近期，0352房網以“限購‘擴容’——房地產與地方政府之殤?”為主題，特邀著名經濟學家茅于軾，以及房地產業(yè)內“名嘴”：聯達四方機構總裁楊少鋒、高策顧問機構董事長李國平、亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長陳寶存，共話限購令對于行業(yè)以及地方政府的沖擊。

　　0352房網：感謝各位領導、各位專家光臨我們0352房網。我們請到了經濟學家、房地產各環(huán)節(jié)的專家，具有開發(fā)商背景的專家，共同就我們現在的限購擴容的問題進行探討，也感謝各位領導、各位專家的到來。

　　廊坊政府明文規(guī)定，禁止房地產各種形式的廣告宣傳。停止房地產的各項廣告宣傳。這樣一來，限購房就要限售了。這樣一個時間段很有意思。首先請茅老師給我們講一講，茅老師在保障房上面有很多值得我們思考的觀點。在這個基礎上希望茅老師給我們講一講在目前的時間段，先夠也好、限售也好，對于房地產行業(yè)，您作為中國著名的經濟專家，給我們行業(yè)把把脈。目前的狀況屬于健康，還是屬于艱難的逾越障礙，或者是在走下坡路?

　　茅于軾：我有幾點看法。首先，我覺得我們的房價太高了，應該采取措施。其次，解決房價的問題應該從基本來解決，限購可以減少需求，房價肯定會降。但是這不是一個根本的板塊。從基本的立場來講，我不贊成限購。我覺得應該鼓勵大家買房。我們國家要調整經濟結構，要擴大內需，這個內需是很大一個內需，所以限購不對。應該采取的一些措施沒有采取，比如說現在通貨膨脹率這么高，銀行利息這么低，大家存錢在銀行每時每刻都在損失，那就拿錢做商品房，你還要拿錢出去買東西，他不買房就買別的。有害于宏觀調整擴大內需。

　　從根本上講，政府限制老百姓用錢，這是有很大問題的。因為我們國家要變成一個市場經濟國家，世界貿易組織規(guī)定我們不是自由經濟，其根本的原因就是你的錢有很多限制，你不是一個自由經濟。在計劃經濟的時候什么都要票，糧食、手表、茶葉都要票，那就不是市場經濟。我們目前這些問題都解決了。但是我們還有幾個很重要的是你不能自由買賣，因此WTO規(guī)定我們不是自由經濟。

　　我們要往市場經濟走，是擴大錢的使用范圍，而不是限制它。憲法講，鈔票是國家發(fā)的，你得保證這個錢是有效的。發(fā)了之后，不讓買車，不讓買房，這不讓買，那個不讓買。從憲法上講不通。房價高的原因是大家有錢不怕你房價高，再高我也買不起。很多人認為我買不起房，房價這么高是開發(fā)商抬高了。這個想法非常的錯誤，開發(fā)商當然想抬高，但是沒有人買他怎么抬得上去?高的原因就是買的人不怕貴。這個原因背后是貧富收入差距大。有的人確實買不起，但是也有很多人買得起。要不然房價怎么會貴上去呢?所以，你在房價上面直接壓他，吃錯藥了，不是房地產的病，是收入差距的病，你那個病不吃藥，讓房地產吃藥，當然不解決問題。

　　另外，現在貧富差距很大，有些人非常有錢，你要讓他的錢有地方投資，能夠得到回報。而這個渠道是堵塞的。現在我們很多投資機構不讓民間參與，因此只有買房子一條渠道。當然房價高還有別的原因。供給少，需求高，當然價格就上去了。還有一條原因，大家買房不是為了住，是為了炒作，為了投機。這兩三年里面，北京房價差不多漲了一倍，干什么活也沒有這個賺錢來得快，大家都去買房，這個要想辦法糾正。你買賣房大部分的收入都要交稅，我們現在沒有這樣做。我們現在弄房產稅，房產稅不是辦法。房產稅一個小的地方也是合理的，但是靠房產稅抑制投機，那不是一條路。他賺錢的大部分應該是收成稅，有這些措施，房地產的問題解決了�，F在我們的問題是吃錯了藥了，不是房地產的病你讓他吃藥。這是我的看法。

