許家印不僅是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，在他的人生奮斗歷程中，我們更是感受到了每一個(gè)足跡都留下了一串串他對(duì)人生和事業(yè)執(zhí)著追求的強(qiáng)音符。其在房地產(chǎn)行業(yè)的成績(jī)更是令人矚目。我們現(xiàn)在對(duì)話的就是這個(gè)行業(yè)的領(lǐng)軍人物之一，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印。

恒大地產(chǎn)董事局主席許家印
 

　　0352房網(wǎng)：從2010年底到2011年全年，國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可謂步步收緊。企業(yè)經(jīng)歷了從漫不經(jīng)心，到部分調(diào)整，再到集體降價(jià)的轉(zhuǎn)變。時(shí)至2012年，我們很想聽聽您對(duì)形勢(shì)的判斷，以及企業(yè)的對(duì)策。

　　許家印：我認(rèn)為國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，2012年都不會(huì)有什么放松。不過(guò)房地產(chǎn)形勢(shì)也不會(huì)比現(xiàn)在再差到哪里了，現(xiàn)在形勢(shì)確實(shí)是很差。需要強(qiáng)調(diào)的是，這一輪的房地產(chǎn)形勢(shì)差是各種因素的疊加。首先是受到國(guó)家宏觀調(diào)控的目標(biāo)和方向的影響。

　　其次是受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。尤其是下半年影響房地產(chǎn)業(yè)的除了針對(duì)這個(gè)行業(yè)的調(diào)控政策之外，最重要的因素之一是大的宏觀經(jīng)濟(jì)。另外，從消費(fèi)上看，用老百姓的話說(shuō)，股票虧錢了，沒(méi)有錢了，整個(gè)購(gòu)買力都下降了。

　　除了房地產(chǎn)外，我們看到其實(shí)零售業(yè)和其他的行業(yè)也不景氣。因此對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，購(gòu)買的流動(dòng)性本身也會(huì)差一些。對(duì)于明年的形勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)還會(huì)處于低谷，二季度成交量會(huì)逐漸回升，下半年會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　0352房網(wǎng)：您所說(shuō)的下半年的好轉(zhuǎn)是指量，還是量?jī)r(jià)?

　　許家印：我是從量的角度談的，我認(rèn)為價(jià)格不會(huì)回升的。下半年二、三線城市房?jī)r(jià)大部分是相對(duì)穩(wěn)定的，房?jī)r(jià)比較高的一線城市，我認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)回落，而且回落的幅度可能還會(huì)大一些。

　　0352房網(wǎng)：應(yīng)該說(shuō)，2011年恒大在全國(guó)企業(yè)中率先開啟了價(jià)格調(diào)整大幕。在其他企業(yè)的爭(zhēng)議與觀望中，恒大在10月份實(shí)現(xiàn)了銷售700億元的目標(biāo)，成為這一輪調(diào)控的“現(xiàn)金王”。對(duì)于2011年的及時(shí)調(diào)整，您當(dāng)時(shí)是怎樣考慮的?

　　許家印：其實(shí)2011年上半年整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)形勢(shì)還是比較好的，進(jìn)入下半年后，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)形勢(shì)逐漸往下走。6月份時(shí)我們已經(jīng)敏感地看到了這種下行趨勢(shì)，并迅速做出了戰(zhàn)略上的調(diào)整。從7月份開始，恒大宣布降價(jià)促銷。

　　由于有土地價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，加上集團(tuán)集中采購(gòu)體系節(jié)省了大量成本，我們比一般企業(yè)有更寬裕的降價(jià)空間。去年全年恒大的銷售均價(jià)是6590元/平方米，其中還包括1500元/平方米的裝修。因此毛坯房的價(jià)格是5090元/平方米。我認(rèn)為這就是政府希望的合理價(jià)位。

　　0352房網(wǎng)：一個(gè)有意思的跡象是，恒大2011年全年以價(jià)換量很成功，卻在2011年底悄悄把均價(jià)調(diào)整回了7000元左右。這種戰(zhàn)略是出于什么考慮呢?

　　許家印：在2011年四季度的最后兩個(gè)月，公司在營(yíng)銷策略上進(jìn)行了調(diào)整，為什么要進(jìn)行調(diào)整呢?如果說(shuō)2011年10月份我們的均價(jià)達(dá)到6000元/平方米左右，那如果到今年元旦時(shí)還是6000元，全年降到5500，甚至5300了，那就超越底線了。

　　0352房網(wǎng)：您說(shuō)的2012年的價(jià)格策略，大概是指年初均價(jià)回到7000元/平方米，為的是給接下來(lái)的促銷提供很好的基點(diǎn)。按照恒大開盤8.5折的傳統(tǒng)優(yōu)惠方式，那么實(shí)際銷售均價(jià)可能就要低于6000元/平方米。再去掉精裝修的1500元/平方米，也就低于您所認(rèn)為的毛坯房5000元/平方米的合理價(jià)位。#p#副標(biāo)題#e#

　　然而，2012年形勢(shì)又與2011年不同，一旦其他房企都降到了5000元/平方米這個(gè)檔次，恒大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再明顯，且恒大又已經(jīng)降無(wú)可降，您是否想過(guò)要怎么辦?

