摘要：今年樓市調(diào)控力度不減 調(diào)控手段呼吁新方式。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格上漲和持平的占絕大多數(shù)。今年1月，我國房地產(chǎn)市場一改往年同期低迷狀態(tài)，成交活躍，價(jià)格堅(jiān)挺。

　　樓市最近較活躍

　　首次置業(yè)的剛性購房需求和急于改善的置業(yè)升級(jí)購房需求，是支撐開年樓市交易的主力

　　北京市朝陽區(qū)望京地區(qū)一家中介公司“我愛我家”的業(yè)務(wù)員小趙告訴記者，過了元旦之后二手房成交量一直都挺高，看著房價(jià)又有點(diǎn)漲，出手的人也多了。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月上旬北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為5153套，環(huán)比上漲14.3%，同比上漲442%。供需兩旺的市場局面促使北京二手房價(jià)走高。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月上旬北京二手住宅交易均價(jià)為25766元/平方米，環(huán)比上漲4.7%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，按照往年慣例，受元旦和農(nóng)歷新年等因素影響，每年前兩個(gè)月房市會(huì)陷入短暫冰封期。首次置業(yè)的剛性購房需求和急于改善的置業(yè)升級(jí)購房需求，是支撐今年開年樓市交易量火熱的主力。

　　新建商品房價(jià)格穩(wěn)中有漲。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，1月1日至12日，上海新房區(qū)縣住宅共成交3895套，面積達(dá)33.5萬平方米。

　　緣何出現(xiàn)新變化

　　央行降息和公積金政策調(diào)整等因素引起剛需釋放，開發(fā)商以價(jià)換量壓力降低，房價(jià)上漲成為必然

　　“在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的情況下，我國并沒有放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。”這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一回顧2012年房地產(chǎn)市場時(shí)印象最深的一點(diǎn)。

　　“決定房地產(chǎn)市場走勢的重要因素是貨幣政策。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，2012年央行兩次降息能夠減輕購房者的還貸壓力，是影響觀望者出手購房的重要因素。

　　此外，近期有多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策，有的增加了貸款額度，有的降低了首付比例，有的規(guī)定子女使用公積金貸款買房父母可以成為共同還款人。公積金政策的調(diào)整也有利于減輕剛性需求群體的購房難度。

　　專家認(rèn)為，上述相關(guān)政策出臺(tái)后開始引起剛需釋放，成交量上升又讓開發(fā)商以價(jià)換量壓力降低，房價(jià)上漲成為必然。

　　應(yīng)該明確的是，遏制投資投機(jī)性需求是本輪調(diào)控目的，自住和改善性需求不是調(diào)控對象。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年房地產(chǎn)市場銷量的80%為剛需購房。未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持遏制投資投機(jī)性需求與滿足剛需相結(jié)合。

　　調(diào)控應(yīng)有新方式

　　市場供給不足或?qū)��?dǎo)致2013年房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，樓市調(diào)控方式要逐步從行政手段向經(jīng)濟(jì)手段過渡。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%。朱中一認(rèn)為，今年和明年房地產(chǎn)新開工面積相對下降，市場供給不足會(huì)加重當(dāng)前的供需矛盾，或?qū)��?dǎo)致2013年房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新此前表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控方式要逐步從行政手段向經(jīng)濟(jì)手段過渡，且以經(jīng)濟(jì)手段為主。目前，我國正在上海、重慶兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)還需經(jīng)過更大范圍的討論。

　　秦虹認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場存在多種需求，包括初次置業(yè)需求、改善性需求和拆遷需求等，也有投資、投機(jī)和炒房需求。未來在投機(jī)炒房的需求上，政府會(huì)持續(xù)進(jìn)行政策限制。目前全國住房竣工面積的基數(shù)已經(jīng)很大，未來房地產(chǎn)市場不可能再維持過去的高速增長。要應(yīng)對這種變化，政府部門首先要做好城鎮(zhèn)化這篇文章，不能單純刺激房地產(chǎn)和土地市場，企業(yè)也要做好產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。