　　0352房網：上次參加國新辦的一個會議，解釋新國八條，其中講到了，我當時提問齊濟部長，我說省會城市也有差異，內蒙的省會，呼和浩特怎么和施加長比?他也提到了要量度吃藥，不能在低血壓的地方吃降壓藥，但是這個度一直沒有一個判別。茅老師說的，可能還不是房地產，是經濟的問題。因為國家諸多政策的變動。我們這里有一個數據，我們最近在對房地產各大企業(yè)進行跟蹤。我們發(fā)現在近三年，他們二三線城市對他們業(yè)績的貢獻率急速攀升，特別是恒大，他的貢獻率是極高的。二線市場消費金額270億占比63%。在恒大前三年是不可想象的。二三線戰(zhàn)略明顯是一個各大房地產企業(yè)排兵布陣、積聚資源的共識。這個問題我想問李總。現在二三線有沒有限購?您是從市場上來的，開發(fā)商目前二三線城市戰(zhàn)略當遇到了限購令擴容的情況下，有沒有這個解決方案?

　　李國平：從客戶的角度來看，無論是萬科還是前一百強的，一線城市已經飽和了，北京即使有地也是五環(huán)以外。當一個企業(yè)開發(fā)商、開發(fā)企業(yè)從幾百億要往千億走，這一點某種角度上也是中國房地產大發(fā)展的寫照，可能也是泡沫的一個印證�？梢杂心敲炊嗟那�億企業(yè)，萬科已經是世界上最大的，還有很多人要比著萬科發(fā)展。早四五年的時候大家動作已經走得很快了，到二三線城市。#p#副標題#e#

　　現在對于萬科來說，前一百位的企業(yè)，他們能夠有業(yè)績的增長，五百億到一千億，規(guī)模不用漲，價格翻一倍就可以了。萬科兩三百億也就是幾年前的事。在這個過程中二三線城市一定是他們重點的市場布局。尤其在一線城市今年受到調控，銷量急劇下降的情況下。二三線城市2011年一到六月份是量價齊升，尤其是七月份，當國務院說要對二三線城市也進行限購擴容的時候，再一次的爆炸。我開玩笑，應該給國務院發(fā)傭金，這絕對是一次很好的刺激。接下來的二三線擴容也是政府調控失誤的一個延展。一線城市我管住了，起碼他們認為現在是管住了。只不過接下來是鞏固成果的問題。二三線城市要進攻了，因為二三線城市仆上來了，價格漲勢堪憂。

　　所以要進行進一步的調控。既然證明了在一線城市以往所有的調控政策都無效，只有先夠看來是有效的，那我就照單抓藥。問題肯定是地方政府是有抵觸的。原因很簡單，就是你要我發(fā)展地方經濟，你又讓我建保障房。我錢從何來?而且一線城市的限購情況已經顯露出，起碼量是下來了，開發(fā)商拿地的意愿下降了，土地的儲備接下來很可能賣不出來好價錢。甚至很多二三線城市或者四線城市在偏遠地段賣不出去了。不僅二三線城市，一線城市，像北京，我們現在很多數據是靠猜的。我說中國真正最大的房地產商不是萬科，是北京政府。

　　房地產，既包括房產，也包括地產，萬科一千億，北京1600億。而且他也很懂控盤，形勢不好的時候我先不賣，北京國土中心是地產商，他是最大的。即使是這樣，據說他在土地儲備上的貸款兩千多億。今年如果賣不到1600億，他怎么還錢?北京還算是有錢，那么多土地放在那里不愁賣。二三線城市的地方政府就缺錢缺得厲害了。地方的融資平臺據說是十萬億，現在還要允許他們繼續(xù)來擴容，來做保障房，拿什么還?這個矛盾是很明顯的。地方政府不能逼著我只干一件事�；蛘邽榱藸帢s譽的，我就限購了。我覺得這個談判的過程會很長，要看表現，你是為了在這一任上把事干好。還是說這一任我馬上要換屆了，我不管了。二三線城市換屆換得差不多了，馬上新的要考慮五年怎么干。不會2011年博一個表現，2012年就升了。

