一、今年土地市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

　　今年以來(lái)，國(guó)土資源部按照國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署，繼續(xù)密切配合相關(guān)部門(mén)，堅(jiān)持調(diào)控方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松。年初，下發(fā)《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2012〕26號(hào))，部署全系統(tǒng)全年工作;年中，針對(duì)一些地方出現(xiàn)的土地市場(chǎng)波動(dòng)，下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》(國(guó)土資電發(fā)﹝2012﹞87號(hào))，及時(shí)應(yīng)對(duì);進(jìn)入7月份后，加大綜合分析研判力度，加強(qiáng)對(duì)不同區(qū)域、不同城市的分類(lèi)指導(dǎo)，確保“金九銀十”期間土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定，同時(shí)每月召開(kāi)視頻會(huì)，緊密跟進(jìn)各地土地和房屋市場(chǎng)運(yùn)行情況、落實(shí)保障性安居工程用地情況，以及在建房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)情況。針對(duì)各地的土地市場(chǎng)情況，共同研究應(yīng)對(duì)措施。

　　總體上，取得了比較好的工作效果：一是保障性安居工程落地任務(wù)提前完成。10月底，全國(guó)30個(gè)省(區(qū)、市，不含西藏)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，均提前落實(shí)今年中央下達(dá)的保障性安居工程任務(wù)所需用地，落實(shí)率超過(guò)100%;二是基本穩(wěn)定住了以住宅用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量。上半年流標(biāo)流拍較多，土地供應(yīng)偏少，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)5.97萬(wàn)公頃，同比減少15%，其中住宅用地供應(yīng)4.08萬(wàn)公頃，同比減少21.7%;下半年按照穩(wěn)定供求的要求，指導(dǎo)各地加大供應(yīng)力度，同比降幅逐月收窄。截至11月底，房地產(chǎn)用地供應(yīng)13.34萬(wàn)公頃，同比減少8%，降幅較前三季度收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地供應(yīng)9.14萬(wàn)公頃，同比減少15.3%，降幅較上半年收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年有望接近去年水平，達(dá)到或超過(guò)前五年平均供應(yīng)量;三是保持了地價(jià)基本穩(wěn)定。前三季度，住宅地價(jià)基本穩(wěn)定，環(huán)比增長(zhǎng)率分別為-0.04%、0.13%、0.92%，同比增長(zhǎng)率分為3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持續(xù)放緩，環(huán)比增速雖逐季略有回升，但主要監(jiān)測(cè)城市多在1%以?xún)?nèi)，漲幅不大; 四是已供土地在加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，未開(kāi)工的減少，在建的大幅增加，可望形成充足的房屋供應(yīng)。截至11月底，全國(guó)未竣工房地產(chǎn)用地46.87萬(wàn)公頃，其中在建33.46萬(wàn)公頃，與年初相比增加了30.6%，未開(kāi)工13.41萬(wàn)公頃，減少了40.0%;全國(guó)住宅用地中在建面積26.16萬(wàn)公頃，增加了30.4%，未開(kāi)工面積10.05萬(wàn)公頃，減少了42.4%，說(shuō)明今年供出的足量土地，正在全面、加速地轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)。所以，加強(qiáng)對(duì)已供土地的供后監(jiān)管，促進(jìn)在建面積增加，正在對(duì)穩(wěn)定后期住宅供應(yīng)產(chǎn)生重要作用。

　　從全年看，土地市場(chǎng)雖然出現(xiàn)了一些季節(jié)性、區(qū)域性的波動(dòng)，但房地產(chǎn)用地供應(yīng)量、價(jià)格和結(jié)構(gòu)等變化并不大，加上流標(biāo)流拍多于往年，而高價(jià)地遠(yuǎn)少于往年等情況，今年的土地市場(chǎng)相對(duì)于往年，截至到目前，整體仍處在低位，基本面保持了平穩(wěn)。

