摘要：端午節(jié)小長(zhǎng)假期間，一線城市相繼迎來(lái)推盤(pán)高峰。在“限價(jià)令”的影響下，開(kāi)發(fā)商普遍加大了推盤(pán)力度，之前因受到預(yù)售價(jià)格限制的部分樓盤(pán)在這期間開(kāi)始借機(jī)入市。業(yè)內(nèi)人士表示，今年樓市調(diào)控行至中場(chǎng)，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，目前，一些地方已經(jīng)顯露出政策預(yù)調(diào)微調(diào)的跡象。部分開(kāi)發(fā)商針對(duì)限價(jià)令適當(dāng)調(diào)整了戰(zhàn)略、降低了預(yù)期。下半年樓市總體向好的趨勢(shì)未變，調(diào)控政策將進(jìn)一步完善。

　　開(kāi)發(fā)商降低預(yù)期跑步入市

　　在對(duì)一線城市加強(qiáng)對(duì)新建商品住宅的預(yù)售和價(jià)格管理后，樓市預(yù)售證審批曾陷入短暫低迷甚至停滯。一些樓盤(pán)因價(jià)格問(wèn)題，導(dǎo)致預(yù)售申請(qǐng)遲遲得不到審批。不過(guò)從端午節(jié)開(kāi)始，各地開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目明顯增多，剛需盤(pán)成為開(kāi)盤(pán)大軍中的絕對(duì)主角。

　　“從北京限價(jià)令的執(zhí)行情況看，可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商‘從了’政府。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在短時(shí)期內(nèi)預(yù)售價(jià)格監(jiān)管的政策并沒(méi)有松動(dòng)的跡象，但開(kāi)發(fā)商的資金成本壓力使得他們不得不服從政策、降低自己的預(yù)期。“事實(shí)上，限價(jià)令并沒(méi)有要求房?jī)r(jià)下跌，只是要求不上漲。開(kāi)發(fā)商為了保持正常的銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)速度，只能在政策影響下做出調(diào)整。”張大偉直言，之前有些項(xiàng)目試探性的進(jìn)行預(yù)售申請(qǐng)，但從實(shí)際情況看，監(jiān)管部門(mén)對(duì)價(jià)格監(jiān)管的力度還是很大的，因此開(kāi)發(fā)商不得不進(jìn)行調(diào)整。

　　在一線城市限價(jià)令實(shí)施一段時(shí)間后，北京樓市在端午迎來(lái)了集中入市的小高潮。統(tǒng)計(jì)顯示，有11個(gè)樓盤(pán)在假期集中入市，其中絕大多數(shù)是均價(jià)在兩萬(wàn)元左右的“剛需盤(pán)”，所供應(yīng)的戶型也以90平方米為主。根據(jù)北京市住建委的信息，僅6月11日當(dāng)天，便有5家樓盤(pán)獲得預(yù)售許可。而6月以來(lái)，北京已有11個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證。其中部分樓盤(pán)此前曾受到“限價(jià)令”的制約，推遲了拿證時(shí)間。“預(yù)售限價(jià)政策取消的可能性很小，這使得之前積壓的待取證項(xiàng)目開(kāi)始逐漸入市。”張大偉直言。

　　端午節(jié)小長(zhǎng)假期間，上海也有7個(gè)樓盤(pán)計(jì)劃入市，總計(jì)推出房源近1500套。剛需樓盤(pán)重新成為主打，其中位于閔行馬橋的萬(wàn)科城計(jì)劃一次性推出600套房源。“帶有指標(biāo)性意義的萬(wàn)科，一次性推出房源600套，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)較有信心。”一位本地房企銷(xiāo)售總監(jiān)這樣分析。

　　深圳樓市改善型樓盤(pán)也大行其道，3個(gè)月內(nèi)將有近2000多套的改善型住房在售或即將入市，借著端午節(jié)之機(jī)，開(kāi)發(fā)商再掀推貨高潮。假期廣州則有4個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃推盤(pán)入市，總供應(yīng)量在千套左右。整個(gè)6月廣州預(yù)計(jì)有51個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或推出新貨，包括住宅項(xiàng)目40個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目11個(gè)。但由于受“限價(jià)令”的影響，整體推盤(pán)量較5月有所下滑。

　　漢宇地產(chǎn)分析師指出，5月以來(lái)房企普遍加大供應(yīng)力度，表明開(kāi)發(fā)商看好當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售，旨在實(shí)現(xiàn)跑量銷(xiāo)售。

　　樓市成交向好大勢(shì)未改

　　今年上半年，樓市政策仍然從緊，各地也頻繁出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，但一線城市的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期仍強(qiáng)烈。

