摘要：近日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，樓市調(diào)控加碼“靴子”隨之落地。通知中，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施、繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收，也被稱為此次新政的最大亮點(diǎn)。

　　總體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，并且對(duì)二手房市場的調(diào)控力度也更大。不過業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，雖然政策明顯有所收緊，但僅是在原則上界定了調(diào)控方向，具體落實(shí)情況還要看各部委及地方政府后續(xù)出臺(tái)的細(xì)則。

　　出售自有住房所得按20%繳個(gè)稅 二手房交易料驟降

　　此次樓市新政對(duì)二手房交易個(gè)人所得稅征收的調(diào)整，無疑是打擊投資投機(jī)的一劑“猛藥”，但是在不少業(yè)內(nèi)人士看來也是一把“雙刃劍”。

　　新政明確要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　目前，除了按規(guī)定對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅外，其余的二手房交易個(gè)稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。

　　而統(tǒng)一成差額20%的后，交易成本將會(huì)明顯增大。

　　以一套房主原購房值50萬，目前總價(jià)200萬的普通二手房計(jì)算，按之前1%的個(gè)稅計(jì)算為2萬，而新政后按照差額的20%計(jì)算，個(gè)稅將達(dá)到30萬，比之前增加了28萬，相當(dāng)于當(dāng)前房屋總價(jià)的14%。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，提高二手房交易的個(gè)人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實(shí)際操作中賣方則很可能以提高房價(jià)的方式來轉(zhuǎn)嫁成本。

　　據(jù)了解，在二手房交易中，雖然根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定應(yīng)由買方繳納契稅，賣方則承擔(dān)營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但在實(shí)際操作中，往往都由買方來承擔(dān)。

　　對(duì)于部分房價(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，以及首付30%的購房者而言，這就相當(dāng)于首付款升至44%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在房價(jià)上漲過快的區(qū)域，住房買賣之間價(jià)格差距也較大，預(yù)計(jì)各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺(tái)之前，為了爭取搭上政策末班車，這些區(qū)域的二手房市場將迎來交易高峰。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，隨著地方細(xì)則的出臺(tái)，短暫的過戶末班車后成交量必然出現(xiàn)萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。

　　多位業(yè)內(nèi)人士均表示，若這項(xiàng)政策得到嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。

　　胡景暉認(rèn)為，隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長期而言，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。而新房市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，部分購房者也會(huì)再次回歸新房市場，帶動(dòng)新房市場交易量上漲。

　　二套房貸政策收緊 北上廣深或首當(dāng)其沖

　　雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)稅新政對(duì)樓市的影響會(huì)更大，但二套房信貸政策的收緊對(duì)市場的作用仍不可小覷。

　　此前，坊間對(duì)二套房貸政策收緊的傳聞甚囂塵上，而新政的出臺(tái)則證明傳言并非空穴來風(fēng)。

　　按照新政規(guī)定，對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月70個(gè)大中城市中有53個(gè)新房價(jià)格上漲，51個(gè)城市二手房價(jià)格上漲。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市更是漲幅居前。

　　而按照新政要求，各地制定的本地區(qū)年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)將在一季度向全社會(huì)公布。

　　在陳國強(qiáng)看來，一線城市在二套房貸政策上的收緊已經(jīng)是“毫無懸念”。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認(rèn)為，從北京的市場情況來看，等年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)實(shí)施后，如果房價(jià)走勢繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。

　　有分析認(rèn)為，這將不利于改善類需求的順利釋放。二套房首付比例和貸款利率的提升，將直接影響首次改善型購房者，因?yàn)檫@類人群在購房成本上仍存在壓力，如此一來，或?qū)��?huì)抑制這類人群購房，而對(duì)于比較有資金實(shí)力的高端購房者而言，由于支付方式的不同，并不會(huì)影響高端住宅市場的交易。

　　調(diào)控全面升級(jí) 更趨差異化

　　張旭認(rèn)為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，但除了信貸和稅收政策外，在“加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理”方面，也給予地方政府更多的管控空間。整體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，且對(duì)于二手房市場的調(diào)控力度更大。

　　國務(wù)院會(huì)議曾指出，各地應(yīng)落實(shí)穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制，制定本地區(qū)年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，而昨日發(fā)布的通知中則明確要求“于一季度向社會(huì)公布”。

　　通知還要求，住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。

　　此外，省級(jí)政府對(duì)執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價(jià)上漲過快的，還要進(jìn)行約談和問責(zé)。

　　“這些細(xì)則對(duì)地方政府而言都是很大的挑戰(zhàn)。”陳國強(qiáng)表示。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，此輪調(diào)控更加趨向差異化，針對(duì)不同區(qū)域的市場特征，政策將更有針對(duì)性，地方調(diào)控也將會(huì)出現(xiàn)松緊差異。

　　陳國強(qiáng)預(yù)計(jì)，熱點(diǎn)城市的后續(xù)細(xì)則將更為嚴(yán)厲，而其它城市則可能稍顯“溫和”。

　　從各方分析來看，新一輪調(diào)控將促使購房者預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預(yù)計(jì)成交將會(huì)有所萎縮。對(duì)于北京這樣前期房價(jià)上漲較快的一線城市，這種市場反轉(zhuǎn)可能會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。