　　二三線城市的擴容有沒有必要，限購肯定是，你說要違法也好、不合理也好，肯定是有問題的。但是我們現在一定是用一個錯誤在掩蓋另外一個錯誤，房地產的問題既是整個經濟的問題也是結構問題。我們這已經講了四五年了。我一直在提一個觀點，房地產要解決問題，一定是高端商品房要市場化。你限購可以，因為限購不是說不人讓買房，是不讓人多買。普通商品房，90平米以下，北京可以擴展到144平米以下永遠限購，哪天都不能松。就是不能讓投資和投機的市場進入到這里面。因為這是跟白領、跟首次置業(yè)者、跟年輕人的購房利益是息息相關的。現在年輕人為什么要買房?他要趕上財富增值的列車。如果房子現在都在跌，誰去買?這是很關鍵的。

　　所以我覺得普通商品房要限購。高端商品房，你讓他去美國買，不如讓他在中國買。土地要賣出去，賣出好的溢價來。普通商品房要限購，要非市場化。第二，保障房要合理化。一個，量不要那么大，3600萬套，要不就吃不飽，要不就撐死。任志強說都沒有那么多工人來蓋。土地又必須要賣高價，這又是一個死結，允許他挪用公積金，地方平臺已經是一個大窟窿了，發(fā)改委說，只要你建保障房，我同意你繼續(xù)貸。今后這些問題都要出來的。第三，土地價值還是要最大化，既然你認為土地是全民的，是非常重要的政府掌握的一個資源，你說不讓他去賣高價，他怎么獲得一個好的收益?只不過不要在普通商品房上賣高價，在真正的商品房上應該賣出高價，釣魚臺30萬一平米，你讓他賣吧，30萬美金一平米也可以。在這種情況下限購應該是結構化。不要再一刀切了。普通商品房可以限購，高端商品房不要去限購，郊區(qū)不要去限購。包括北京既然你限購完了以后，廊坊為什么要限購?你讓北京的需求能夠釋放出去，同時把河北的經濟也帶動。

　　你這樣圍追堵截，他本來要到廊坊買房，你一限購，他又回北京了。這都是腦子進水，吃錯藥的人。二三線可以限購，但是一定要結構化、一定要有手段。所以要進行適當的調整，我覺得在二三線城市的問題，必須面臨這一屆政府在2013年還是會繼續(xù)維持穩(wěn)定�，F在的調控，這個藥絕對不是治病的藥，是化療的藥，維持你暫時不要惡化的藥。我們現在就是維穩(wěn)。我說過，現在的調控是中國最大的維穩(wěn)工程。整個的結構和思路和維穩(wěn)是一樣的。沒有人治本，我就是治標的，我就是現在別出事。時間換空間，以后能不能解決不知道。在這樣的思維里面一定要清醒，二三線肯定還要慣性擴張。

　　現在很多人拿了兩千畝，現在大家的思路是說，這個地方以后是二三線，以后會像一線一樣�，F在某個地方不成熟，就會類似于北京以后的望京一樣，大家這種思維很可怕。認為二三線一定會成長為一線，偏僻的地方一定會變成市中心。我認為現在二三線的調控給大家敲了一個警鐘，大家不能只求慣性的發(fā)展，只求規(guī)模。那樣一定是會出問題的。包括有些城市只限市區(qū)、不限郊區(qū)。濟南量價齊跌，但是青島量上去了，但是價格下來了。青島就是只限市區(qū)、不限郊區(qū)。

　　0352房網：這次我們提出了中國城市化進程的悖論。限購、限價、保障房建設，保障房建設現在是占用大量資源的。而城市化進程又是我們這一輪城市發(fā)展的主題，多少個城市在擴，在爆炸性增長。最近我老家安徽的巢湖要把它一分為二，一部分給河北，因為河北要成立一個千萬級的城市，不夠地方。另外一個放到蕪湖，蕪湖屬于安徽雙河戰(zhàn)略的核心。成為一個城市擴張，在城市擴張中怎么辦?還是靠建房子、建商業(yè)、移民、做商業(yè)區(qū)、做新城區(qū)。如果遭遇限購的話，或者遭遇一刀切式的限購。先不問消費者怎么樣，作為開發(fā)商陳總，您認為應該是什么樣的?#p#副標題#e#

