拐點(diǎn)到底是那的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)有拐點(diǎn)還是?全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存一語(yǔ)擊中，說(shuō)拐點(diǎn)都是媒體人制造出來(lái)的。

　　日前，我們陳會(huì)長(zhǎng)接受我們的采訪，給出了這樣的觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)創(chuàng)造的價(jià)值以及住宅產(chǎn)業(yè)是未來(lái)三十年最大需求沒(méi)有看到，所以我認(rèn)為這個(gè)調(diào)控一直都是錯(cuò)誤的，我一直很批調(diào)控，它不會(huì)有什么效果。”

　　0352房網(wǎng)：陳會(huì)長(zhǎng)您好!大家最近比較關(guān)注商業(yè)銀行的首套房貸利率調(diào)高了，會(huì)不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者投資需求和剛性需求產(chǎn)生什么影響?

　　陳寶存：我認(rèn)為基本沒(méi)什么影響，因?yàn)楝F(xiàn)在主要問(wèn)題很多錢(qián)都放高利貸去了，實(shí)際上銀行他沒(méi)有什么錢(qián)，銀行再提高利率也不如高利貸，實(shí)際在我們看來(lái)就是“趁火打劫”，因?yàn)楝F(xiàn)在的時(shí)間段也是原因，就是沒(méi)錢(qián)可貸，這樣稍微提高點(diǎn)利率。今年至少四季度貸款總量會(huì)實(shí)現(xiàn)下降。以前是有錢(qián)沒(méi)處貸，現(xiàn)在高利貸盛行，很多銀行已經(jīng)放高利貸了，這樣聯(lián)系到實(shí)際第四季度貸款總量是下來(lái)的，不可能上去。

　　陳寶存：2011年第四季度，我想房企尤其是大型的房企，因?yàn)榍叭�季度銷(xiāo)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年前三季度的銷(xiāo)量，甚至像萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]已經(jīng)基本上達(dá)到去年全年的水平。所以我不認(rèn)可，單看9月份的銷(xiāo)量下降，我認(rèn)為你把1—9月份的銷(xiāo)量合并積累行不行?沒(méi)有人這么說(shuō)，所以我們一直認(rèn)為是媒體在制造房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

　　2008年我就是這么說(shuō)的，實(shí)際上整個(gè)拐點(diǎn)是以媒體為主唱出來(lái)的，當(dāng)然責(zé)任不在媒體，很多無(wú)知的專家在歪曲整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。所以，我認(rèn)為商貸稍微提點(diǎn)利率的話，它除了是傷害一些剛需，今年的購(gòu)買(mǎi)人群，給他提高成本，別的不會(huì)起什么作用。

　　0352房網(wǎng)：我理解陳會(huì)長(zhǎng)的意思有兩點(diǎn)，第一，銀行提高利率只是為了創(chuàng)收。

　　陳寶存：第四季度貸款沒(méi)錢(qián)，就提高一點(diǎn)利率，創(chuàng)收。

　　0352房網(wǎng)：第二，對(duì)剛性需求的人提高利率，就是提高月供問(wèn)題。

　　陳寶存：我們九年的宏觀調(diào)控政策就是批修女的政策，本來(lái)要批牧師。根本沒(méi)有見(jiàn)過(guò)任何效果。昨天我說(shuō)九年調(diào)控實(shí)際上開(kāi)了一個(gè)歷史性的國(guó)內(nèi)玩笑，國(guó)際玩笑是抬舉它，實(shí)際上這十幾年的調(diào)控就是一個(gè)國(guó)內(nèi)調(diào)控，根本是對(duì)整個(gè)形勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)創(chuàng)造的價(jià)值以及住宅產(chǎn)業(yè)是未來(lái)三十年最大需求沒(méi)有看到，所以我認(rèn)為這個(gè)調(diào)控一直都是錯(cuò)誤的，我一直很批調(diào)控，它不會(huì)有什么效果。

　　0352房網(wǎng)：您說(shuō)調(diào)控怎么辦?