　　我們也注意到，進(jìn)入11月份后，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的情況，主要是一些城市相對(duì)于上半年，土地供應(yīng)放量比較明顯，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的推出造成均價(jià)略有回升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所增加，呈現(xiàn)回暖跡象;一些地方集中推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，受到各方關(guān)注;部分房企由于住宅銷(xiāo)售量情況比較好，補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，開(kāi)始主動(dòng)拿地，涉及到一些地塊的面積比較大;個(gè)別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個(gè)別企業(yè)沒(méi)有按時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)、拖欠地價(jià)款等等。雖然很多地方從下半年開(kāi)始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補(bǔ)足今年上半年市場(chǎng)供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。不過(guò)，仍需要高度關(guān)注存在的問(wèn)題，在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確研判土地市場(chǎng)走勢(shì)，謀劃好保持后市穩(wěn)定的措施和工作。

　　二、下一步指導(dǎo)各地采取的政策措施

　　下一步，國(guó)土資源部將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，在繼續(xù)保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)，監(jiān)督各地執(zhí)行好現(xiàn)有政策措施的同時(shí)，針對(duì)不同類(lèi)型城市，實(shí)現(xiàn)分類(lèi)指導(dǎo)，加強(qiáng)針對(duì)性，突出差異性，強(qiáng)調(diào)時(shí)效性。當(dāng)前主要要求市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市在三個(gè)方面采取切實(shí)措施，進(jìn)一步落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)控要求，一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市;二是控異常、防波動(dòng);三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。以保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

　　市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市，主要是指：在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)的全國(guó)70個(gè)大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過(guò)去5年平均值、地價(jià)同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個(gè)月以來(lái)出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價(jià)的城市(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市場(chǎng)異動(dòng)三類(lèi)城市”)。

　　首先，要求各地加強(qiáng)分析研究針對(duì)性，準(zhǔn)確研判把握市場(chǎng)形勢(shì)。由于土地和房屋市場(chǎng)的區(qū)域性比較強(qiáng)，不同城市的市場(chǎng)發(fā)育階段、完善程度不一樣，今年以來(lái)在房屋銷(xiāo)售量、土地供應(yīng)量及其價(jià)格等方面，變動(dòng)幅度、變化趨勢(shì)也不一樣，為了更準(zhǔn)確地把握好形勢(shì)，有針對(duì)性地采取措施，對(duì)癥下藥，有必要區(qū)分類(lèi)型，加強(qiáng)分析研究和預(yù)測(cè)預(yù)判。因此，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)要掌握轄區(qū)各城市情況，加強(qiáng)指導(dǎo);各城市特別是“市場(chǎng)異動(dòng)三類(lèi)城市”的國(guó)土資源管理部門(mén)，要具體分析研判本地市場(chǎng)情況，立即制訂對(duì)策，采取措施，穩(wěn)供抑價(jià)。