　　陳寶存：限購這個問題，我這幾年一直在媒體上面發(fā)表了很多的觀點。09年《蝸居》熱播之后，我寫了一篇文章，要限制80后買房。80后以他們現在的生活收入水平，如果審貸嚴格，是不可能買得起房的。更多的是用家長的收入，包括首付款也可能完全是親戚借的。但是如果不是采用現貸這種腦子進水，我說的是腦子進了一太平洋的水。你要是在技術層面上有一定的限制，我覺得是可以的。審貸方面嚴格。

　　美國次貸危機最大的問題是審貸方面和金融衍生品。貸給了不具實力的人。中國一直是惜貸的，但是對80后的群體并不是特別的嚴格。我也主管過銷售。在做的時候，我們認為做出來的收入水平有很多是虛假的收入。當時我提了這么一個觀點。當時還有一個觀點就是轉變居住理念的觀點�，F在這些政策基本是轉變居住理念，轉買為租，限購。跟我09年說的是兩回事。

　　剛才你在茅老師回答問題之前你提了廊坊的限售是怎么回事。我再廊坊呆了一年半。廊坊、燕郊、香河是焦點。怎么規(guī)避這些限購的呼聲?只有限價。香河限價，廊坊要限價，讓媒體一公布又給打回去了。限價是為了規(guī)避限購。河北情況比較特殊，發(fā)展環(huán)京津也是河北現在的戰(zhàn)略目標。也是常務副師長趙勇抓的主要問題，環(huán)京津，分流京津人口。北京和天津必然往外發(fā)展，廊坊和涿州必然要發(fā)展。河北省現在廊坊房價的增長，基本上主城區(qū)，我09年剛開始去的時候，六千就已經不錯了�，F在都到七千、八千、九千。為什么這樣?拆遷成本漲了一倍多，這是不是應該考慮進去?

　　09年我到廊坊的時候，廊坊市的拍賣也是150萬一畝，后來我離開，2010年10月份我離開，那個時候拍賣基本上穩(wěn)定在350萬一畝。原來拆遷這一戶給你150一平米，現在不是這樣了，現在廊坊、河北省的拆遷基本上都是按你的宅基地面積給你換平米。我們在廊坊準備搞5760多畝地，我們在具體收購的過程中，那個村一戶是一畝半的土地，按照廊坊和河北省的拆遷條件，我應該給他一千平米的商品房。所以廊坊的土地成本是成倍的翻了一個大番。他的房價從四五六千，調到七八九千，這是合理的增長。

　　二三線城市主要的問題就是因為拆遷成本這幾年的高速成長。我這幾年做一級開發(fā)，所以我這方面的研究比較多。廊坊要完全的先夠下去，就會造成08年河北省的市場形勢。河北省08年除了廊坊和石家莊賣了地以外，其他的九個市一塊地都不讓賣。他連土地收儲的能力都沒有。現在城市化發(fā)展和房地產發(fā)展存在一個悖論。

　　城市化發(fā)展要離開房地產的發(fā)展是完全不可能的。打一個比方。去年大望京拆遷，拿出了高價地，才開始了2010年的兩個調控，但是大望京收儲成本是50億給老百姓補償，57億一級開發(fā)成本，10億行政部門。我們在廊坊的項目，09年士邦唯利是給我們做測算，整個項目我們要花89億能收儲完。給居民回遷22個億，給收購土地22億。但是我09年算帳的時候，他是09年4月份做的。我去了以后在算帳的時候，居民回遷他定的標準太低了。居民回遷22億我調整到50億。再加上征地的成本，征地11萬一畝，加上這兩個村的拆遷，加上管網配套的40多億的成本。這讓我們調整到了將近150多億。后來我們能夠出讓的土地只有2000多畝地才能出讓。還有20%是工業(yè)用地，是賠錢做的。最后能出價值的只有2000多畝地能賺錢。從來不會去算他花了多少錢。廊坊這個項目當時政府跟上海實業(yè)簽的協議，就是80%的土地溢價收益返還給你們。剩下的20%返還給萬莊去做保障房。

