謝國忠是獨立經(jīng)濟學家和金融投資顧問，并領(lǐng)導一家股權(quán)投資俱樂部。他是原摩根士丹利的董事總經(jīng)理及亞太區(qū)經(jīng)濟首席分析家。下面就中國樓市變化對此進行了采訪。

經(jīng)濟學家謝國忠
 

　　0352房網(wǎng)：您一直說中國房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫，泡沫到底體現(xiàn)在哪里?

　　謝國忠：房地產(chǎn)本身是用來投資的商品，購買者追求收益，不斷抬高房價，就像一個“擊鼓傳花”的游戲。只要存在投機心理和投機需求，樓市的泡沫就會一直被吹大。中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場價格泡沫，價格調(diào)整是必要的。雖然經(jīng)過政府調(diào)控，把投機推高房價的最高點可能是削掉了一部分，但只是減輕了泡沫破裂會造成的調(diào)整之痛。如果政府不干預(yù)，房價的確還可以繼續(xù)上漲，但只要是泡沫，就會有破裂的那一天。

　　0352房網(wǎng)：2012年房價走勢如何?

　　謝國忠：20212年房價可能會下跌25%，未來三年內(nèi)跌幅有可能達到50%。我現(xiàn)在在溫州，這里的樓市成交量也在下降。

　　0352房網(wǎng)：據(jù)悉，有些房產(chǎn)公司開始裁員，但很多開發(fā)商仍聲稱不存在資金短缺。

　　謝國忠：這是一種“綁架”論，怎么可能不缺資金呢?2011年中國新增建筑面積為46億平方米，算算這需要多少資金才能撐起來?去年有很多開發(fā)商不是通過降價銷售，而是通過銀行體系之外的高息借貸茍延殘喘，希望能夠憑借市場復(fù)蘇脫困�，F(xiàn)在很可能買房者能夠接受的房價已經(jīng)低于能維持這些開發(fā)商生存的價格了。破產(chǎn)有可能始于建筑商和建筑材料供應(yīng)商。不過，中國正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性勞動力短缺，破產(chǎn)導致的失業(yè)將會在幾個月內(nèi)被吸收。

　　0352房網(wǎng)：中國房地產(chǎn)就無可救藥了嗎?

　　謝國忠：中國房地產(chǎn)泡沫在某種程度上來說是政府所為，中國各級政府控制著土地供應(yīng)，也掌握著各大銀行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例，地產(chǎn)泡沫和腐敗行為，成為中國經(jīng)濟的軟肋，其中灰色收入可能占到GDP的10%。如果中國政府屈從于外界壓力，以保護增長的名義，通過大規(guī)模增發(fā)貨幣來復(fù)活房地產(chǎn)泡沫，會引發(fā)通脹，經(jīng)濟動蕩，實際上人民幣已經(jīng)開始貶值了。

　　現(xiàn)在是最后的機會讓泡沫破裂，也是調(diào)整的好時機。房地產(chǎn)的市場供需關(guān)系失衡，一方面房屋空置率居高不下，另一方面老百姓買不起房子。房價不下降，老百姓就會捂緊口袋不敢花錢，中國消費能力就上不去。房價下跌的過程，會讓財富從政府轉(zhuǎn)向居民，未來最關(guān)鍵的是要實現(xiàn)政府部門和家庭部門的再平衡。

　　房地產(chǎn)泡沫的破裂，還可能會是因為美聯(lián)儲貨幣緊縮政策的影響，中國境內(nèi)的大量熱錢將會撤離。房地產(chǎn)崩盤將會隨之而來。我們要謹記1998年亞洲金融風暴的教訓。

　　房地產(chǎn)泡沫的破裂，會明顯提升經(jīng)濟效率，通過限制地方政府最大的資金來源，浪費型的項目將會終止。由此將會導致增長放緩和經(jīng)濟效率提高，為未來的高質(zhì)量增長奠定基礎(chǔ)。#p#副標題#e#

　　0352房網(wǎng)：房地產(chǎn)泡沫破裂導致增長放緩，對中國有什么影響?

　　謝國忠：經(jīng)濟放緩在短期內(nèi)是一件好事，它減少了泡沫造成的浪費，對效率和社會穩(wěn)定都是一件好事，過去三年的增長太過依賴房地產(chǎn)泡沫和過分昂貴的政府項目。全球經(jīng)濟停滯是結(jié)構(gòu)性的。經(jīng)濟放緩阻止了經(jīng)濟中的腫瘤的生長，給中國更多時間來解決結(jié)構(gòu)性問題。

　　經(jīng)濟發(fā)展的目標應(yīng)該使生活質(zhì)量提升，提高人民收入，中國物價高是低消費的主要原因。在中國什么都貴，比如飛機票、酒店 (論壇)住宿費等，都比國外價格高。而中國人均收入?yún)s低得可憐，去年中國人均國民收入首次超過5000美元，但這只是全球平均水平的一半，與發(fā)達國家相比差距更大。想在未來10年把人均收入從現(xiàn)在的5000美元提高到1.5萬美元，中國必須學習德國和日本的產(chǎn)業(yè)升級，讓人均收入增加2倍。

　　0352房網(wǎng)：如果中國房地產(chǎn)崩盤，沒了支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟改革出路在哪里?

　　謝國忠：可以做的工作有很多啊，減稅就是一個很好的辦法。一般而言，賺錢容易就會降低效率，政府部門通過稅費和從銀行低價借貸，輕易獲取了大量收入。這部分過于容易獲得的錢導致了政府部門大規(guī)模擴張。減稅將會顯著刺激經(jīng)濟，隨著出口疲軟，這將是非常必要之舉。

　　2012年是近20年來中國面臨的最重要的考驗。如果中國拒絕變革，接下來就會經(jīng)歷失敗的十年。改革國有企業(yè)治理，提高經(jīng)濟效率，是中國的當務(wù)之急。在當前環(huán)境下，已經(jīng)沒有空間繼續(xù)容忍這種明顯的低效率了。

　　0352房網(wǎng)：非常感謝您接受采訪祝您工作順利!