陳寶存不僅是全國(guó)地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人，杰出地產(chǎn)人，更是大腕級(jí)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。以其牟利的語(yǔ)言風(fēng)格和不拘一格的個(gè)性被人們所稱道。日前，記者獨(dú)家專訪了陳秘書(shū)長(zhǎng)，聽(tīng)他給我們道來(lái)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　0352房網(wǎng)：無(wú)論在任何場(chǎng)合，您對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都表現(xiàn)出一種極大看好的自信，您的這種自信是否有點(diǎn)“盲目”或者“過(guò)頭”?

　　陳寶存：一點(diǎn)都不“過(guò)”，我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，包括我提出的未來(lái)房地產(chǎn)“白銀三十年”的看法，都是基于中國(guó)人的居住理念、住宅情節(jié)和傳統(tǒng)財(cái)產(chǎn)觀考慮的。中國(guó)人往往會(huì)把住房看成是他的第一種需求，“不吃不喝也得買房”。不只城市人，在農(nóng)村，為了娶媳婦，借錢也得買房。再者，中國(guó)人買房絕對(duì)不會(huì)為了自己買，都是為子女考慮，為后代買房。另外，把房子作為財(cái)產(chǎn)傳續(xù)下去的觀念也是難以改變的。

　　我認(rèn)為五年內(nèi)中國(guó)的地價(jià)、房?jī)r(jià)會(huì)翻番�，F(xiàn)在大家都在說(shuō)房?jī)r(jià)降了，降在哪兒?北京三環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)，某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示漲了11%。而像大興，房山，通州這些地方確實(shí)降了，但他們現(xiàn)在銷售的是2007、2008年拿的地，那時(shí)地很便宜，現(xiàn)在有降價(jià)的空間。但是2009、2010年拿的地要維持現(xiàn)在萬(wàn)元的價(jià)格就太不可能了，所以怎么降的肯定會(huì)再怎么漲回去，這是肯定的。

　　北京四環(huán)以內(nèi)現(xiàn)在沒(méi)有數(shù)據(jù)顯示降價(jià)，而北京主城區(qū)的豪宅8-12萬(wàn)一平的很多，只不過(guò)現(xiàn)在上不了市，沒(méi)賣。要是把這些豪宅都充到北京的房?jī)r(jià)里去，根本不可能是現(xiàn)在一萬(wàn)九的均價(jià)。實(shí)際上通州的價(jià)格，現(xiàn)在對(duì)比廊坊、對(duì)比周邊地區(qū)房?jī)r(jià)，應(yīng)該相對(duì)便宜多了，但是老百姓不會(huì)買，“買漲不買跌”。老百姓現(xiàn)在需要的是一個(gè)合理的引導(dǎo)，這個(gè)時(shí)候要是聽(tīng)了房?jī)r(jià)唱衰的言論，勢(shì)必要吃大虧。

　　0352房網(wǎng)：既然您說(shuō)的房地產(chǎn)現(xiàn)在仍發(fā)展的一片大好，那么綠城之前出現(xiàn)的“被動(dòng)”局面又說(shuō)明了什么?

　　陳寶存：咱們國(guó)家從2003年開(kāi)始調(diào)控，但是今年的政策嚴(yán)酷的程度跟2004年比差遠(yuǎn)了。2004年我們公司自己的項(xiàng)目做不了，想到轉(zhuǎn)讓，最后項(xiàng)目用了三個(gè)月的時(shí)間才轉(zhuǎn)出去，但是在那種情形下，很有可能轉(zhuǎn)不出去，如果轉(zhuǎn)不出去前期投入就白費(fèi)了。那時(shí)候普遍是災(zāi)難性的市場(chǎng)，就像戰(zhàn)亂的時(shí)候，恨不得把自己的孩子吃了�，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商都是按住自己的項(xiàng)目，“親生的孩子”誰(shuí)愿意丟?就“借點(diǎn)奶”先把“孩子”養(yǎng)大�，F(xiàn)在只要手頭有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有難的，大家聽(tīng)到的難過(guò)，實(shí)際是原來(lái)想賺十個(gè)億，現(xiàn)在只賺八個(gè)億的問(wèn)題。

　　綠城存在的只是切割自己項(xiàng)目的危機(jī)。只要他肯拿出一個(gè)項(xiàng)目，自然所有問(wèn)題都解決了。打個(gè)比方，現(xiàn)在一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)有16個(gè)“孩子”，哪個(gè)都是“親生”的，都不愿意送給別人。最好的方式就是別人注入資金一起干�，F(xiàn)在在北京拿一個(gè)項(xiàng)目有多難，連潘石屹都拿不到地。這種狀況下，拿到地的相當(dāng)于都是難產(chǎn)的孩子，誰(shuí)能舍得被拿走?