　　在二手房迅猛的漲價(jià)中，很多人把目光轉(zhuǎn)向更偏遠(yuǎn)區(qū)域的新房。但在購(gòu)房過(guò)程中，樓層朝向較好的小戶型房源早早便被搶光。一線城市中剛需數(shù)量太大，小戶型幾乎都是“日光”，每次開(kāi)盤(pán)稍有猶豫便搶購(gòu)不到。

　　今年前五月調(diào)控政策頻發(fā)，但樓市特別是新房市場(chǎng)成交熱度并沒(méi)有明顯降溫

　　5月上海市商品住宅成交面積達(dá)到92.30萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.23%，比去年同期上漲了14.53%;成交均價(jià)達(dá)到23219元/平方米。佑威房地產(chǎn)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，與2012年同期相比，上海5月樓市量?jī)r(jià)齊升，目前的市場(chǎng)環(huán)境總體上明顯好于去年。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，5月全市一手住宅成交4957套，環(huán)比增長(zhǎng)27%，同比增長(zhǎng)21.9%;成交均價(jià)為22322元/平方米，環(huán)比微漲1.66%，同比增長(zhǎng)了22.68%。

　　北京樓市近期更是迎來(lái)一二手房的全面增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，6月3日到9日，北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2179套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量上漲了13.3%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比上漲了8.4%。6月初北京二手房新增有效房源登記量較5月上漲了57%，新增有效客戶登記量上漲了5.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2013年房?jī)r(jià)延續(xù)2012年下半年的利好趨向，政策對(duì)市場(chǎng)的作用正逐漸弱化，一線樓市房?jī)r(jià)仍存在上漲預(yù)期。#p#副標(biāo)題#e#

　　政策顯露預(yù)調(diào)微調(diào)跡象

　　今年以來(lái)，樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在各地的國(guó)五條細(xì)則陸續(xù)落地后，調(diào)控開(kāi)始對(duì)既有政策進(jìn)行完善和微調(diào)的方向轉(zhuǎn)移。

　　6月6日，北京市住建委網(wǎng)站掛出《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，其中明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預(yù)售資金，并對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管、支取等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。早在2010年，北京就曾公布并實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的暫行辦法。不僅是北京，上海、廣州、深圳等一線城市也都實(shí)行了較為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管制度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，再次強(qiáng)調(diào)對(duì)預(yù)售金的監(jiān)管，可以有效防范因?yàn)榉科筚Y金鏈斷裂而出現(xiàn)的爛尾情況。

　　除了對(duì)預(yù)售金的監(jiān)管外，5月北京市住建委還對(duì)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》征求意見(jiàn)，計(jì)劃叫停“中介托管”等不合規(guī)現(xiàn)象。就在端午節(jié)前，北京住建部門(mén)剛剛對(duì)一家大型品牌中介的分公司進(jìn)行了處罰，原因就是其通過(guò)“陰陽(yáng)合同”幫人避稅。業(yè)內(nèi)人士指出，監(jiān)管部門(mén)正在著手針對(duì)二手房市場(chǎng)中的“亂象”進(jìn)行整治，后續(xù)可能會(huì)有更多精細(xì)化的調(diào)控措施出臺(tái)，防止二手房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從今年的調(diào)控政策演變來(lái)看，政策核心正在向預(yù)期管理和對(duì)既有政策的完善轉(zhuǎn)變。

　　由于樓市成交持續(xù)好轉(zhuǎn)，今年以來(lái)一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆。手握重金的大型房企，近期不斷在一線城市以及部分熱點(diǎn)城市制造新“地王”，“百次舉牌”的搶地大戲頻繁上演。這表明開(kāi)發(fā)商看好后市。張大偉表示，北京、上海、廣州等一線城市近期均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高，樓市在“國(guó)五條”落地力度低于預(yù)期的情況下，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，部分地區(qū)的土地市場(chǎng)可能面臨調(diào)控加碼的政策風(fēng)險(xiǎn)�？傮w看，未來(lái)比較可行的調(diào)控手段是在堅(jiān)持市場(chǎng)邏輯的前提下，對(duì)既有樓市調(diào)控政策進(jìn)行完善和修正。如優(yōu)化預(yù)售證管理，加大市場(chǎng)供給;強(qiáng)化閑置土地監(jiān)管，重罰囤地行為;加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍，使其發(fā)揮樓市“穩(wěn)定器”作用。未來(lái)一線城市樓市整體趨勢(shì)仍然向好，政策將更多強(qiáng)調(diào)落實(shí)和細(xì)化。