　　地方政府在這個項目上一分錢不想要。但是他為什么要搞?新城區(qū)建設，所有的工廠建起來以后他有穩(wěn)定的收入。很多地方政府在做這一塊土地的時候并沒有想到拿收益，就是為了把這個做出來。大量的工藝用地他還是賠錢做的。富士康想上廊坊，可以，地給你免費，你們先收購過來，給富士康這塊地不要錢了。誰花這個錢?打到商業(yè)金融住宅上面去。整個說起來是幾千畝地，用于商業(yè)興開發(fā)的就是兩三千畝，這個才出錢。這就是拍賣價格高漲的原因。工業(yè)用地呢?比如說廊坊，350萬土地出讓的時候，工業(yè)用地25萬。收購這一塊地得200萬。這些東西一定要有一個全盤的考量。我在說這個話題的時候，有一次驗盤也是完全借鑒了這個觀點。

　　地方政府對于房地產開發(fā)，對于金融性的用地他是想多出利益，但是他要管管網配套和建設，我們建一個公園600畝，商業(yè)用地800畝，這些都是不出錢的。這些都需要商業(yè)金融和住宅用地才能出來，包括城鐵。財政部有一個數據，他只有09年有數據，土地出讓凈收益，1.59萬億那一年，土地出讓凈收益是1900多億。他花到那去了，或者是成本高昂，我就不深究了。但是土地財政有大量的成本是用于收購土地、拆遷安置，管網配套設施，污水處理廠、變電站，這些東西一定要考慮進去。

　　我們現在目前國內為什么建設發(fā)展這么快?而且是任何一個城市都發(fā)展得很快，還是得益于房地產、商業(yè)金融和住宅用地的發(fā)展。賣出來的土地高價，你才能返回來彌補地方的管網配套的支出。這方面是完全合理的。能不能改變這種形式，做夢他也別想改。我一直跟行業(yè)內的很多專家一直都是唱反調的。這些東西是改變不了的。因為你要是改變這些東西，地鐵也別建了。城市管網道路也別建了。倒退十年，有多少城市能建地鐵，現在又有多少城市能建?賣地又有什么不對?土地財政又有多少惡毒的?沒有。幾乎所有老百姓都在享受現在北京城市建設發(fā)展。

　　李國平：他在城市建設的支出方面還有很大，國開行貸款，現在還倒不過來。#p#副標題#e#

　　陳寶存：城市要發(fā)展，尤其是初期還有那么大的空間，還有那么多的市場需要發(fā)展。現在還有三千塊錢房價的。我前一段時間說中國的房地產市場還有白銀三十年。

　　0352房網：楊總是新進的開發(fā)商，拿地。我聽說您在海南拿地，這個地方好。以三亞為首的海南諸多中國的房地產明星城市在這一輪先夠里，您看它的機會在什么地方?

　　楊少鋒：海南這個省原住民比較少。第二，它是旅游資源最豐富的一個區(qū)域。比如說夏威夷，你讓它發(fā)展工業(yè)，可能嗎?比如說海南，如果它不走旅游這條路子，他走什么?他的老百姓要靠什么來生活?你在這邊建工業(yè)項目?引進大量的工廠，他的運輸成本有多高?它的各種配套要做多少?所以海南作為國際旅游島的定位，是經過二三十年的摸索給自己找的一條出路。在這樣一個省份，本身原住民的經濟收入相對低，又沒有工業(yè)、沒有其他經濟收入的基礎上，你把他限定于本地人，他不可能發(fā)展。

　　所以我們認為對中國的限購，現在有同樣一個問題，眉毛胡子一把抓。我的政策是沒有區(qū)別的。北京我認為該限，因為再不限這個城市要癱瘓了。我們現在每一天耽誤在路上的時間要多少?現在我們到這里，我們幾個人加起來起碼花了五個小時在路上。在北京這樣一個大的城市，靠著北京的張家口多少年一直在給北京供水?如果這個城市再沒有節(jié)制的擴容下去，要付出沉重的代價。我們看到的是光鮮亮麗的高樓大廈，可是看今年的幾場大雨。我很反對政策一刀切。李總說了，這就是維穩(wěn)來看，這不是一個經濟問題。所以海南我看好它的發(fā)展。因為在中國真正在赤道的就是這樣一個地方。它的旅游資源，東北的你讓他冬天就要貓在哈爾濱忍受零下17度?