　　許家印：恒大在整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中要顯示出優(yōu)勢(shì)，不是僅僅靠降價(jià)，當(dāng)然我們的價(jià)格是有巨大優(yōu)勢(shì)的，因?yàn)槲覀兊某杀镜汀?/p>

　　我想，企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)就是產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)。到了現(xiàn)在，恒大多年來(lái)練好的功底剛好可以派上用場(chǎng)，比如集中采購(gòu)與成本控制優(yōu)勢(shì)，比如品質(zhì)至上原則等等。加上恒大經(jīng)營(yíng)策略上的超前意識(shí)，我想是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　退一步說(shuō)，恒大精裝修即便賣到5000元/平方米，我也有微利。就是5000元/平方米賣一年，也可以。但是我相信還到不了這樣的程度。價(jià)格也沒(méi)有必要降到成本線，我們可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。。不同的城市對(duì)應(yīng)不同的價(jià)位，一線城市、二、三線城市都是不同的。恒大會(huì)保持價(jià)格的平穩(wěn)，這是總的指導(dǎo)思想。

　　至于說(shuō)2012年的價(jià)格究竟會(huì)降到怎樣的程度，我相信應(yīng)該會(huì)保持去年的水平，這就是國(guó)家希望達(dá)到的合理價(jià)位。跟政策沒(méi)有抵觸，不是說(shuō)沒(méi)有降價(jià)就抵觸政策，也不是說(shuō)將價(jià)格降得越低就越好。國(guó)家提出將房?jī)r(jià)控制在合理的價(jià)位，這是非常科學(xué)的提法

　　0352房網(wǎng)：2012年，恒大制定了800億元的銷售目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)高于2011年的銷售目標(biāo)14%，但又低于2011年的實(shí)際銷售額。您制定這個(gè)目標(biāo)時(shí)是如何考慮的?

　　許家印：2011年下半年開始，市場(chǎng)形勢(shì)開始下行，到了11、12月份就變得很嚴(yán)峻了。我想2012年尤其是開年的元月和2月份也不會(huì)好到哪里去。即使是在市場(chǎng)好的時(shí)候，節(jié)前節(jié)后的銷售也會(huì)有比較大的影響。

　　統(tǒng)籌考慮了各方面的因素，我們2012年銷售目標(biāo)定在了800億元。這個(gè)數(shù)字比去年的計(jì)劃多了14%左右。這只是計(jì)劃。如果從實(shí)際銷售情況看，2011年的實(shí)際銷售是803.9億元，我們也不排除2012年實(shí)際銷售會(huì)超額完成指標(biāo)。恒大其實(shí)在制定目標(biāo)時(shí)一向謹(jǐn)慎，并肯定是要超額完成的。

　　不過(guò)，從增長(zhǎng)情況上看，恒大確實(shí)已經(jīng)由高增長(zhǎng)期向穩(wěn)健發(fā)展期過(guò)渡。這一方面是考慮到目前整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，還有房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)，同時(shí)也結(jié)合了企業(yè)自身的情況。我們用15年的時(shí)間，經(jīng)歷了由40多人的企業(yè)向32000多人的大集團(tuán)的快速發(fā)展期。我想一個(gè)企業(yè)不可能永遠(yuǎn)高速擴(kuò)張，到一定階段必然是要向穩(wěn)健期過(guò)渡的。

　　0352房網(wǎng)：在中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)去房地產(chǎn)化的過(guò)程中，企業(yè)的機(jī)會(huì)在哪里，恒大的機(jī)會(huì)在哪里?之前連續(xù)6年的高增長(zhǎng)是否就此結(jié)束?

　　許家印：我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)剛性需求還是非常強(qiáng)大的，不會(huì)因?yàn)閹讉�(gè)月市場(chǎng)不好，這些需求沒(méi)有了。我們對(duì)這個(gè)行業(yè)還是充滿信心的�，F(xiàn)在老百姓的股票沒(méi)有賺錢，流動(dòng)性壓得這么緊，兜里的錢已經(jīng)很少了，此時(shí)拿大量的錢購(gòu)買房屋也是不現(xiàn)實(shí)的。

　　現(xiàn)在我相信有關(guān)部門在研究替代政策，比如是否可以用稅收替代限購(gòu)的政策。限購(gòu)畢竟是一種臨時(shí)措施。我想以后會(huì)有更好的政策出來(lái)，這對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展是有好處的。

　　0352房網(wǎng)：在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，您覺得2012年是否會(huì)有不少開發(fā)企業(yè)面臨倒閉。2012年是否是大企業(yè)并購(gòu)中小企業(yè)的好時(shí)機(jī)?

　　許家印：企業(yè)的大浪淘沙在任何的行業(yè)都會(huì)有的，包括去年形勢(shì)比較好的時(shí)候，也會(huì)有小的企業(yè)倒閉，這是正常的。而所謂危機(jī)就是有危險(xiǎn)，也有機(jī)會(huì)，這種形勢(shì)下，肯定有很多的商機(jī)在里面，對(duì)于大企業(yè)的發(fā)展一定會(huì)有好的機(jī)遇。

　　在合作方面，原則上恒大的項(xiàng)目是以自己開發(fā)為主。個(gè)別的項(xiàng)目有可能選擇有實(shí)力的發(fā)展商合作，但這樣的機(jī)會(huì)不會(huì)太多，有好的機(jī)會(huì)也會(huì)并購(gòu)和收購(gòu)。而所有商業(yè)動(dòng)作都是基于企業(yè)利益最大化這個(gè)原則來(lái)做。