發(fā)達(dá)地區(qū)價(jià)格將趨于弱化。例如，京、滬、穗等城市房價(jià)將階段性維持高位;二是同一城市核心區(qū)與非核心區(qū)價(jià)格將分化。例如，北京三環(huán)以內(nèi)價(jià)格相對(duì)居高;三是不同房型價(jià)格也在現(xiàn)分化。例如，傳說中房產(chǎn)稅免交的劃線定在“人均80平方米以內(nèi)”，根據(jù)目前我國人口家庭結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，未來在80平方米、160平方米等戶型將會(huì)受到追捧。

　　定價(jià)要滿足兩個(gè)基礎(chǔ)條件：其一，要有兩條“均值價(jià)格”曲線相互交叉：一條(境外線)從首爾——東京——臺(tái)北“均值價(jià)格”曲線，一條(境內(nèi)線)從北京——上海——廣州“均值價(jià)格”曲線;其二，在這兩條“均值價(jià)格”曲線相交的時(shí)點(diǎn)，由同期反映出的美元與人民幣匯率博弈價(jià)，即為北京市未來房地產(chǎn)(高位區(qū)間)“均值價(jià)格”的“轉(zhuǎn)化價(jià)位”。目前，定價(jià)呈現(xiàn)國際化區(qū)域均衡化趨勢。“京滬穗”三地與境外“首東臺(tái)”三地的地價(jià)正在日趨“接軌”，而“兩條‘均值價(jià)格’曲線相互交叉”，恰好是“定價(jià)呈現(xiàn)區(qū)域均衡化趨勢”的具體體現(xiàn)。目前，從首爾——東京——臺(tái)北的“均值價(jià)格”曲線，正在“由高點(diǎn)向下滑行”;而從北京——上海——廣州“均值價(jià)格”曲線，正在“由低向高攀升”;這兩條“均值價(jià)格”曲線“相交”的時(shí)點(diǎn)，或正是北京未來房地產(chǎn)(高位區(qū)間)“均值價(jià)格”的價(jià)位。

　　市場預(yù)估的“房產(chǎn)新政”，要害在房產(chǎn)稅和個(gè)稅的規(guī)定，這將是調(diào)整我國房地產(chǎn)長期畸形發(fā)展的利器。北京大戶型房產(chǎn)的集中拋售，預(yù)示我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷長達(dá)十年的非理性發(fā)展后，將回歸可控性的理性階段。如果匯率逼近趨勢分析的“交匯點(diǎn)”，如果北京房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)瘋狂上漲且同步逼近“價(jià)格區(qū)間”，那么，北京房地產(chǎn)的歷史性拐點(diǎn)將真的會(huì)出現(xiàn)!

　　在北京市房地產(chǎn)價(jià)格走勢已成引領(lǐng)全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的“坐標(biāo)”的大背景下，當(dāng)下相關(guān)政策應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，如果推出房產(chǎn)稅應(yīng)實(shí)行唯一標(biāo)準(zhǔn)。

　　自7月以來，北京市房地產(chǎn)交易明顯萎縮，除個(gè)稅原因外，地區(qū)交易指導(dǎo)價(jià)的推出，大幅度壓縮交易利益的所得空間，使得交易成本集中體現(xiàn)在“稅負(fù)過重”。究竟是要實(shí)現(xiàn)“單筆高收入而失去總量效益”，還是保持“單筆收入適中而總量穩(wěn)步增長”的“活躍市場”?這需要“算好賬”，“算大賬”，“算長遠(yuǎn)賬”。制定政策千萬要兼顧長遠(yuǎn)，不能“竭澤而漁”。

　　北京市地稅局推出房產(chǎn)地區(qū)交易指導(dǎo)價(jià)，不但大幅度壓縮交易利益的所得空間，使得交易成本集中于“稅負(fù)”，逼迫買房承接，這使得二手房因交易成本過高而產(chǎn)生“交投冷漠”。使得房產(chǎn)需求方將投資轉(zhuǎn)向新房，并不斷推高新房價(jià)格，由此推動(dòng)土地需求不斷上升，制造出新的“地王”。如此政策偏行下去，必然導(dǎo)致土地需求不斷緊張，而整個(gè)房地產(chǎn)市場卻“半邊冷淡”。這于地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展極為不利。

　　當(dāng)前的市場據(jù)傳聞?dòng)?ldquo;每戶擁有一套房產(chǎn)”免交房產(chǎn)稅，“人均80平方米以下”免交房產(chǎn)稅等內(nèi)容。這或被誤解為政策又為特定利益群體設(shè)定一個(gè)“灰色空間”，給未來在執(zhí)行層面和政策的針對(duì)方，都帶來極大不便。為此，將來出臺(tái)的政策，最好將條件設(shè)定為“唯一性”，這樣更便于推動(dòng)房產(chǎn)新政。