　　陳寶存：沒(méi)招，至少這么多年的調(diào)控雙緊是錯(cuò)誤的，既緊地根又緊銀根，現(xiàn)在緊了銀根又緊地根，但實(shí)際上改變不了緊地根的模式，北京住宅用地去年賣(mài)了600億，今年賣(mài)300億，這要出問(wèn)題了，未來(lái)住宅用地的供應(yīng)量是嚴(yán)重下降的。2011年仗著商住用地的出讓，現(xiàn)在北京前三季度達(dá)到了800億。為什么商改住?其實(shí)是商業(yè)項(xiàng)目本身早就超量的，這是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，我一直認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是有巨大風(fēng)險(xiǎn)的。

        住宅是缺量的，2011年整個(gè)住宅限購(gòu)會(huì)給北京市造成未來(lái)兩年用地供地嚴(yán)重下降，只要需求壓不住的話，整體供應(yīng)量和需求配比會(huì)嚴(yán)重地失衡，會(huì)蘊(yùn)含著未來(lái)兩年之后的又一輪新的暴漲，最后就是這么個(gè)結(jié)果。我覺(jué)得這些話必須要說(shuō)了，再不說(shuō)，它實(shí)際上是未來(lái)北京出讓量下降已經(jīng)影響到土地收儲(chǔ)的地，收不上來(lái)地。

　　0352房網(wǎng)：你覺(jué)得根本在土地這兒?

　　陳寶存：是的，根本在于土地，北京這個(gè)城市一年進(jìn)來(lái)100—120萬(wàn)人口，土地上不去，肯定是供應(yīng)量的問(wèn)題，當(dāng)然三四線城市供應(yīng)量太超了，它實(shí)際上是按2020年的規(guī)劃做土地的收儲(chǔ)和出讓這是有問(wèn)題的，沒(méi)有達(dá)到那么多人口，但北京這樣的人口太多了，每年官方數(shù)據(jù)也是50萬(wàn)人口/年的增長(zhǎng)，實(shí)際上像我這樣暫住證不辦的人還很多，所以需求這塊沒(méi)法預(yù)計(jì)，北京的需求太大太高。

　　0352房網(wǎng)：雖然是沒(méi)法預(yù)計(jì)，但肯定是供不應(yīng)求的，所以它推動(dòng)未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲?

　　陳寶存：未來(lái)30—50年都改變不了的局面。

　　0352房網(wǎng)：您覺(jué)得房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)往上走?

　　陳寶存：他壓是壓土地的供應(yīng)，從土地收購(gòu)、土地出讓環(huán)節(jié)都給壓下去了。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)：如果這樣的話，房地產(chǎn)投資豈不是一個(gè)很好的行業(yè)?

　　陳寶存：我一直有一句話，房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，我說(shuō)白銀三十年開(kāi)始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求。

　　0352房網(wǎng)：陳會(huì)長(zhǎng)您的意思是永遠(yuǎn)看漲的。

　　陳寶存：有中國(guó)樓市春天派的四大掌門(mén)人就剩任志強(qiáng)和我倆個(gè)，我們不是不講政治，我們更講政治，但作為開(kāi)發(fā)商的代表，要把現(xiàn)在的政策造成什么樣的后果講出來(lái)，不是跟政府較勁。目前這些政策這么多年以來(lái)最后達(dá)到什么結(jié)果，一般情況下都會(huì)走到事物的反面，現(xiàn)在更要走到事物的反面，沒(méi)起作用起反作用了，這是一個(gè)不好的結(jié)局。不光星河灣，北京還有一個(gè)李嘉誠(chéng)的項(xiàng)目也動(dòng)了，沒(méi)有問(wèn)題。前段時(shí)間微博上傳，老任說(shuō)要?jiǎng)兊街皇Ｑ濕�，潘石屹說(shuō)只剩棉襖，我說(shuō)二八天亂穿衣。

　　0352房網(wǎng)：您做高端豪宅的研究，最近一個(gè)消息是上海的星河灣價(jià)格松動(dòng)了，一般豪宅是價(jià)格里最堅(jiān)挺的一部分，它已經(jīng)松動(dòng)了。您覺(jué)得穿褲衩和棉襖不重要，要根據(jù)自己的體力。

