限購和保障房可謂是2011年最熱門的話題。關(guān)于這兩個問題，我們總有不同的看法。近日，就這兩個問題，我們請來了北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院院長胡江為你揭開這些熱點問題背后不一樣的緣由。

北師大珠海分校院長胡江
 

　　政策利弊不能一概而論

　　0352房網(wǎng)：最近一段時間，限價令吵得沸沸揚揚，您是怎么看待限購的?

　　胡江：如果在樓市沒有泡沫、土地沒有濫用、資源沒有浪費的情況下，我認(rèn)為限價是比限購好的，因為市場是有供需兩方面的，兩方面要平衡發(fā)展。

　　0352房網(wǎng)：自7月12日國務(wù)院常務(wù)會議要求“房價上漲過快的二三線城市要采取限購措施”至今，只有浙江臺州、衢州兩地出臺了限購令，而其他漲幅較快的二三線城市如廣東韶關(guān)、山東煙臺、遼寧丹東則直接推出了“限價令”。為何如此多的城市愿意限價而不愿意限購呢?

　　胡江：我認(rèn)為限購限制了需求，也就限制了市場，它不僅僅控制了投機(jī)，也控制了生產(chǎn)者，把生產(chǎn)鏈打斷了。而限價就是開發(fā)商把價格放低，少賺點錢，但是對生產(chǎn)是沒有影響的。

　　如果在樓市沒有泡沫、土地沒有濫用、資源沒有浪費的情況下，我認(rèn)為限價是比限購好的，因為市場是有供需兩方面的，兩方面要平衡發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是個大行業(yè)，這個行業(yè)的調(diào)控不僅涉及到行業(yè)本身還涉及到上游、下游等方方面面的行業(yè)，會有更多人的生計受到影響。質(zhì)疑地方政府以限價政策取代限購政策也是不能一概而論的。

　　積壓是誤判市場惹的禍

　　0352房網(wǎng)：陸陸續(xù)續(xù)的調(diào)控政策致使我國很多地方樓市成交一直在低位徘徊。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國20個主要城市中，有9個城市成交量下降，庫存壓力巨大。大量的庫存會對企業(yè)造成不利影響嗎?

　　胡江：近年來，政府一再號召控制不合理的房價上漲，但是開發(fā)企業(yè)還是爭相搶“地王”，大興土木，形成庫存積壓是正常的，是企業(yè)對市場判斷失誤的必然現(xiàn)象。企業(yè)受到損失也是很正常的，誰都要為自己的錯誤買單。 房子跟其他的普通商品一樣，積壓了就要打折、促銷。

　　0352房網(wǎng)：據(jù)《中國證券報》報道，監(jiān)管部門在2011年剩下的時間里可能不再批準(zhǔn)險資投資土地儲備的項目，原因是保障房土地儲備收益前景不明。那么我國的保障房建設(shè)到底存在哪些影響收益的問題呢?

　　胡江：如果開發(fā)企業(yè)能賺很多錢，再加上成本，那么保障房還是保障房嗎?保障房本來就是不賺錢，如果開發(fā)企業(yè)能賺很多錢，再加上成本，那么保障房還是保障房嗎?如果要建貨真價實的具有保障功能的房子，還要充分尊重農(nóng)民的利益，那么保障房建設(shè)將需要一筆龐大的資金。而資金的主要來源就是財政收入。如果國家不對保障房進(jìn)行補(bǔ)貼，那么房價將是需要保障房的居民所不能承受的。

　　當(dāng)初各大開發(fā)企業(yè)蜂擁進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域時，各地方政府確實給了很多優(yōu)惠政策。包括稅收的優(yōu)惠、拿地的優(yōu)惠等。但是隨著物價的上漲，勞動力成本的上漲，這些上漲的因素已經(jīng)把優(yōu)惠政策沖抵了，所有保障房還是不賺錢的。不僅不賺錢，還需要政府大量的補(bǔ)貼，在這種情況下，收益無從而來，自然險資也就暫緩了進(jìn)入。#p#副標(biāo)題#e#

　　我個人認(rèn)為，保障房資金還是應(yīng)該主要來自于政府，通過納稅人的繳稅來建設(shè)保障房。但是在建設(shè)的過程中要謹(jǐn)慎控制受惠面。

　　降價是種價值回歸

　　0352房網(wǎng)：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)的金九已過去兩周，但北京市二手房市場整體成交仍處于低位，未見回升跡象。房價環(huán)比也出現(xiàn)了下降。且北京二手房價格下降有逐漸從郊區(qū)蔓延到城區(qū)的跡象。請問這是不是意味著北京房地產(chǎn)市場房價開始進(jìn)入到下降通道了?

