張寶全1992年投身商海，先后從事海洋運輸及房地產(chǎn)開發(fā)，于2002年創(chuàng)辦今典集團，全面執(zhí)掌旗下房地產(chǎn)、電影、酒店、藝術(shù)四大產(chǎn)業(yè)集團，被公認為當(dāng)今中國房地產(chǎn)界領(lǐng)袖人物之一。通過接觸，我們了解到，張總侃侃而談卻直擊市場核心，給我們深刻啟迪。

今典集團董事長張寶全
 

　　0352房網(wǎng)：首先不可避免地要提到近期14個城市提高了首貸房的利率，您覺得，作為地產(chǎn)開發(fā)商，這個政策的推出會對房地產(chǎn)市場銷售和后市有什么樣的影響?

　　張寶全：其實首套房貸利率如果不提高，中國房地產(chǎn)市場2011年下半年和2012年上半年將會遭遇一個低迷期是客觀的，感覺到是調(diào)控政策，實際上并不是，通過目前房貸市場，在一線城市和這次14個城市都是很相近的，房屋的使用價格和價格已經(jīng)被國內(nèi)評為變動比較大的。

　　2009年的時候，我們的價格已經(jīng)超越了價值一部分，但由于中國強勁的消費需求，使得它之后不停地被托住，不會產(chǎn)生負面的影響。2009年危機的時候，本來房地產(chǎn)市場要平靜一下，要消化一下。但由于國家拉動經(jīng)濟，四萬億的投入很大一部分進入地產(chǎn)市場，給地產(chǎn)市場帶來一片虛假的繁榮，就使大量的不真實或非市場化的供應(yīng)和需求出現(xiàn)。

　　包括現(xiàn)在老百姓買房，他買房的目的已經(jīng)不是居住的消費需求，存在投資;包括資本對此的追逐，就是中國地產(chǎn)過分的資本化和投資化，造成了中國一線城市和住房二線城市價值和價格的背離，如果這種背離不能回歸，我認為對地產(chǎn)市場健康正常發(fā)展也是不利的。

　　2011年我們遭遇的一線城市交易量、房價下降，其實也是一種回歸。我認為中國的地產(chǎn)商最難過的就是今年下半年和明年上半年，這是中國地產(chǎn)史上我認為是第一次真正遭遇這樣一種艱難。以前盡管我們出現(xiàn)了各種各樣的艱難，其實并不是。

　　政府出臺的一些宏觀調(diào)控政策和貨幣政策感覺到在起作用，把房價打下來，實際真正的不是。但政府意識到通過金融和其它手段來使市場不能再那樣去發(fā)展，所以對首貸利率的提高，根本的影響是市場本身這么多年來造成的，尤其2009年虛假供應(yīng)和虛假需求使市場拖起來，形成不真實的狀態(tài)。

　　但中國盲目性市場依然不會有太大的虧損，因為中國地產(chǎn)的過度投資化和過度資本化并沒有波及到二三線城市，也就是說二三線城市基本是以居住需求為主體的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品本質(zhì)是對的。而且中國二三線市場很大，它把整個市場穩(wěn)住了，包括很多地產(chǎn)商都在向二三線市場轉(zhuǎn)型。

　　0352房網(wǎng)：正如您所說，2011年下半年和2012年上半年房地產(chǎn)市場更多解讀為“寒冬”，我們今天的主題是創(chuàng)新，我們知道，2007年今典就轉(zhuǎn)型到度假地產(chǎn)，當(dāng)時您的轉(zhuǎn)型不被人理解，您認為目前的住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)前景會怎么樣，您是怎么看待后市的?