　　2004年的時(shí)候一塊地可能倒了六七手，但是到最后都賺錢了。當(dāng)時(shí)，很多企業(yè)也沒(méi)項(xiàng)目，北京當(dāng)時(shí)4000多家企業(yè)，沒(méi)項(xiàng)目的倒一塊地也賺錢了。這中間倒得就是土地的增值，所以一直都說(shuō)房企難，但是日子都過(guò)的很好。只是這幾年倒地的幅度越來(lái)越慢，當(dāng)然具備倒地資格的企業(yè)也越來(lái)越少。這才給央企國(guó)企機(jī)會(huì)，但是哪個(gè)項(xiàng)目都不會(huì)死。就算實(shí)在是開(kāi)發(fā)不了的爛尾樓，給誰(shuí)也都不愿意，只有在那爛著幾年，但是項(xiàng)目方還在。

　　0352房網(wǎng)：爛尾樓閑置的時(shí)間是有一定的期限吧?

　　陳寶存：有這個(gè)規(guī)定，但是任何地方政府都做不到，因?yàn)楦鞣N產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，最終想收回的時(shí)候就會(huì)發(fā)生別的問(wèn)題。如北京的摩根，牽扯的利益太多。這種閑置尤其是市中心的寫字樓的爛尾，涉及的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題太多，根本沒(méi)法清算。實(shí)際上這兩年國(guó)家也一直在查閑置土地，閑置土地存在的問(wèn)題是，拿北京為例，北京2004年的時(shí)候一萬(wàn)公頃，15萬(wàn)畝土地就確立了一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，但最后能做成的這15萬(wàn)畝的不足一半。因?yàn)椴疬w等問(wèn)題在那閑置。閑置不是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不想干，確實(shí)是一些釘子戶不讓拆。北京去年、前年的土地出讓已經(jīng)成了毛地出讓，地拆遷不了，直接就給開(kāi)發(fā)商自己實(shí)施拆遷。

　　0352房網(wǎng)：您一直都堅(jiān)信開(kāi)發(fā)商“不差錢”，那前段時(shí)間傳出的開(kāi)發(fā)商跳樓事件，您如何看待?

　　陳寶存：像這種根本就不是開(kāi)發(fā)商，只能說(shuō)是投資商。這種人原來(lái)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期特別好的時(shí)候，能拿到了四五十個(gè)億，現(xiàn)在市場(chǎng)不好了，借別人的錢本息都收不回來(lái)。這是搞投融資、私募經(jīng)常出現(xiàn)的情況，發(fā)生這種事，只有跳樓以謝罪。國(guó)家年年在調(diào)控，而且年年都不知道怎么調(diào)，調(diào)了九年，實(shí)際上這些搞融資的投資商的路也難走了。唯一不難的就是真正有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，他的難題只是在于賺幾個(gè)億的問(wèn)題。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)：現(xiàn)在各種融資渠道的涌現(xiàn)，包括PE這種私募的迅猛發(fā)展，是不是能從另一方面印證開(kāi)發(fā)商是缺錢的?

　　陳寶存：開(kāi)發(fā)商本身都是白手起家的，沒(méi)有一家不缺錢的，而且開(kāi)發(fā)商不是做一個(gè)項(xiàng)目就甘心的，他在談一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，后面可能還有一大堆的項(xiàng)目。哪怕是一個(gè)小縣城的開(kāi)發(fā)商。他們預(yù)期提的比較高，所以永遠(yuǎn)是缺錢的，而且越有錢的越缺錢，因?yàn)橐�做的事情太大。這實(shí)際上就是一個(gè)擴(kuò)展的心態(tài)�，F(xiàn)在這種情況下，不擴(kuò)展，守著一個(gè)項(xiàng)目金娃娃，就自然不會(huì)有壓力了。

　　0352房網(wǎng)：謝謝您接受我們的訪談。