2011年是我國房地產(chǎn)調(diào)控重拳頻繁出擊的一年，從年初的“新國八條”到年中的“限購令”再到最近14家銀行同時調(diào)高首套房貸款利率，一系列密集調(diào)控政策絲毫沒有放松跡象。變局下，多元化發(fā)展的房地產(chǎn)市場是否進入下行通道，房地產(chǎn)投資前景如何成為業(yè)內(nèi)熱點話題。

　　10月19日，在第二屆金融創(chuàng)新峰會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生接受0352房網(wǎng)記者專訪時表示，房地產(chǎn)市場不存在拐點，房地產(chǎn)調(diào)控政策的維穩(wěn)以及房價的穩(wěn)定回調(diào)將會持續(xù)到2012年上半年。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生
 

　　0352房網(wǎng)：2011年以來受宏觀調(diào)控影響，業(yè)內(nèi)普遍認為房地產(chǎn)市場已進入下行通道甚至會出現(xiàn)拐點，你怎么認為?

　　聶梅生：我認為所謂拐點應(yīng)該是房地產(chǎn)市場從上升到下降，或是下降幅度較大，持續(xù)周期較長。其實2008年的那次“跳水”都不算是拐點，時間太短，半年就扭轉(zhuǎn)了。我一向認為房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定下調(diào)的過程，當穩(wěn)定下調(diào)到一定程度，必然會把住宅泡沫擠出去，這樣房地產(chǎn)就會以其他形態(tài)出現(xiàn)。

　　1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44225億元，同比增長32%，全國商品房銷售面積71289萬平方米，增長12.9%。從交易量、銷售額和平均房價這些數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)拐點，而是房地產(chǎn)內(nèi)部進行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，商品住宅的投資并沒有大幅上升和下滑，但保障房和商業(yè)地產(chǎn)有一些分配給了房地產(chǎn)投資，所以投資并沒有出現(xiàn)明顯下降。這就是轉(zhuǎn)型，向雙軌制、向其他業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)。

　　0352房網(wǎng)：新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)1年多時間，你認為調(diào)控效果如何?

　　聶梅生：從目前情況看，應(yīng)該是達到了年初制定的調(diào)控目標。第一，調(diào)控是為了穩(wěn)定房價，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的“9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”可看到環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%，房價已在穩(wěn)定回調(diào)。第二，各省市在制定調(diào)控目標時都和經(jīng)濟增長、人均收入掛鉤，而前三季度GDP同比增長9.4%，超過了房價上漲幅度。第三，限購令的出臺是為了抑制投機和投資性炒房，經(jīng)過一年的調(diào)控，投機炒房已經(jīng)出局，投資性購房也大大被壓縮。

　　從這三點看，房地產(chǎn)調(diào)控的幾大目標都有所成效。另外，作為最能反映行業(yè)溫度的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也在連續(xù)下滑，9月已經(jīng)加速下滑至100.41，在景氣臨界點100左右。

　　這個數(shù)據(jù)差不多相當于2008年9月的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，但是2008年9月份以后房地產(chǎn)市場沒有穩(wěn)住，有人猜測2011年會不會再出現(xiàn)2008年的樣子，我覺得不會。GDP在增長，CPI也開始穩(wěn)定，今年應(yīng)該是平穩(wěn)地回調(diào)，環(huán)比為零，同比下降的趨勢會持續(xù)到2012年某個時間。

　　0352房網(wǎng)：最近剛剛有14家銀行同時調(diào)高了首套房貸的貸款利率，很多人都認為這違背了央行的差別化利率政策，對此你持怎樣的看法?

　　聶梅生：到目前為止，我并沒有收到任何有關(guān)調(diào)高首套房貸利率的信息。這更多地應(yīng)該是銀行層面的操作。由于是負利率，銀行的存款額度在減少，這種情況下當然應(yīng)該加息，否則錢就越存越少，銀行收益也會下降。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的前提下，銀行在允許的幅度范圍內(nèi)采取加息，我個人認為是一種定向加息的行為，實際上它把這部分加了，其他的沒有加，等于是兩次加息的效果。但只對房地產(chǎn)行業(yè)采取了加息手段，不是所有的城市所有的銀行都采取了這種做法，而是有些城市的一些銀行這么做了，必然會引起市場的諸多猜測。

　　0352房網(wǎng)：謝謝聶會長接受訪談給我們的精彩闡述。