摘要：新加坡政府再推一系列樓價(jià)調(diào)控措施，擬為該國房地產(chǎn)市場降溫。這已是2009年以來第7次推出房地產(chǎn)降溫政策。1月11日，新加坡政府發(fā)布了四大措施打壓樓價(jià)。

　　高緯環(huán)球亞太區(qū)研究主管Sigrid Zialcita表示，繼2011年新加坡樓價(jià)上漲6%以后，2012年再度上揚(yáng)3%，創(chuàng)下新加坡樓價(jià)新高。此前，新加坡政府幾次出臺(tái)的特殊印花稅和額外買家印花稅對(duì)于樓價(jià)的抑制作用有限。新加坡副總理兼財(cái)政部長Tharman Shanmugaratnam表示，目前新加坡面臨的問題是，全球低息環(huán)境下，資產(chǎn)不斷注入房地產(chǎn)市場。因此必須進(jìn)一步采取措施，及時(shí)檢討當(dāng)前市場趨勢(shì)，并防止嚴(yán)重的房價(jià)倒退造成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

　　1月15日，新加坡市區(qū)重建局發(fā)布報(bào)告，稱去年12月，新加坡房屋銷售從11月的1087戶增加至1410戶。2012年全年，新加坡房屋銷售總量為2.2699萬戶。上述數(shù)字創(chuàng)下了新加坡房屋銷售歷史的新高。2011年新加坡房屋銷售總量不及1.8萬戶。

　　四大措施

　　基于上述情況，新加坡政府從四個(gè)方面入手出臺(tái)打擊樓價(jià)綜合措施。

　　首先，對(duì)于私人住宅，政府決定對(duì)外國買家的額外買方印花稅從10%增加至15%;購買首個(gè)組屋或私人住宅的新加坡永久居民也須支付5%的買方印花稅，此前無須支付;購買兩套或以上房屋的新加坡永久居民需支付的稅費(fèi)由3%提高到10%，上述政策同樣適用于新加坡公民。

　　購買房屋的貸款比例也被收緊。例如，對(duì)于非首次購房者，首付比例從之前的10%增加至25%，二次購房借款比例不許超過工資收入的50%，如果借款時(shí)間超過30年，或延續(xù)至貸款者65歲后，借款比例不得超過工資收入的30%。三套或以上購房者，借款比例不能超過工資的40%，如果借款時(shí)間超過30年，或延續(xù)至貸款者65歲后，借款比例不得超過工資收入20%。

　　其次，對(duì)于政府公共房屋，貸款比例也從40%收緊至35%，每月供款不得超過收入的30%。同時(shí)，規(guī)定擁有公共房屋的永久居民若在新加坡購買私人住宅，則需在購房后半年內(nèi)出售該公共房屋。

　　第三，在政府公寓開發(fā)項(xiàng)目上，新措施規(guī)定，政府公寓的樓層面積需在160平方米以內(nèi)，新的雙鑰匙政府公寓(即一套房子擁有兩個(gè)獨(dú)立上鎖的門)只能賣給多代共住的家庭，政府公寓施工項(xiàng)目從拿地完成至地基建設(shè)完成，需在15個(gè)月內(nèi)。

　　據(jù)Sigrid Zialcita介紹，目前，政府公寓的售價(jià)大約為700-750新幣/平方英尺;而私人住宅的價(jià)格大約為850-1150新幣/平方英尺。

　　第四，在商業(yè)物業(yè)方面，新加坡政府亦首次引入了賣方印花稅。“商業(yè)物業(yè)在過去三年翻了一倍，2011年全年和2012年前11個(gè)月，分別有15%和18%的成交都來自持有時(shí)間少于3年的商業(yè)物業(yè)。這一數(shù)字遠(yuǎn)高于2006年至2010年10%的平均比例。”新加坡政府聲明中指出，因此，政府決定推出賣方印花稅，以打擊短期的商業(yè)物業(yè)投機(jī)行為。

　　措施包括，若商業(yè)物業(yè)在購買首年度內(nèi)賣出，則需要繳納15%的賣家印花稅;若在一年至兩年內(nèi)賣出，則繳稅額為10%;若在兩年至三年內(nèi)賣出，需繳納5%的賣家印花稅。

　　上述大部分新增及修改的措施均在2013年1月12日起生效。

　　降銀行信用風(fēng)險(xiǎn)

　　1月15日，惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告，稱新加坡冷卻地產(chǎn)市場的措施，包括調(diào)高印花稅和收緊按揭條件等，將減低對(duì)當(dāng)?shù)劂y行業(yè)的潛在信用風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)局針對(duì)商用物業(yè)的境外人士買家及公司買家調(diào)高了賣家印花稅。這對(duì)當(dāng)?shù)氐你y行業(yè)很重要，因?yàn)檫@些群體持有當(dāng)?shù)匚飿I(yè)貸款額度接近50%。當(dāng)中，住宅按揭貸款占這些額度約30%，也是很大一部分。”

　　市場認(rèn)為，上述措施的出臺(tái)只有有利于降低銀行潛在信用風(fēng)險(xiǎn)，而新加坡樓價(jià)在短期內(nèi)無太大下跌可能。

　　“我們不認(rèn)為新措施出臺(tái)會(huì)讓新加坡樓價(jià)大跌。”Sigrid Zialcita解釋道，目前，60%至70%的新加坡在建住宅已經(jīng)銷售完成。這意味著，開發(fā)商已經(jīng)回收了資金，并沒有降價(jià)銷售的壓力。另外，很多開發(fā)商是在高價(jià)拿地，因此，他們不會(huì)選擇房價(jià)低迷時(shí)出售樓盤。同時(shí)，“我們預(yù)計(jì)，開發(fā)商會(huì)在未來一段時(shí)間繼續(xù)大手拿地。”她續(xù)稱，上述新出臺(tái)政策會(huì)導(dǎo)致成交量下降，但價(jià)格不會(huì)回落，除非樓盤銷售的下降已經(jīng)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。新加坡政府聲明強(qiáng)調(diào)，這些新的買家印花稅及貸款政策是為樓市降溫而設(shè)的“臨時(shí)”性措施，將不會(huì)影響新加坡人首次購房。