“目前北京郊區(qū)二手房價格調(diào)整得比較多，我認為這是這個區(qū)域的二手房價格正在向合理的價值區(qū)位回歸。在城市化發(fā)展的不同階段，二手房價格對新房的影響也是不一樣的。在一些地區(qū)二手房價格對新房價格影響不大。”采訪胡江時，我們總能讓他的經(jīng)典語錄震撼。

　　0352房網(wǎng)：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)的新年已過去兩周，但北京市二手房市場整體成交仍處于低位，未見回升跡象。房價環(huán)比也出現(xiàn)了下降。且北京二手房價格下降有逐漸從郊區(qū)蔓延到城區(qū)的跡象。請問這是不是意味著北京房地產(chǎn)市場房價開始進入到下降通道了?

　　胡江：作為統(tǒng)一的不動產(chǎn)市場，一手房和二手房有很深刻的聯(lián)動關(guān)系，它們都共同受到供求關(guān)系的影響和宏觀經(jīng)濟的影響。如果房價下降，且供給沒有太大的變化，顯然是有效需求減少了。在我國很多城市都執(zhí)行限購政策的情況下，購房者不會輕易購買二手房，也不能購買。但與此同時，二手房上市量依然很大，一手房供給也沒有減少，需求減少就會造成價格的下降。

　　目前北京市二手房價格下降的幅度還比較小，也可以說是微調(diào)，并且環(huán)比的微降也可以看做是價格在市場作用下的波動。但是如果二手房價格持續(xù)大幅下降就說明了整個市場的價格在下降。 目前北京郊區(qū)二手房價格調(diào)整得比較多，我認為這是這個區(qū)域的二手房價格正在向合理的價值區(qū)位回歸。價格要調(diào)整到這個區(qū)域的合理區(qū)間。

　　0352房網(wǎng)：如果二手房價格下降，那么也就意味著居民手里的不動產(chǎn)在貶值。有種說法是，居民資產(chǎn)的縮水會影響到我國宏觀經(jīng)濟健康、平穩(wěn)的走勢。您認為目前我國局部地區(qū)出現(xiàn)的二手房降價會影響到我國經(jīng)濟發(fā)展嗎?

　　胡江：單純就經(jīng)濟學而論，這種說法是有其合理性的。資產(chǎn)貶值了，負資產(chǎn)效應(yīng)就會顯現(xiàn)。老百姓的資產(chǎn)白白地就在減少，勢必會影響到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。而這個時候的經(jīng)濟也從軟著陸轉(zhuǎn)變成硬著陸，各經(jīng)濟實體必然會受到重創(chuàng)。但是我國的不動產(chǎn)制度，以及相關(guān)聯(lián)的金融制度和美國、歐洲是非常不同的。

　　我國沒有在商品房的基礎(chǔ)上附有太多的金融手段，沒有一次按揭、二次按揭、養(yǎng)老抵押等，很多中國人就有一套房產(chǎn)，居住是房子的基本功能。不管房子是升值還是貶值，持有人都不能賣。如果房產(chǎn)不被出賣，那么貶值和升值也是沒有實質(zhì)性意義的。在目前我國經(jīng)濟發(fā)展的階段，房產(chǎn)貶值對心理會有一定影響，但是房產(chǎn)市場對整個國民經(jīng)濟沒有太大的影響。

　　0352房網(wǎng)：此輪二手房降價風波，是由嚴厲調(diào)控下新房價格的持續(xù)下降引起的。那么二手房的價格下跌會反過來影響新房市場嗎?

　　胡江：理論上來說二手房價格的下降是會進一步拉低新房價格的，但是這種影響也要具體問題具體分析。在城市化發(fā)展的不同階段，二手房價格對新房的影響也是不一樣的。在一些地區(qū)二手房價格對新房價格影響不大。住房供給是由二手房和一手房共同形成的。

　　每一個房子理論上提供的社會功能是一樣的。不過現(xiàn)實是，目前我國正在處于城市化進程中，很多大城市正處于快速發(fā)展過程中。 在這種情況下，二手房的位置可能是注定被淘汰的地區(qū)，其價格也是注定要下降的，這種變化對新房乃至整個房地產(chǎn)市場沒有影響。例如，石家莊早期在由村莊發(fā)展成城市的過程中，二手房是否降價對一手房的影響是沒有的。

　　0352房網(wǎng)：謝謝您。