摘要：是什么力量使房地產(chǎn)業(yè)在探底之后又迎來(lái)了新的春天?這樣的成就離不開(kāi)政策的指引。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)也市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的雙向指導(dǎo)下中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)重新走上了正軌。

　　房地產(chǎn)業(yè)的脈動(dòng)牽動(dòng)著每一個(gè)公民的心，房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接關(guān)系到國(guó)內(nèi)GDP的走勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)盛產(chǎn)富豪的行業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)讓人愛(ài)恨交織的行業(yè)。中國(guó)樓市經(jīng)歷了從20年前商品房起步時(shí)期的蓬勃發(fā)展，到2000年后如火如荼的供求兩旺，再到2009年的蕭瑟慘淡，如今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)深知宏觀調(diào)控的重要性。正所謂成也政策、敗也政策，由政策規(guī)則造就的地產(chǎn)繁榮今天面臨的最大生存發(fā)展危機(jī)不是來(lái)自市場(chǎng)供求，而是來(lái)自久控不松的“政府調(diào)控政策”。

　　下面小編將為您全面解讀2012年的十大政策。

　　1、2月24日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

　　回顧：中國(guó)人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次下調(diào)后，我國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為20.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17%。

　　點(diǎn)評(píng)：這是今年以來(lái)我國(guó)央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上次央行宣布下調(diào)準(zhǔn)備金率是在2011年11月30日，當(dāng)時(shí)是央行三年來(lái)首次下調(diào)準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)有利于改善資金面緊張局面，間接利好樓市，銀行在放貸額度增加后，將更加支持自住房貸，尤其是首套貸利率還將繼續(xù)回落，由基準(zhǔn)逐步回落至九折水平。

　　2、3月5日：溫家寶“繼續(xù)做好樓市調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”

　　回顧：2012年3月5日，十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議召開(kāi)，會(huì)上溫家寶表示，要嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　點(diǎn)評(píng)：這是自2009年本輪樓市調(diào)控以來(lái)，溫家寶第五次提及促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　3、3月7日：全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)700萬(wàn)套保障性住房

　　11月12日：2013年保障房計(jì)劃開(kāi)工600萬(wàn)套

　　回顧1：3月7日15時(shí)，發(fā)展改革委副秘書(shū)長(zhǎng)、新聞發(fā)言人李樸民接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合訪談，解讀《關(guān)于2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》，并與網(wǎng)友在線交流。李樸民表示，2012年計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障住房700萬(wàn)套以上。

　　回顧2：11月12日，十八大新聞中心舉辦第四場(chǎng)記者會(huì)，介紹中國(guó)民生領(lǐng)域工作情況。住建部部長(zhǎng)姜偉新表示：2011年已經(jīng)開(kāi)工了1000萬(wàn)套，今年開(kāi)工了700多萬(wàn)套，明年計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量正在研究當(dāng)中，不會(huì)低于500萬(wàn)套，有可能在600萬(wàn)套左右。

　　點(diǎn)評(píng)：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，是近年來(lái)社會(huì)關(guān)注度最高的問(wèn)題之一。過(guò)去一年，我國(guó)嚴(yán)格執(zhí)行購(gòu)買第二套住房貸款首付比例政策，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，加快保障性安居工程建設(shè)，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭得到有效遏制。保障房的建設(shè)說(shuō)明中央的態(tài)度非常明確，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心堅(jiān)定不移。

　　4、5月18日起存準(zhǔn)率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)

　　回顧：中國(guó)人民銀行2012年5月12日稱，將從5月18日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是繼2012年2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后，央行年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次下調(diào)后大型機(jī)構(gòu)和中小型機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率分別為20%和18%，預(yù)計(jì)為市場(chǎng)提供的解凍資金約4000億元。

　　點(diǎn)評(píng)：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)增加流動(dòng)資金，讓資金吃緊的房企看到了融資的希望。但降準(zhǔn)所釋放的4000億資金有多少能留到房地產(chǎn)這個(gè)盤(pán)子里仍難以預(yù)計(jì)。可以說(shuō)，降準(zhǔn)對(duì)于樓市的影響是心動(dòng)大于行動(dòng)。央行釋放放松流動(dòng)性的信號(hào)，無(wú)疑為樓市注射了強(qiáng)心針。

　　5、6月8日起降息0.25個(gè)百分點(diǎn)

　　回顧：中國(guó)人民銀行決定，自2012年6月8日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)一年期貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn);其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。

　　點(diǎn)評(píng)：這是央行三年來(lái)首度降息。如果說(shuō)降準(zhǔn)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是“水中月”，那么降息就是“盤(pán)中餐”了。有網(wǎng)友感嘆，房貸明年執(zhí)行新利率，減負(fù)省出奶粉錢(qián)。雖說(shuō)降息之后月供少不了多少錢(qián)，但在一定程度上增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)樓市的信心，對(duì)下半年購(gòu)房者結(jié)束觀望、樓市回暖起到一定推動(dòng)作用。

　　6.6月18日：住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0

　　別墅類房地產(chǎn)首次進(jìn)入限制禁止用地目錄

　　回顧：國(guó)土資源部6月18日消息，根據(jù)國(guó)土部、發(fā)改委日前聯(lián)合發(fā)布的通知，《限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》即日頒布實(shí)施。《限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》明確規(guī)定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0。這意味著別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目首次列入最新頒布實(shí)施的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄。