　　李國平：三亞應該是全國的三亞，你不應該限購，本地居民你就讓他住保障房就行了。豪華住宅你有錢就買吧。你一限整個海南就沒戲了。

　　楊少鋒：現在我們回過來想限購的目的是什么?限購的目的就是一條，叫以時間換空間。他的目的是為了限購完之后，他的市場處于沸點的市場，我先給你降溫，降溫之后我政府趕緊建保障房。保障房上市的時候，限購放松，這個時候政府就會說，老百姓可以買保障房，你不用擠到商品房市場。這是政府的初衷。但是現在變味了。變成了他的目的就是限購降房價。我認為降不了房價。因為很多開發(fā)商他敢降嗎?

　　李國平：有降的了。潤峰50%，但是他原來報價報得很高。

　　陳寶存：2010年京貿就是這樣干的。

　　楊少鋒：前不久通州降價的東方玫瑰，他很尷尬。如果他這個樓房在兩年前開盤，價格賣得比現在高。他以為會有很大的成績，但是結果不是這個成績。

　　李國平：潤峰兩萬八開盤的時候只買了一兩套，如果賣了二三十套，你退還是不退?

　　楊少鋒：很多開發(fā)商降價了就沒有人買。首先，老百姓買得起嗎?現在老百姓買的資格都沒有了，怎么買房?第二，我們是不是一定要以犧牲銷量為主?因為你一旦犧牲銷量就必然面臨一大堆的問題。比如說土地財政問題，比如說地方政府稅收問題、關聯產業(yè)的問題。我前兩天在一個論壇上跟網友交流，有一部分說，有一些媒體說中國房價應該跌50%。我說跌50%是什么結果?中國可能90%的開發(fā)商破產。中國所有的銀行馬上評級降到最低。我們有70%的民工失業(yè)，這些是我們應該看到的嗎?我覺得理想的調控結果應該是價格下來了，成交量上去了。所有想買房子的人買得到房子。

　　我前不久在福建浙江走了一趟，那里很多的企業(yè)老板，他們貸款根本不是用在放在自己的企業(yè)經營。我問過一個做出口的企業(yè)，他出口的產品是機電設備，他出口的毛利4%。加上出口退稅7%的利潤。他說現在我的人員成本在急劇上升，招不到民工。電不夠，材料成本上升，我今年要開工肯定賠錢。但是他照樣在運轉。這個錢干嗎?這邊從銀行貸出來的款，那邊以3分的利息貸給房地產公司。現在浙江福建，包括江蘇廣東有大量制造企業(yè)以制造企業(yè)的名義向銀行貸款，貸款完了以后去做高利貸。哪一個做老板的腦子進水了?一千萬的錢投在公司，可能賠錢，我只要把這個錢從我的口袋里面掏出來給李總，每個月可以拿5、6倍的利潤，我干嗎要那么辛苦去生產?所以現在我們調控的政策又造成了另外一個惡果，實際上使得房地產業(yè)出現巨大的資金缺口。現在我們融資的成本，銀行給開發(fā)商貸款都是15%，基金現在的融資成本沒有低于20%的。金融機構貸給開發(fā)商的錢都是25%的利息了。誰會去做只有低利潤的生產?這就造成了另外一個很可怕的現象。

　　李國平：剛才陳寶存講的是土地成本推高房價，你講的是資金成本也在推高房價。#p#副標題#e#

　　楊少鋒：房地產以前是因為發(fā)展太快了，成為吸血的，現在它缺血，也來吸血了。這個如果不改變，整個制造企業(yè)會拖垮。這里面還帶著第三個很可怕的問題，我這次出了一本書，我描述了一個很重要的，很多人現在從05年開始到現在，我們看到很多制造企業(yè)的資產都在5倍、10倍的增長。銷售額翻一倍。利潤，五年時間利潤上漲了不到10%。原來這個企業(yè)資產在10個億的時候，你的利潤是一個億�，F在資產翻了10倍，變成100億，可是你的資產只翻了一倍，是兩個億。大量企業(yè)資產的增長不是來自于他的銷售收入，不是來自于他的生產規(guī)模，來自于他的土地。所以，這種土地價格的上漲評估完之后，當這一百個億評估完抵押給銀行，他就可以融到更多資金。這些資金投在原有行業(yè)里面不可能產生這么大的，他不需要那么多錢。這個錢又回歸到房地產。這是中國經濟最可怕的問題。