　　張寶全：2007年正是中國房地產(chǎn)市場火熱的時期，可那個時候我們很糾結(jié)，作為傳統(tǒng)地產(chǎn)市場，如果沒有剛才說的后來這種特殊和意外的房價、地價的增長，它的發(fā)展態(tài)勢能看得見，算得出，或者它的前景應(yīng)該是像胡同一樣越來越窄。

　　我們的度假地產(chǎn)2004年亞龍灣酒店當(dāng)年就盈利，而目前中國正在全面從觀光休閑向度假休閑轉(zhuǎn)型，度假休閑已經(jīng)成為我們生活中非常重要的一部分，這個市場非常巨大，我們已經(jīng)做了很多的市場探索。亞龍灣酒店的推出包括運營以及給我們奠定了這樣的經(jīng)驗和基礎(chǔ)，

　　那時候我們進行了選擇。如果我們選擇上市的話還得拿傳統(tǒng)住宅用地，因為我們前期做傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，如果突然變成酒店用地以后就完全是不同的東西，賣的是服務(wù)而不是一個房子。所以2007年我們還是堅決地轉(zhuǎn)向了旅游地產(chǎn)，到三亞的建設(shè)了美龍灣、亞龍灣、海棠灣，包括大理、麗江、青島靈山灣等中國一線度假旅游資源地。#p#副標題#e#

　　我記得我們從海棠灣拿到這個地，當(dāng)時博鰲年會，我們因為這個事兒沒有參加博鰲論壇，當(dāng)時很多媒體把這個事情報道出來以后，很多人都不太明白，還有人說酒店掙錢嗎?當(dāng)然，如今大家看到了，傳統(tǒng)住宅市場在變化，房地產(chǎn)市場是什么?是生活方式的改變或新的生活方式的出現(xiàn)，這是我們住宅新的運行規(guī)律潛在的市場，比如度假市場營運實施。

　　現(xiàn)在住宅市場轉(zhuǎn)型，我認為是被動轉(zhuǎn)型，我認為被動轉(zhuǎn)型要小心，主動轉(zhuǎn)型不一樣，主動轉(zhuǎn)型是你自己把市場弄清楚了，把自己看清楚了，把你的資源看清楚了，也想明白了，所以會逆大勢而動，這樣去做，可以說你內(nèi)在的道路和理由已經(jīng)理得很細了，經(jīng)過被動的轉(zhuǎn)型，特別是都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　其實商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)住宅不一樣，傳統(tǒng)地產(chǎn)是通過建設(shè)商業(yè)物業(yè)然后去銷售，而商業(yè)地產(chǎn)去賣的是服務(wù)，商業(yè)資源能不能進來或者適不適合商業(yè)資源的生存和發(fā)展，賣的是這樣的東西，這些東西不能被保證或不能被引入的時候，我認為它的風(fēng)險會更大。

　　我估計在2012年下半年到后年將會成為中國商業(yè)地產(chǎn)可能麻煩的一年，由于我們簡單的轉(zhuǎn)型或倉促地轉(zhuǎn)型，或者盲目地轉(zhuǎn)型，可能帶來的運營和消費者投資的差異矛盾和沖突會尖銳起來。所以，我覺得創(chuàng)新是對未來價值的發(fā)現(xiàn)，是基于對未來價值的研究。

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)，是因為中國沒有商品房市場，所以給我們帶來幾十年的紅火。這幾年過去以后，二手房市場會逐漸成為流動和補充，城市化會給我們周邊地區(qū)，鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)帶來這樣的發(fā)展機遇和機會，這些機遇和機會和我們在一線城市以及以前的地產(chǎn)開發(fā)所帶來的很多東西、利潤、概念完全不相同。

　　2007年的時候我們基于對未來的判斷還是堅持了創(chuàng)新。未來什么最有價值，你發(fā)現(xiàn)了就應(yīng)該去做。但現(xiàn)在企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中還是一定要考慮實際情況，你有沒有這樣的經(jīng)驗，有沒有這樣的能力，有沒有這樣的資源，如果沒有的話就要慎重。

　　未來的生活方式是商業(yè)模式很重要的支撐或新的商業(yè)模式很重要的動力，如果對這塊的把握和了解、理解不充分，最重要的是你對這個業(yè)態(tài)不了解，你有沒有這樣的資源優(yōu)勢，做酒店要做管理，度假酒店本身是時尚、藝術(shù)、文化的聚集，如果沒有這個文化你做這個產(chǎn)品也沒有優(yōu)勢。

　　0352房網(wǎng)：由于時間關(guān)系，我們的訪談就到這里了，謝謝張總!