陳啟宗中國(guó)文物保護(hù)基金會(huì)創(chuàng)始人兼主席，香港恒隆集團(tuán)主席。下面就對(duì)大陸樓市的看法及未來的樓市局面的一些看法我們進(jìn)行了采訪。

恒隆集團(tuán)主席陳啟宗
 

　　0352房網(wǎng)：根據(jù)資料顯示半年中內(nèi)地有10億多租金收入，而香港方面有12億，那什么時(shí)候內(nèi)地的租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)會(huì)超過香港呢?

　　陳啟宗：看我們上一年6月末的時(shí)候，內(nèi)地的租金收入占比為45%，今年上升至48%。照這個(gè)速度看應(yīng)該會(huì)很快超過香港的貢獻(xiàn)。

　　但其實(shí)這個(gè)也不是很重要，因?yàn)槲覀冞@十年新落成的物業(yè)都在內(nèi)地，內(nèi)地每年至少有一兩百萬尺的新樓加入，自然這些就是新加的租金，或者是說增值，不能說新加入，所以內(nèi)地租金貢獻(xiàn)超過香港是遲早的問題，遲一年早一年不是很重要。

　　0352房網(wǎng)：想請(qǐng)問在香港買地的事，您之前說要在市場(chǎng)最黑暗的時(shí)候才會(huì)買地，但看到你們今年也有動(dòng)靜在看南昌站地塊，那是不是感覺香港樓市已經(jīng)到底了?

　　陳啟宗：其實(shí)我們是什么地都看，但什么地叫最黑暗，我給個(gè)定義好嗎?最黑暗就是所有人都離開市場(chǎng)，只要還有人在就不是很黑暗。而且不能忽視，這個(gè)地去年6月有6家在爭(zhēng)，我們都預(yù)先打定了會(huì)輸，后來地又收了回去，到9月底的時(shí)候還有另一家，就是只剩兩家在爭(zhēng)，這時(shí)候才感覺有些機(jī)會(huì)。不是很黑心地講，全部倒了就是黑暗來臨了，黑暗來臨的時(shí)候就是我們最高興的時(shí)刻。

　　0352房網(wǎng)：近期國(guó)內(nèi)討論比較多的可能就是房產(chǎn)稅，因?yàn)楹芏嗳苏J(rèn)為下一步調(diào)控的關(guān)鍵就是房產(chǎn)稅，而近期也有傳言南京、廣州可能是下一個(gè)試點(diǎn)的城市，您是否認(rèn)同下一步調(diào)控就是從房產(chǎn)稅上著手，您預(yù)期短期內(nèi)房產(chǎn)稅真的會(huì)出臺(tái)嗎?

　　陳啟宗：中國(guó)有個(gè)很特別的現(xiàn)象，就是市政府靠賣地過活，而其中一個(gè)原因就是他們沒有定期的稅收，所以要靠賣地，這樣就會(huì)使土地市場(chǎng)非常扭曲，因?yàn)槭姓�府有誘因去賣更多的地或更貴的地。長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這是房地產(chǎn)包括住房?jī)r(jià)格上升的一個(gè)根本原因。要是能夠解決這個(gè)問題，使得市政府基本上不需要靠賣地過活，而是從別的方面，譬如房產(chǎn)稅拿到比較穩(wěn)定的、定時(shí)的收入，那對(duì)整個(gè)國(guó)家應(yīng)該都是好事。

　　當(dāng)然，我不是這方面的專家，有沒有不良的影響我暫時(shí)還想不到，而且根據(jù)別的地方的經(jīng)驗(yàn)，包括香港，沒有房產(chǎn)稅是很特別的，有房產(chǎn)稅是很正常的，從這方面看，中國(guó)內(nèi)地開始要有房產(chǎn)稅。

　　其實(shí)商業(yè)房產(chǎn)稅本來就有，當(dāng)然這里講的是住宅，而住宅這塊要大得多，所以這一塊也最重要。其實(shí)有房產(chǎn)稅之類的固定收入，對(duì)市政府是好事，我相信對(duì)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的發(fā)展都是好事。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)：剛剛說到恒隆手上現(xiàn)金有19~30億左右，如果接下來要拿地，其實(shí)這個(gè)資金也算是比較少的了。現(xiàn)在很多發(fā)展商正在做融資發(fā)債，那恒隆有沒有這些計(jì)劃呢?另外看到恒隆財(cái)務(wù)費(fèi)用方面比之前升了很多，是因?yàn)槔�息支出或者是整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境差了，所以開支方面也跟著受到影響嗎?

