摘要：近日《關(guān)于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》（以下簡稱《通知》）。由上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)�！锻ㄖ�》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與購房人在商品房預(yù)（出）售合同正文或合同附件中約定明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自改變。

　　所有權(quán)歸屬要在合同約定

　　《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與購房人在商品房預(yù)（出）售合同正文或合同附件中約定明確，商品住房銷售廣告、售樓書等宣傳資料中明確會所經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自改變。會所所有權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)當將已向業(yè)主承諾的具體用途、經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)當按照租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。

　　《通知》明確，會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同未約定或者約定不明確的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有�！锻ㄖ�》自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。

　　《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》的規(guī)定向房屋行政管理部門申請商品房銷售方案備案時，在報送備案的銷售方案中除明確是否保留對會所的所有權(quán)外，還應(yīng)當根據(jù)規(guī)劃批準用途明確會所的經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能等，并明確會所是否僅向業(yè)主開放或者業(yè)主是否享有優(yōu)惠使用的權(quán)利。同時，在報送備案的銷售方案中還應(yīng)當明確上述內(nèi)容為商品房預(yù)（出）售合同的附件。

　　售樓處要張貼銷售方案

　　商品房銷售方案備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將《商品房銷售方案備案證明》和銷售方案的相關(guān)信息予以公開披露，并將已備案的商品房銷售方案在售樓場所張貼公示。

　　房屋調(diào)查機構(gòu)在預(yù)測或者實測建筑面積時應(yīng)當按照“會所”認定其建筑類型和房屋用途，房地產(chǎn)登記機構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時，房屋類型和房屋用途均應(yīng)當記載為“會所”。

　　會所所有權(quán)屬全體業(yè)主共有的，只登記不發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證，會所出租的收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。會所被拍賣的，受托的拍賣機構(gòu)應(yīng)當將該會所的具體用途、經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能在拍賣公告中明確，受讓人取得會所所有權(quán)后，應(yīng)當按照公告的具體用途、經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能經(jīng)營使用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、會所的承租人、受讓人及其他經(jīng)營者需要改變已向業(yè)主承諾的經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能的，應(yīng)當按照規(guī)劃管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主委員會協(xié)商并征得業(yè)主大會同意。