　　陳寶存：是的，我以前搞過(guò)15年的國(guó)際旅游，原來(lái)我們就理解不了，很多年輕力壯的老外冬天也穿背心，也能抗，現(xiàn)在就是這樣�，F(xiàn)在二三線城市的中小企業(yè)真正的運(yùn)作規(guī)律，行業(yè)外是不可能做的。以前我是做三四線城市。

　　在我們看來(lái)銀行是過(guò)繼的兒子，尤其是民營(yíng)中小企業(yè)要指望著銀行就是笨蛋到家了，很多時(shí)候不指望銀行，有各種手段，當(dāng)然我實(shí)在沒(méi)手段了，這個(gè)項(xiàng)目本身立項(xiàng)就是為了賣(mài)。中小企業(yè)資金鏈的問(wèn)題，至少潘石屹說(shuō)了幾年的收緊信貸、縮小資金鏈沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，我覺(jué)得就是嚇唬中小企業(yè)的，新進(jìn)入行業(yè)的中小開(kāi)發(fā)商還不懂得這個(gè)行業(yè)規(guī)律的時(shí)候嚇唬人家，把項(xiàng)目拿過(guò)來(lái)，它一直是接二手項(xiàng)目。

　　實(shí)際上中小企業(yè)的運(yùn)作規(guī)律有各自的生存之道，比如石家莊很多的企業(yè)拿到這塊地之后會(huì)搞團(tuán)購(gòu)，找四五個(gè)單位團(tuán)購(gòu)一部分出去，甚至團(tuán)購(gòu)50%，團(tuán)購(gòu)的目的是市場(chǎng)賣(mài)5000元/平米的地方我賣(mài)3000元/平米，但前提你得把全部房款都給我，這樣我所有的資金解決都來(lái)自于團(tuán)購(gòu)的前期。這相當(dāng)于我給大富商留了。

　　石家莊這種團(tuán)購(gòu)比較盛行的城市，老百姓會(huì)得到很大的好處，下降50%、60%的降價(jià)。這是開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題的最好手段。要說(shuō)融資，他恨不得連孩子，這個(gè)項(xiàng)目都給你抱走，與其如此還不如給老百姓讓利，這樣的房源是給市場(chǎng)低于40%、50%賣(mài)掉，剩下的50%，資金解決了，就按市場(chǎng)賬走。

　　這種城市一般公開(kāi)說(shuō)市場(chǎng)價(jià)是5000元，可能它最終的銷(xiāo)售收入不過(guò)3000元，這些中小企業(yè)地區(qū)不會(huì)因?yàn)殂y行的信貸收縮而倒閉�，F(xiàn)在二三線城市大量是上市房企，一線房企已經(jīng)到三四線城市做的，比如一線房企作為品牌推廣的預(yù)期，把二三線城市作為擴(kuò)大規(guī)模，增加利潤(rùn)的預(yù)期，這樣的房企銷(xiāo)量非常好。

　　新浪有一個(gè)排名，中國(guó)前三十強(qiáng)的房企最后一名也比2010年增長(zhǎng)144%，所以這些房企的日子很好。個(gè)人有個(gè)人的生存之道，大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米，現(xiàn)在的勢(shì)頭是試圖扼殺小鯰魚(yú)，養(yǎng)大鯊魚(yú)的政策。

　　0352房網(wǎng)：不管是潘總的棉襖還是任總的褲衩，您說(shuō)的抵抗力是各個(gè)房企本身的布局，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法和自己的抵抗力?

