摘要：7日晚發(fā)布的《北京住房公積金管理中心關(guān)于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》指出，從4月8日起，上調(diào)公積金購買二套房的首付比例。其中，二套房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。

　　8日起，借款申請人所購住房通過市住建委房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約的，其貸款業(yè)務按新規(guī)執(zhí)行。這是國五條出臺后，第一個明確上調(diào)二套房首付比例的地方調(diào)控政策。

　　二套房首付上調(diào)至七成

　　新政：新政根據(jù)職工的住房情況實行貸款差別化，支持職工購買政策性住房和中小戶型首套自住住房，個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮不超過30%，也就是不超104萬元；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%，即不超92萬元。根據(jù)借款申請人的月收入確定貸款額度。借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于本市基本生活費標準。

　　購買經(jīng)適房的低收入職工，貸款額度可不受月收入限制。對于購買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的，貸款最高額度不再上浮，也就是最高只可以貸款80萬元。

　　解讀：北京住房公積金中心相關(guān)負責人表示，新政將限制第二套住房貸款。從貸款額度方面，職工購買二套房，貸款最高額度不再上浮，即不超過80萬元；從貸款首付比例和利率方面，購買二套房申請貸款，貸款首付款比例不低于70%。

　　值得注意的是，為保護“賣一買一”的剛需購房者，對于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執(zhí)行貸款首付款比例不低于60%的政策。

　　限定高收入職工月還款額

　　新政：公積金根據(jù)職工收入情況實行貸款差別化，限定高收入職工的月還款額。人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。

　　月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應不低于住房公積金月繳存額。也就是說，如果借款人月公積金繳存3200元，貸款月最低還款額3000元，也須每月還3200元。

　　此外，借款人在借款期間出現(xiàn)收入降低、生活困難等情況，經(jīng)北京住房公積金管理中心批準后可以下調(diào)月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。

　　解讀：高收入人群利用公積金貸款購房，月供卻很少的情況將得到改變。相關(guān)負責人表示，新政增加了高收入職工的月還款額，避免高收入家庭長期占用貸款資金，使更多中低收入職工能獲得資金支持。

　　目前依據(jù)的職工月平均工資為北京市2011年度職工月平均工資，即4672元，月平均工資3倍即14016元。這個工資水平還會根據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)的變化調(diào)整。

　　對于最低還款額和繳存額的聯(lián)動，相關(guān)負責人表示，這樣可使住房公積金全部用于住房消費，以避免出現(xiàn)高收入職工的住房公積金月繳存額高于月還款額的情況，既體現(xiàn)了制度的公平性，又加快了貸款資金的回流速度。#p#副標題#e#

　　貸款前12月連續(xù)繳足公積金

　　新政：繳存職工有違規(guī)提取、提供虛假材料、嚴重違約等不良行為，不享受貸款額度上浮等差別化優(yōu)惠政策，視情節(jié)輕重下調(diào)其貸款最高額度或拒絕受理其貸款申請。對于騙貸、貸后無故不正常繳存住房公積金、無正當理由違約的，將采取取消貸款資格、提前收回貸款等處罰措施，并記入信用記錄。此外，申請人原則上申請貸款前12個月應足額連續(xù)繳存公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。購買政策性住房的申請人，原則上應建立公積金賬戶12個月(含)以上，申請貸款前6個月應足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。

　　算賬·二套房

　　總價200萬首付多20萬月供減少千元

　　執(zhí)行新政策后，以一套評估價為200萬元、貸款20年的二手房計算，首付將比政策調(diào)整前多付20萬元，貸款額度相應少20萬元。在一般情況下（去掉高收入等因素），月供每月少約千元，還款總利息少約10萬元。

　　公積金貸款數(shù)字

　　2012年

　　發(fā)放總額517.19億。貸款量81659筆回收122.44億元

　　2013年

　　計劃發(fā)放400億。

　　注：截至去年12月底，北京住房公積金余額1269.75億元。

　　觀點調(diào)控最嚴保護首次置業(yè)

　　對于公積金貸款新政，北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，公積金貸款占成交量比例中2012年歷史首次突破30%，但今年公積金政策逐漸收緊。相比其他城市，北京調(diào)控力度最大，嚴厲打擊投資投機需求。同時，公積金新政仍保護自住購房，特別保護90平米以下的首套房，有利于保護首套房購房者。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二套房認定標準對在京無房、但有抵押貸款記錄的購房者，仍維持之前的六成首付，在公積金允許范圍內(nèi)，保護了改善型需求。但對于改善型剛需，也就是“賣一買一”的購房者，應給予更多政策支持。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“認房又認貸”的認定標準，可能延緩部分資金實力和改善愿望不太強的改善性購房群體購房，對合理的改善性購房需求有誤傷。但對首次置業(yè)者、購小戶型的3A用戶，貸款最高額度可上浮30%，凸顯了對首次置業(yè)人群的優(yōu)惠保障。