中國社會科學(xué)院一份最新的研究報(bào)告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。不過，它又認(rèn)為，房價(jià)僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因?yàn)?ldquo;調(diào)控的難度在不斷增大”。

　　房價(jià)難降

　　盡管風(fēng)聲鶴唳，但是房價(jià)難降。藍(lán)皮書預(yù)測，房價(jià)“可能略有回落，但大幅降價(jià)可能性也很小”。

　　消費(fèi)性需求謹(jǐn)慎觀望，購房決策取決于房價(jià)變化。對廣大無房家庭而言，2012年的自住性購房同樣可能更為謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度更為明顯。

　　藍(lán)皮書稱，由于需求低迷，幾乎不存在房價(jià)上漲的可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢，不情愿輕易降價(jià)，房價(jià)將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢。

　　由于部分開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)被迫低價(jià)處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團(tuán)為了主導(dǎo)行業(yè)重組并購，通過價(jià)格戰(zhàn)形成對被并購開發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此整體房價(jià)也將在盤整中有所回落。但總體上，由于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入限制少，行業(yè)外資本較容易進(jìn)入，行業(yè)內(nèi)壟斷企業(yè)通過價(jià)格戰(zhàn)實(shí)施并購策略很容易被行業(yè)外資本進(jìn)入而打破，導(dǎo)致得不償失，因此劇烈的價(jià)格戰(zhàn)很難形成，總體房價(jià)降幅不會很大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)謀求“過冬”

　　全國共有46個城市實(shí)施了限購政策，有些較中央要求更嚴(yán)格、更具體，在一定程度上演了“升級版”。交易量增速應(yīng)聲而下。與此同時，房價(jià)上漲勢頭初步遏制，觀望情緒彌漫。

　　在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化，行業(yè)生存狀況日益嚴(yán)峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房地產(chǎn)企業(yè)壓力尤大。部分小企業(yè)資金鏈緊張，為求一時之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業(yè)熬不過去，甚至關(guān)門。

　　眾多房地產(chǎn)延續(xù)前年動作，加速轉(zhuǎn)型，尋求行業(yè)內(nèi)的新增長點(diǎn)抑或開拓行業(yè)外新領(lǐng)域，尋找突圍之路。

　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃，自2011年起的5年內(nèi)全國將新增3600萬套保障性住房，其中絕大部分將以新建的形式供應(yīng)。對地方政府而言，無論是從減輕資本金籌措壓力還是從加快供應(yīng)速度的角度出發(fā)，都?xì)g迎開發(fā)企業(yè)參與保障房的配建或代建。目前，萬科、恒大、綠地、龍湖、遠(yuǎn)洋等大部分一線開發(fā)企業(yè)均已大規(guī)模參與保障房建設(shè)。

　　作為民生工程，保障房代建環(huán)節(jié)的微利顯然不足以形成驅(qū)動企業(yè)進(jìn)入的力量。為推動保障房建設(shè)，從中央到地方在政策上設(shè)定了一定的激勵機(jī)制，包括信貸支持和土地政策的傾斜以及其他方面的補(bǔ)償。因而，企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，除完成用地出讓中配建的要求外，多從拓寬融資渠道、培育或維系政府關(guān)系的角度考慮。

　　調(diào)控困境

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，2012年，我國房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國內(nèi)外閑置資本仍然對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo);另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>

　　經(jīng)歷了2011年低迷的房產(chǎn)市場交易和土地出讓流拍后，一些地方政府和開發(fā)企業(yè)開始不斷尋求政策松綁和突破，其中限購政策可能是尋求突破的主要方向。在各利益相關(guān)方影響下，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。

　　不過，藍(lán)皮書預(yù)測，對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規(guī)模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態(tài)的制度存在。