　　陳啟宗：若說發(fā)債的話，以公司目前的狀況、銀行備用的信貸，以及我們成立了一個(gè)MTM的方案是用來發(fā)債的渠道，這樣我們?cè)谡�體上可以備用的資金有200多億。如果我們手頭有這么多現(xiàn)金和正現(xiàn)金數(shù)，是沒必要像其他發(fā)展商那樣發(fā)債。不過在時(shí)機(jī)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，發(fā)債其實(shí)也不算什么特別的事。

　　至于利息方面，這是和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有一些關(guān)系，因?yàn)閺臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則來看，一個(gè)項(xiàng)目在建的時(shí)候，相關(guān)的融資利息是會(huì)資本化的，當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目建成開業(yè)，像沈陽、濟(jì)南那些項(xiàng)目要落成了，這些項(xiàng)目相關(guān)融資的利息就會(huì)漲。所以這個(gè)不是說我們?nèi)谫Y成本比以往增多。其實(shí)整個(gè)市場(chǎng)的融資成本增加是事實(shí)，我們新融資的話肯定也是跟市場(chǎng)一致，但以我們公司的情況看，相信融資成本不會(huì)比其他企業(yè)高。

　　0352房網(wǎng)：內(nèi)地經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)由年末開始就不好了，但恒隆的租金每年都能保持不錯(cuò)的增長(zhǎng)，想問一下陳先生接下來這一年預(yù)計(jì)會(huì)不會(huì)保持比較理想的增長(zhǎng)?

　　陳啟宗：內(nèi)地的租金市場(chǎng)，因?yàn)樽赓U時(shí)限都是綁定了三年、五年、七年，所以不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而忽然間讓租金有很大的影響，市場(chǎng)好的時(shí)候也不會(huì)一下可以反映出來，要過幾個(gè)月甚至是一年的時(shí)間才能反映出來。不過無可否認(rèn)的是，在談租金的過程中從整體市況可以知道市場(chǎng)是走向下的。

　　從最近看，內(nèi)地的商業(yè)市場(chǎng)其實(shí)沒有很強(qiáng)，加上上海市場(chǎng)算是相對(duì)成熟的，經(jīng)過了二十年的發(fā)展，所以租金的增長(zhǎng)放緩是完全可以理解的。上海的寫字樓市場(chǎng)這幾年已經(jīng)表現(xiàn)出困難，基本都是正負(fù)的波動(dòng)，兩三年都沒動(dòng)過，但今年反而好那么一點(diǎn)點(diǎn)，但這個(gè)不是可持續(xù)的現(xiàn)象，相信接著這一年上海寫字樓租金增幅平平。

　　0352房網(wǎng)：您可否講一講一線城市和二線城市租金的增幅情況，以及二線城市會(huì)否面對(duì)一些中國(guó)人口和改革帶來的影響?

　　陳啟宗：一線城市像北京、上海已經(jīng)高增長(zhǎng)了十多年，所以這些城市的增長(zhǎng)放緩一點(diǎn)是可以理解的。原因一方面是市場(chǎng)成熟了，第二是競(jìng)爭(zhēng)也增多了。

　　所謂成熟就是說，以前到上海買東西的很多都是江浙一帶的，因?yàn)樵诮�浙買不到，或者品種不齊全，不過現(xiàn)在這些地方發(fā)展相當(dāng)快速，所以自然很多人就不需要到上海、北京買東西了。反過來想，就是這些二線城市的市場(chǎng)大了，所以二線城市的增幅要更好，不過二線城市很多，當(dāng)然希望我們挑的城市都是最好的。

　　這些城市的增幅是比較客觀的，因?yàn)榛鶖?shù)低，增長(zhǎng)得就快，由一塊變兩塊是比較容易的，由一億變兩億就比較困難了。所以種種原因加在一起，我認(rèn)為恒隆選的城市是選對(duì)了的。

　　0352房網(wǎng)：會(huì)不會(huì)二線城市的人均收入比一線城市的增長(zhǎng)要快?

　　#p#分頁標(biāo)題#e#陳啟宗：這個(gè)就難說了，因?yàn)橐痪�城市越來越多元化，而二三線城市的資產(chǎn)分配是很不同的，不會(huì)很多人很有錢，也不會(huì)很多人很窮，而在一線城市就會(huì)有這些現(xiàn)象。因?yàn)橐痪�城市貧富分化拉大了，像從事金融行業(yè)的自然收入就高很多。所以從這個(gè)角度看，二線城市人均收入低，但如果選對(duì)了的話就相當(dāng)不錯(cuò)。

　　0352房網(wǎng)：您認(rèn)為房地產(chǎn)是不是還有“最后一跌”?

　　陳啟宗：這在很大程度上取決于政府的決定，政府讓它跌不難，要它不跌也可以。像限購(gòu)、限貸如果放開，樓市就可以回升，就像09年第二季度一樣，所以這很大程度取決于政府怎么看經(jīng)濟(jì)。

　　0352房網(wǎng)：感謝您接受我們的采訪，祝您工作順利!