　　陳寶存：這和現(xiàn)在的天氣差不多，二八天亂穿衣的時(shí)候，今天我稍微規(guī)矩了一下，要不然還穿著短袖，確實(shí)企業(yè)和企業(yè)是不一樣的，而且要了解中小企業(yè)的運(yùn)作規(guī)律會(huì)清楚，實(shí)際收縮信貸對(duì)中小企業(yè)，以前他就想把這個(gè)項(xiàng)目做完，賺5億，現(xiàn)在我做不了了，賣(mài)給他，我賺2億行嗎？誰(shuí)說(shuō)項(xiàng)目死了?根本就沒(méi)有中小企業(yè)倒閉的道理。所以你說(shuō)它倒閉，實(shí)際是他覺(jué)得這個(gè)行業(yè)不好干不干了，好干就干，不好干，反正這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)搭起來(lái)，就退出這個(gè)行業(yè)，賣(mài)給別人。

　　0352房網(wǎng)：如果這個(gè)政策只起到那么微小的作用，就您所了解的面，應(yīng)該怎么樣最恰當(dāng)?shù)貋?lái)做呢?或者到底需要怎么入手，采取什么樣的政策，包括地根或銀根?

　　陳寶存：這是全社會(huì)誤傳土地財(cái)政。為什么我敢說(shuō)，因?yàn)槲疫@些年我做一級(jí)開(kāi)發(fā)，我做土地的問(wèn)題基本研究透了，下面的城市通過(guò)土地出讓收入實(shí)際是把土地一級(jí)配套，各種管網(wǎng)配套所有東西，以及土地整個(gè)征收，拆遷安置這些東西都要做。

　　早上我在微博上也在說(shuō)這個(gè)道理，大家說(shuō)征老百姓的地怎么是10萬(wàn)，但他拆遷可不是10萬(wàn)，有可能是150萬(wàn)。加上大量的工建用地，我收了他的地，可能這個(gè)地區(qū)修路就要幾百畝、上千畝，綜合下來(lái)收農(nóng)民的地是10萬(wàn)，但整個(gè)區(qū)域的一級(jí)開(kāi)發(fā)就達(dá)到了200萬(wàn)，但沒(méi)有人說(shuō)這個(gè)，也沒(méi)人懂這個(gè)，所以很多人就誤傳。#p#副標(biāo)題#e#

　　實(shí)際北京這樣的城市，五環(huán)以外配套不齊，要想把它整個(gè)完善的話，需要做的配套的東西很多，這些東西從哪兒來(lái)?包括城鐵，要配套就要靠土地出讓，這些政府都要大量花錢(qián)。這個(gè)完全誤傳土地財(cái)政的信息，就會(huì)造成土地出讓方面一直尋求壓房?jī)r(jià)。土地出讓，大量的城市都是配建保障房，很多保障房就來(lái)自于配建。

　　北京2011年保障房配建一個(gè)項(xiàng)目居然72%是保障房，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在60%要配建保障房，這樣商品房肯定是高價(jià)，商品房又不讓賣(mài)了，所有保障房實(shí)現(xiàn)的話，必須商品房熱賣(mài)，釣魚(yú)臺(tái)30萬(wàn)里讓大賣(mài)，又不是老百姓都有錢(qián)，你讓他賣(mài)不也可以嗎?所以作為正常商品房才能做70%左右的保障房，才能做城市保障配套。現(xiàn)在這邊不讓做，這邊不讓賣(mài)，就像腦子進(jìn)了一太平洋的水。

　　這樣的格局，我們?yōu)E竽充數(shù)的保障房大量開(kāi)工了，但是我說(shuō)兩年以后這都是一個(gè)爛攤子，有開(kāi)工沒(méi)有完工的，讓后面怎么投入，公租房賺錢(qián)，經(jīng)濟(jì)適用房不賺錢(qián)，經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)等于老百姓集資買(mǎi)房。實(shí)際保障房是棚戶改造，占今年1000萬(wàn)套的40%，這和老百姓有關(guān)，但畢竟需要市場(chǎng)銷(xiāo)售比較旺才行，商品房熱銷(xiāo)才能使得后面的公租房配建。

　　0352房網(wǎng)：還有商品房該怎么賣(mài)才能補(bǔ)償保障房的差價(jià)?除了這兩點(diǎn)之外還有別的建議嗎?