　　胡江：目前北京郊區(qū)二手房價格調(diào)整得比較多，我認(rèn)為這是這個區(qū)域的二手房價格正在向合理的價值區(qū)位回歸。作為統(tǒng)一的不動產(chǎn)市場，一手房和二手房有很深刻的聯(lián)動關(guān)系，它們都共同受到供求關(guān)系的影響和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。如果房價下降，且供給沒有太大的變化，顯然是有效需求減少了。

　　在我國很多城市都執(zhí)行限購政策的情況下，購房者不會輕易購買二手房，也不能購買。但與此同時，二手房上市量依然很大，一手房供給也沒有減少，需求減少就會造成價格的下降。目前北京市二手房價格下降的幅度還比較小，也可以說是微調(diào)，并且環(huán)比的微降也可以看做是價格在市場作用下的波動。但是如果二手房價格持續(xù)大幅下降就說明了整個市場的價格在下降。

　　目前北京郊區(qū)二手房價格調(diào)整得比較多，我認(rèn)為這是這個區(qū)域的二手房價格正在向合理的價值區(qū)位回歸。價格要調(diào)整到這個區(qū)域的合理區(qū)間。

　　降價對經(jīng)濟(jì)影響不大

　　0352房網(wǎng)：如果二手房價格下降，那么也就意味著居民手里的不動產(chǎn)在貶值。有種說法是，居民資產(chǎn)的縮水會影響到我國宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)的走勢。您認(rèn)為目前我國局部地區(qū)出現(xiàn)的二手房降價會影響到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展嗎?

　　胡江：在目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，房產(chǎn)貶值對心理會有一定影響，但是房產(chǎn)市場對整個國民經(jīng)濟(jì)沒有太大的影響。單純就經(jīng)濟(jì)學(xué)而論，這種說法是有其合理性的。資產(chǎn)貶值了，負(fù)資產(chǎn)效應(yīng)就會顯現(xiàn)。老百姓的資產(chǎn)白白地就在減少，勢必會影響到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而這個時候的經(jīng)濟(jì)也從軟著陸轉(zhuǎn)變成硬著陸，各經(jīng)濟(jì)實體必然會受到重創(chuàng)。

　　但是我國的不動產(chǎn)制度，以及相關(guān)聯(lián)的金融制度和美國、歐洲是非常不同的。我國沒有在商品房的基礎(chǔ)上附有太多的金融手段，沒有一次按揭、二次按揭、養(yǎng)老抵押等，很多中國人就有一套房產(chǎn)，居住是房子的基本功能。不管房子是升值還是貶值，持有人都不能賣。如果房產(chǎn)不被出賣，那么貶值和升值也是沒有實質(zhì)性意義的。在目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，房產(chǎn)貶值對心理會有一定影響，但是房產(chǎn)市場對整個國民經(jīng)濟(jì)沒有太大的影響。

　　未必影響新房市場

　　0352房網(wǎng)：此輪二手房降價風(fēng)波，是由嚴(yán)厲調(diào)控下新房價格的持續(xù)下降引起的。那么二手房的價格下跌會反過來影響新房市場嗎?

　　胡江：在城市化發(fā)展的不同階段，二手房價格對新房的影響也是不一樣的。在一些地區(qū)二手房價格對新房價格影響不大。理論上來說二手房價格的下降是會進(jìn)一步拉低新房價格的，但是這種影響也要具體問題具體分析。在城市化發(fā)展的不同階段，二手房價格對新房的影響也是不一樣的。在一些地區(qū)二手房價格對新房價格影響不大。

　　住房供給是由二手房和一手房共同形成的。每一個房子理論上提供的社會功能是一樣的。不過現(xiàn)實是，目前我國正在處于城市化進(jìn)程中，很多大城市正處于快速發(fā)展過程中。在這種情況下，二手房的位置可能是注定被淘汰的地區(qū)，其價格也是注定要下降的，這種變化對新房乃至整個房地產(chǎn)市場沒有影響。