摘要：近期，北京二手房成交活躍，價格堅挺。成交量上升又讓開發(fā)商以價換量壓力降低，房價上漲成為必然。姜偉新此前表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控方式要逐步從行政手段向經(jīng)濟(jì)手段過渡，且以經(jīng)濟(jì)手段為主。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月上旬北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為5153套，環(huán)比上漲14.3%，同比上漲442%。供需兩旺的市場局面促使北京二手房價走高。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1月上旬北京二手住宅交易均價為25766元/平方米，環(huán)比上漲4.7%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，按照往年慣例，受元旦和農(nóng)歷新年等因素影響，每年前兩個月房市會陷入短暫冰封期。首次置業(yè)的剛性購房需求和急于改善的置業(yè)升級購房需求，是支撐今年開年樓市交易量火熱的主力。

　　新建商品房價格穩(wěn)中有漲。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，1月1日至12日，上海新房區(qū)縣住宅共成交3895套，面積達(dá)33.5萬平方米。

　　緣何出現(xiàn)新變化

　　央行降息和公積金政策調(diào)整等因素引起剛需釋放，開發(fā)商以價換量壓力降低，房價上漲成為必然

　　“在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的情況下，我國并沒有放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。”這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一回顧2012年房地產(chǎn)市場時印象最深的一點。

　　“決定房地產(chǎn)市場走勢的重要因素是貨幣政策。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，2012年央行兩次降息能夠減輕購房者的還貸壓力，是影響觀望者出手購房的重要因素。

　　此外，近期有多個城市調(diào)整了公積金政策，有的增加了貸款額度，有的降低了首付比例，有的規(guī)定子女使用公積金貸款買房父母可以成為共同還款人。公積金政策的調(diào)整也有利于減輕剛性需求群體的購房難度。

　　專家認(rèn)為，上述相關(guān)政策出臺后開始引起剛需釋放，成交量上升又讓開發(fā)商以價換量壓力降低，房價上漲成為必然。

　　應(yīng)該明確的是，遏制投資投機(jī)性需求是本輪調(diào)控目的，自住和改善性需求不是調(diào)控對象。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)市場銷量的80%為剛需購房。未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅持遏制投資投機(jī)性需求與滿足剛需相結(jié)合。

　　調(diào)控應(yīng)有新方式

　　市場供給不足或?qū)��?dǎo)致2013年房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲，樓市調(diào)控方式要逐步從行政手段向經(jīng)濟(jì)手段過渡

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%。朱中一認(rèn)為，今年和明年房地產(chǎn)新開工面積相對下降，市場供給不足會加重當(dāng)前的供需矛盾，或?qū)��?dǎo)致2013年房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新此前表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控方式要逐步從行政手段向經(jīng)濟(jì)手段過渡，且以經(jīng)濟(jì)手段為主。目前，我國正在上海、重慶兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅試點，擴(kuò)大試點還需經(jīng)過更大范圍的討論。

　　秦虹認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場存在多種需求，包括初次置業(yè)需求、改善性需求和拆遷需求等，也有投資、投機(jī)和炒房需求。未來在投機(jī)炒房的需求上，政府會持續(xù)進(jìn)行政策限制。目前全國住房竣工面積的基數(shù)已經(jīng)很大，未來房地產(chǎn)市場不可能再維持過去的高速增長。