　　第二，要求各地穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)，促進(jìn)形成良好市場(chǎng)預(yù)期。加大土地供應(yīng)力度，有助于提升住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的完成率，有助于后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。特別是在房?jī)r(jià)初現(xiàn)上漲、房屋供需矛盾比較突出的部分一、二線(xiàn)城市等“市場(chǎng)異動(dòng)三類(lèi)城市”，增加土地供應(yīng)，這對(duì)彌補(bǔ)房屋、土地供給缺口，促進(jìn)中長(zhǎng)期市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，促使房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，主要還是積極正面的影響。因此，這些城市要有針對(duì)性采取幾方面措施，切實(shí)穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)，一是穩(wěn)定住總量。落實(shí)好今年已定的住宅供地安排，加快編制明年的計(jì)劃。計(jì)劃總量要保持住宅用地供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量;“市場(chǎng)異動(dòng)三類(lèi)城市”的商品住宅用地供應(yīng)總量，原則上不能低于過(guò)去5年年均商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量。二是積極穩(wěn)妥均衡供地。按照區(qū)域協(xié)調(diào)、遠(yuǎn)近兼顧;好壞搭配、大小互補(bǔ);用途兼有、品種齊全等原則，同時(shí)推出多宗地或安排同時(shí)出讓。把具備供應(yīng)條件的土地集中推出，有利于壓縮“土地不足”等不實(shí)炒作的空間，避免不理性“搶地”。對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊要均衡推出，避免優(yōu)質(zhì)地塊成交過(guò)于集中引起市場(chǎng)誤解，避免需求類(lèi)型單一、過(guò)于集中烘托非理性競(jìng)爭(zhēng)。三是減少流標(biāo)流拍。今年上半年，由于購(gòu)地意愿不足，很多土地推出后流標(biāo)流拍或無(wú)人申請(qǐng)。對(duì)這些土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應(yīng);也可以適當(dāng)調(diào)整條件、調(diào)降價(jià)格，提升企業(yè)拿地信心，提高供地成功率，促進(jìn)供求基本平衡。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　第三，要求各地保持地價(jià)信號(hào)平穩(wěn)，減少對(duì)市場(chǎng)的誤導(dǎo)和干擾。為防范利用地價(jià)異常信號(hào)炒作，或借機(jī)提價(jià)售房，有針對(duì)性地選取得力措施，避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)異常的高價(jià)地，是一項(xiàng)重要的措施。在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，要努力保持地價(jià)信號(hào)平穩(wěn)。一是避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)。對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競(jìng)價(jià)方式或招標(biāo)出讓;或提高付款難度;或與條件較差的土地在放在一起供應(yīng)。二是靈活使用多種競(jìng)價(jià)方式。對(duì)可能出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的地塊，選用“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等多種競(jìng)價(jià)方式，或招標(biāo)出讓?zhuān)�或提高付款難度，通過(guò)交易暫停靈活轉(zhuǎn)換使用。三是進(jìn)一步嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。加強(qiáng)競(jìng)買(mǎi)人資格審查。加強(qiáng)對(duì)購(gòu)地資金合規(guī)性審查。防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進(jìn)入市場(chǎng)，構(gòu)建良性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)形成高價(jià)地。

　　最后，要求各地積極應(yīng)對(duì)迅速行動(dòng)，確保各項(xiàng)措施取得實(shí)效。一是把穩(wěn)定市場(chǎng)的各項(xiàng)具體工作安排好。二是加強(qiáng)對(duì)已供土地開(kāi)發(fā)利用情況的監(jiān)測(cè)監(jiān)管。三是及時(shí)上報(bào)市場(chǎng)信息。四是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。包括及時(shí)公布住宅供地計(jì)劃完成情況，以及存量土地開(kāi)發(fā)建設(shè)情況等信息;宣傳增加土地供應(yīng)的正面積極作用;及時(shí)向社會(huì)公布地價(jià)監(jiān)測(cè)成果;明確溢價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)公布本地“地王”的參照標(biāo)準(zhǔn)，避免不實(shí)炒作誤導(dǎo)社會(huì)等等。

　　三、抓好促進(jìn)土地有效供應(yīng)的重點(diǎn)工作

　　近期，國(guó)土資源部還將在全系統(tǒng)作出部署，在做好穩(wěn)供應(yīng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期等工作的同時(shí)，重點(diǎn)抓好以下幾方面工作，促進(jìn)已供土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成土地的有效供應(yīng)，緩解房屋供需矛盾。多項(xiàng)政策措施和各方面工作相互配合，共同發(fā)揮作用。

　　(一)建立房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度。大企業(yè)是指行業(yè)內(nèi)排名靠前且在本地區(qū)影響較大的企業(yè)。大地塊是指單宗供地規(guī)模超過(guò)一定規(guī)模(達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)80%)的地塊。大企業(yè)和大地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用，這類(lèi)項(xiàng)目能否按期開(kāi)、竣工形成有效供給，直接關(guān)系到國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)。大企業(yè)有更高的履約能力和更好的社會(huì)信譽(yù)，對(duì)市場(chǎng)有更大的影響。我部將在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)開(kāi)辟“房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊監(jiān)管專(zhuān)欄”，要求各地建立本地名單，跟蹤督查履約建設(shè)情況，每月匯總更新，專(zhuān)欄信息及時(shí)向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督，助增市場(chǎng)有效供應(yīng)，助推企業(yè)社會(huì)形象。

