摘要：近期，由于因為房價上漲速度過快，北京、廣州等特大型城市相繼出臺了政府指導(dǎo)房地產(chǎn)銷售定價措施。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，政府限價后，兩地房價上漲幅度收窄，政策取得初步效果。開發(fā)商為了應(yīng)對調(diào)控，也采取了捂盤惜售、拆分合同等花招，造成房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)“假跌真漲”的失真假象，建議政府加強(qiáng)監(jiān)管，防止調(diào)控政策被架空。

北京公租房新政出臺

　　難不成是“假跌真漲”？

　　至于在國五條北京細(xì)則落地后，北京市住建委表示，北京市新建商品房在新盤取得預(yù)售資格時，政府將對價格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，廣州市國土房管局也在4月出臺政策，對開發(fā)商預(yù)售價格進(jìn)行指導(dǎo)。

　　不少業(yè)內(nèi)人士出來表態(tài)，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜等業(yè)內(nèi)人士表示，從去年下半年以來，房價上漲幅度遠(yuǎn)超預(yù)期，尤其一線城市調(diào)控壓力加劇，政府執(zhí)行價格指導(dǎo)，如果一些樓盤價格漲幅過快、或者定價過高，難以通過申報，也就難以入市銷售。這將對調(diào)節(jié)市場預(yù)期和市場價格帶來直接影響。

　　如果按照北京、廣州兩地政府主管部門的操作辦法，新樓盤取得預(yù)售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)放預(yù)售許可證。

　　但實行幾個月，這一控制房價、調(diào)控市場的重拳卻打在“棉花”上。記者走訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商面對調(diào)控限制，用出了種種花招。

　　拆分合同、“精裝房裸賣”。有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，位于廣州南沙的某樓盤，為應(yīng)對政府限價，把原本規(guī)劃出售的精裝房合同分拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價控制在政府指導(dǎo)定價線內(nèi)。記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過這種方式，去年底網(wǎng)簽均價還在12000元左右的樓盤，今年6月底就“逆市”下降到不足1萬元。而樓盤工作人員也表示，可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式，實現(xiàn)網(wǎng)簽。

　　捂盤惜售。黃韜介紹，預(yù)備售價2.6萬元，指導(dǎo)定價2.1萬元，位于海珠區(qū)的鳳樂雅軒[最新消息 價格 戶型 點評]因為申報價格過高、拿不到預(yù)售證，至今尚未開盤。

　　質(zhì)疑：“量價齊跌”隱現(xiàn)統(tǒng)計失真

　　5月，廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價15405元/平方米，同比上升11.7%，環(huán)比下降5.9%。按照政府指導(dǎo)部門的說法，在采取了政府指導(dǎo)定價等針對性措施后，新建商品住宅交易價格回落，市場開始出現(xiàn)一些積極變化。

　　但商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的變化趨勢卻并不一致。網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計，在其抽查的100個樓盤網(wǎng)簽均價中，價格環(huán)比上漲的樓盤為44個，占據(jù)44%，而降價樓盤僅為19%，價格基本不變的樓盤的比例占據(jù)37%。調(diào)查結(jié)果顯示，房價漲勢仍然明顯。

　　而記者近期走訪發(fā)現(xiàn)，位于廣州市荔灣區(qū)的龍津華府[最新消息 價格 戶型 點評]，銷售人員報給記者的價格從年初1月的3萬元上調(diào)到3.5萬元;在位于海珠區(qū)的羅馬家園，去年10月的價格是2.5萬元，而在附近5月拍出一塊樓面地價3.5萬元/平方米地王之后，近期報價已經(jīng)上漲到3.3萬元;位于天河區(qū)的瑞安創(chuàng)逸[最新消息 價格 戶型 點評]，去年底的價格是3.3萬元，目前價格漲到4萬元。

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛分析，“房價被回落”，一方面是調(diào)控限制高房價項目入市，郊區(qū)中小戶型比例增加，從成交結(jié)構(gòu)上拉低了房價。需要注意的是，目前高價樓盤并未有降價的趨勢，只是暫時被限制入市，還有更多的開發(fā)商選擇了拆分合同銷售、精裝房裸賣等辦法，“統(tǒng)計數(shù)據(jù)的變化并沒有真實反應(yīng)市場變化，看似房價數(shù)據(jù)下降了，但開發(fā)商錢也沒少賺，最后就只有老百姓被忽悠了”。

　　一位不愿透露姓名的專家表示，某大型城市，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計房價上漲居首，地方政府統(tǒng)計房價首次環(huán)比下跌。就其所知，國家統(tǒng)計局和地方使用的都是同一數(shù)據(jù)，來源都是地方國土房管部門，即便使用的計算方法和日期可能有少許偏差，“但怎么可能連漲跌趨勢這樣的大方向都不一樣?”

　　如果監(jiān)管不嚴(yán)調(diào)控或被架空

　　一些專家認(rèn)為，房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計失真危害巨大，如果市場數(shù)據(jù)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差，由此可能導(dǎo)致中央決策出現(xiàn)誤差，建議地方政府對于當(dāng)前出現(xiàn)的陰陽合同、拆分合同抬頭之勢要加強(qiáng)監(jiān)管。

　　記者從政府內(nèi)部人士了解到，政府在審批預(yù)售價格時已經(jīng)要求開發(fā)商注明“毛坯或精裝修房”，因此如果發(fā)現(xiàn)申報注明毛坯房而又要購房者簽訂裝修合同，就屬于違規(guī)。熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域法律問題的盈科律師事務(wù)所律師周玉忠表示，開發(fā)商拆分合同逃避限價違反了一房一價的明碼標(biāo)價，也涉嫌虛假價格，政府有關(guān)部門對此應(yīng)依法予以糾正和查處。

　　一位開發(fā)商對記者表示，在實行限價的北京和廣州，這樣操作的開發(fā)商“絕不只是一兩個。如果政府不能嚴(yán)格加強(qiáng)市場監(jiān)管，再嚴(yán)格的調(diào)控措施也只會變成‘空調(diào)’”。

　　專家建議，年中已過，中央有關(guān)部門應(yīng)該對地方執(zhí)行調(diào)控完成情況和進(jìn)度進(jìn)行一次“半年考”，發(fā)現(xiàn)問題，排查漏洞，對執(zhí)行不力的部門和責(zé)任人加強(qiáng)問責(zé)監(jiān)督。