　　陳寶存：是的，因?yàn)榈胤秸�府決不可能拿財(cái)政收入給你做保障房，決不可能。實(shí)際我是最早提限購(gòu)的，2009年我提限購(gòu)的，當(dāng)時(shí)我說(shuō)限制80后買(mǎi)房。為什么要限，這是行政手段，未必是市場(chǎng)手段，問(wèn)題是土地真的供應(yīng)不上去。

　　0352房網(wǎng)：您說(shuō)的限購(gòu)和現(xiàn)在執(zhí)行的限購(gòu)令有區(qū)別嗎?

　　陳寶存：有點(diǎn)像，我當(dāng)時(shí)說(shuō)的是用市場(chǎng)手段，我用嚴(yán)格審貸使80后、90后沒(méi)有準(zhǔn)確的收入，不至于出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)的話，得照著收入買(mǎi)房，現(xiàn)在的問(wèn)題是傾全力之力買(mǎi)房。2009年11月份我寫(xiě)過(guò)一篇限購(gòu)文章，倡導(dǎo)轉(zhuǎn)變居住理念，轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，現(xiàn)在的政策恰恰走的是我當(dāng)時(shí)的政策，但我當(dāng)時(shí)說(shuō)的時(shí)候多少人罵我。

　　比如北京去年第四季度的土地出讓現(xiàn)在實(shí)際70%多都是沒(méi)有拆遷的毛地，這就出問(wèn)題了，這些毛地，這些城中村是毛地就賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商要把整個(gè)城中村改造完的話需要5—8年，所以現(xiàn)在北京市場(chǎng)真的無(wú)地可供，尤其四環(huán)、五環(huán)以內(nèi)。如果我們的市場(chǎng)搞到所有老百姓、80后、90后拿工資買(mǎi)房的話，這種房子想生產(chǎn)都生產(chǎn)不出來(lái)。

　　0352房網(wǎng)：您認(rèn)為應(yīng)該從金融角度限購(gòu)?

　　陳寶存：應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)的方法限購(gòu)，而不是限制外地人買(mǎi)。我覺(jué)得這個(gè)政策最好還是采用市場(chǎng)手段，哪怕來(lái)北京的人口擠出，也是用市場(chǎng)手段而不是用行政手段。

　　0352房網(wǎng)：盡管很多新聞?lì)^條說(shuō)松動(dòng)，價(jià)格拐點(diǎn)下行，您還是覺(jué)得房?jī)r(jià)是看漲的?

　　陳寶存：階段性買(mǎi)點(diǎn)的意思也有一個(gè)可能，價(jià)格要松動(dòng)，個(gè)別企業(yè)，個(gè)別項(xiàng)目，特別是北京五環(huán)以外的區(qū)域原來(lái)期望值太高的，去年在暴漲的，現(xiàn)在回調(diào)了，這種該買(mǎi)就買(mǎi)了，第四季度有這個(gè)點(diǎn)�？赡懿粚�(duì)，但我認(rèn)為第四季度肯定是信貸最緊張的時(shí)候，但明年第二季度不會(huì)的，銀行不干了?錢(qián)放倉(cāng)庫(kù)里長(zhǎng)毛嗎?

　　0352房網(wǎng)：第四季度是買(mǎi)房最好的時(shí)點(diǎn)?

　　陳寶存：因?yàn)榉科笠�做年終結(jié)算，所以它是有壓力的。我看微博上說(shuō)明年三季度，明年10月份是拐點(diǎn)，先別說(shuō)那么長(zhǎng)，先說(shuō)半年或三個(gè)月，結(jié)算期過(guò)去之后，明年一二季度信貸不會(huì)那么緊。

　　0352房網(wǎng)：我們簡(jiǎn)單總結(jié)一下我們的訪談，部分拐點(diǎn)但不承認(rèn)全部拐點(diǎn)，四季度是買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)，因?yàn)殂y行信貸比較緊縮。

　　陳寶存：是的。

　　0352房網(wǎng)：感謝您這么多年對(duì)樓市的貢獻(xiàn)!謝謝您的觀點(diǎn)。