　　(二)重點(diǎn)清查土地出讓合同履約情況。一方面，整體推進(jìn)，要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對(duì)存在欠繳土地出讓價(jià)款、未按期交地、未按期開(kāi)竣工、土地閑置、開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力等違規(guī)違約情況的項(xiàng)目進(jìn)行清查處置。屬于企業(yè)責(zé)任的，要約談相關(guān)企業(yè)，提出具體有效的督促整改措施;屬于政府或其他有關(guān)部門(mén)責(zé)任的，要積極協(xié)調(diào)盡早解決。另一方面，突出重點(diǎn)，要求“市場(chǎng)異動(dòng)三類(lèi)城市”對(duì)全部未竣工住宅和商服用地的合同履約情況進(jìn)行一次全面清查和梳理，清查結(jié)果及時(shí)上報(bào)。

　　(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地履約的誠(chéng)信體系建設(shè)。要求各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)建立本地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)，將存在違法違規(guī)違約行為的企業(yè)，列入誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)名單，提高誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)在供地前，要嚴(yán)格審查參加競(jìng)買(mǎi)的企業(yè)情況，對(duì)存在誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買(mǎi)。

　　(四)繼續(xù)加大閑置土地處置力度。今年以來(lái)，國(guó)土資源部認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加大閑置土地處置工作的一系列重要批示，充分利用土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)平臺(tái)，督促各地開(kāi)展閑置土地清理處置工作。主要開(kāi)展了以下工作：一是頒布了新的《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部令第53號(hào))；二是每周、每月將違約違規(guī)用地和閑置土地預(yù)警信息打包發(fā)給各省，督促各地及時(shí)處理違規(guī)違約行為；三是每季度通報(bào)各省閑置土地和未竣工項(xiàng)目情況；四是對(duì)重點(diǎn)城市和部分影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)的合同履約情況進(jìn)行核查清理，促進(jìn)項(xiàng)目按時(shí)開(kāi)竣工；五是組織房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)利用情況溝通會(huì)，與閑置土地面積較大的18個(gè)省46個(gè)城市國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)同志面對(duì)面溝通情況核實(shí)數(shù)據(jù)，提出整改要求。多措并舉，取得了很好的效果，有力的促進(jìn)了已供土地的開(kāi)發(fā)利用。截至今年11月底，全國(guó)閑置房地產(chǎn)用地1.1萬(wàn)公頃，其中，閑置住宅用地7461公頃。下一步，各地要繼續(xù)加大閑置土地處置力度，嚴(yán)格清理閑置土地，嚴(yán)格按程序及時(shí)調(diào)查、認(rèn)定和處置。

　　(五)調(diào)查違規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地，促進(jìn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范有序。今年以來(lái)，國(guó)土資源部依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)和輿情監(jiān)測(cè)信息，對(duì)部分地塊的出讓公告、成交結(jié)果公示和出讓合同等文件進(jìn)行了分析，責(zé)成相關(guān)省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)涉嫌違規(guī)的地塊進(jìn)行核查處理。經(jīng)核查督促，解除已成交的14宗。

　　為進(jìn)一步發(fā)揮核查、督辦的作用，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，我部將對(duì)典型案例采取公開(kāi)調(diào)查的方式，督促各有關(guān)城市嚴(yán)格依據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定，進(jìn)行調(diào)查處理。此次選擇公開(kāi)調(diào)查的地塊是江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊。

　　今后，國(guó)土資源部還將繼續(xù)對(duì)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)和媒體報(bào)道的重點(diǎn)地塊開(kāi)展公開(kāi)核查督辦工作，促進(jìn)土地供應(yīng)方、土地競(jìng)買(mǎi)方規(guī)范履約。