　　點(diǎn)評(píng)：從2003年開(kāi)始，別墅市場(chǎng)10年已連發(fā)了5道禁令。此次禁墅令相比以往更為嚴(yán)厲，可以看出政府嚴(yán)抓狠打的決心。對(duì)別墅的再次喊停，將刺激部分購(gòu)買欲望，并影響供求關(guān)系。此前開(kāi)發(fā)商可以將項(xiàng)目拆開(kāi)做，如在容積率1.2的土地上將聯(lián)排別墅、花園洋房和獨(dú)棟別墅一起規(guī)劃設(shè)計(jì)，但現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案的審批已經(jīng)非常嚴(yán)格，以后不可能用這樣的方式進(jìn)行獨(dú)棟產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，因此，以前規(guī)劃方案已經(jīng)過(guò)關(guān)的獨(dú)棟別墅，將變得奇貨可居。

　　7.7月1日：“閑置土地”定義變寬

　　回顧：2012年7月1日起，國(guó)土資源部新修訂的《閑置土地處置辦法》正式實(shí)施，《辦法》中明確了閑置土地定義：超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)、已動(dòng)工但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工總面積不足三分之一、或已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，都被認(rèn)定為閑置土地。

　　點(diǎn)評(píng)：房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商“坐地生財(cái)”、“囤地”現(xiàn)象屢禁不止。國(guó)土資源部選擇在市場(chǎng)逐漸回暖時(shí)發(fā)布閑置土地處理辦法，新辦法對(duì)閑置土地的定義更為寬泛，從正面敦促了開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)，以避免囤地、捂地現(xiàn)象，從而增加市場(chǎng)供應(yīng)量，協(xié)調(diào)市場(chǎng)供需平衡。

　　8. 7月16日起存貸款利率分降0.25和0.31個(gè)百分點(diǎn)

　　回顧：中國(guó)人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn);其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　點(diǎn)評(píng)：此次為自2008年9月16日以來(lái)首次不對(duì)稱降息，也是今年以來(lái)的第三次降息，且距離上一次降息還不到一個(gè)月。降息向市場(chǎng)傳遞了政策寬松信號(hào)，將進(jìn)一步刺激中國(guó)樓市、股市以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中原地產(chǎn)張大偉指出，降息對(duì)購(gòu)房者的心理影響將很大，可預(yù)見(jiàn)樓市將在三季度出現(xiàn)難以抑制的回暖。實(shí)際上，上輪降息對(duì)房地產(chǎn)的影響十分巨大，一些城市再現(xiàn)千人排隊(duì)購(gòu)房場(chǎng)景，甘犁表示，此次降息最大的受益者恐怕就是房產(chǎn)企業(yè)了。

　　9.12月8日，國(guó)土部：堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖

　　回顧：2012年12月8日，國(guó)土資源部表示，將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)。

　　點(diǎn)評(píng)：今年下半年，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，出現(xiàn)恐慌性搶房，千人競(jìng)買蔚為壯觀，部分城市甚至出現(xiàn)了地王。地產(chǎn)商任志強(qiáng)預(yù)言，房?jī)r(jià)將在明年3月出現(xiàn)暴漲。國(guó)土資源部將毫不動(dòng)搖保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)：一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市;二是控異常、防波動(dòng);三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，以保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　10.12月25日，住建部：明年繼續(xù)限購(gòu)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)責(zé)

　　回顧：12月25日全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新明確表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關(guān)部門(mén)繼續(xù)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大工作。

　　點(diǎn)評(píng)：接近年底，樓市出現(xiàn)了價(jià)量齊升的回暖行情。此前，國(guó)土部已表示，穩(wěn)定地價(jià)避免出現(xiàn)“地王”。對(duì)于住建部的表態(tài)，北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，此次住建部并沒(méi)有提出新的調(diào)控措施，主要還是鞏固現(xiàn)有政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并研究探索調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　除了上述政策，還有如“個(gè)人住房公積金存款利率”下調(diào)、“首套房貸利率85折”、“住房信息聯(lián)網(wǎng)”等均屬于個(gè)別地區(qū)或者每個(gè)地區(qū)的具體政策不同，故不羅列。從上述政策來(lái)看，2012年房地產(chǎn)政策調(diào)控主要集中在上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于焦灼狀態(tài)且屬于政策市，從上半年的乍暖還寒到下半年的從緊從嚴(yán)，政策方向依然維持緊張，但調(diào)控手段趨于穩(wěn)定保守。

　　2012年上半年樓市得益于年初政府樓市政策的“微調(diào)”，加之企業(yè)采取“以價(jià)跑量”的銷售策略，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出所謂“回暖”的行情。2012年下半年政府似乎進(jìn)入了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深水區(qū)，以“限購(gòu)”為代表的典型行政調(diào)控手段在地方政府騰挪躲閃式的應(yīng)對(duì)企圖下，似乎已經(jīng)難以應(yīng)付出現(xiàn)的調(diào)控新壓力，“調(diào)控房?jī)r(jià)“已經(jīng)成為一項(xiàng)政治任務(wù)。2012年中國(guó)房地產(chǎn)依然未能擺脫政策市的束縛。

　　總論，2012年樓市調(diào)控“成績(jī)”好壞參半。好的一面是房?jī)r(jià)穩(wěn)健無(wú)暴漲；“壞”的一面是房?jī)r(jià)有小幅上升而成交量大幅上漲，有“恐慌購(gòu)房”的傾向。美亨認(rèn)為：按照量漲——價(jià)漲的規(guī)律，2013年房?jī)r(jià)漲幅趨勢(shì)明顯，調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。