　　這十年時間，房地產的發(fā)展帶來一個變化，我們整個社會，資產規(guī)模在不斷發(fā)展，利潤沒有提升，意味著單位效率降低了。意味著資金回報率低了，資金自然而然會去尋求高回報的。又回到房地產業(yè)，所以最后的結果是整個經濟失衡了。不是房地產的問題。茅老師說的，不是房地產的病，你的藥吃錯了�，F在社會效率低，整個資金的價值低。這才是我們真正中國經濟的問題。所以我覺得調控，我們的目的是為什么?我們限購令再擴大到三四線城市，結果一定是房地產的貧血和滅亡。我可以給開發(fā)商貸款，我把基本利率翻一倍，一定會有很多開發(fā)商愿意找銀行借錢，他絕對不愿意借高利貸。

　　現在政府是在鼓勵房地產。鼓勵所有的不勞而獲。買房子的人也是，五年之前我來北京，我這個時候有一百萬，我拿去買房子，跟投在實業(yè)上，現在一定是買房子的人掙得多，而且是幾倍。造成了大量干活的人沒有掙錢，投機的買一個房子的人掙錢了。所以房地產該不該治?該治，因為不治它可能把我們的經濟拖垮。但是絕對不是這樣治的，眉毛胡子一把抓。限購的目的應該是成交量大，價格下來。但是現在價格沒有下來，成交量萎縮。關聯的產業(yè)受到非常大的影響，開發(fā)商資金缺口，催生了高利貸，高利貸導致實體經濟被抽走，實體經濟的問題又暴露了。一團糟。所以我覺得對于限購政策的擴容，我本身持反對意見。

　　李國平：問題是怎么處理它，簡單的壓，就像某一個應該學家講，火山上蓋石頭，你蓋得越多最后爆發(fā)的越厲害。如果火山天天小噴發(fā)，就不會有大噴發(fā)。

　　楊少鋒：2010年周小川提出來，中國現在龐大的流動性，要筑池子，你要把那么多貨幣融到這個池子，必須有兩個前提，第一，池子夠大，裝得下兩萬億。第二，一定是老百姓人人可以參與，而不是少數人玩的游戲。高鐵，是政府投資的，跟老百姓沒有關系。所以我們自然而然選擇了樓市，這是真正根源的問題。現在中國所有掙錢的行業(yè)基本上都被國家壟斷，龐大的民間資本沒有出路。銀行的資金都是傾向于給這些政府，民營企業(yè)都是貸款難的。他自然而然造成了社會上的資金沒有地方其。

　　中國要治房地產，最根本的是挖河道，而不是筑池子。應該給其他行業(yè)一些支持，放開，讓民間資本可以進入，現在民間資本進入不了，哪一個老板手上如果有三千萬的資金，你拿去做什么?你沒有地方投。你是開工廠?你開什么工廠?開什么店?只能投房地產，只能炒股。你這兩個池子再怎么筑，也不可能讓老百姓把所有錢都投進去�，F在最核心的應該是調整經濟結構、開放民間資本，讓民間資本可以進去。

　　0352房網：楊總剛才說到了資金的效率。以前金研石老師提過，他算過中國的鈔票效率，一美元和中國億美元的鈔票效率，大概相當于美國一美元效率的40%。同樣這么多錢，我們資本的效率不好。

　　李國平：但是美國效率太高了。

　　0352房網：我們去年的GDP不到美國的40%。但是我們GDP拿什么換來的?我們使用了全世界40%的鋼，46%的煤炭，還有水泥也是46%。人家國際上為什么對中國有很大的意見?我們本身經濟增長模式，就是一種非常粗放，我們是在大量能源、大量資源的消費基礎上。

　　李國平：人家設計一個衣服就有很多GDP了，我們要耗電、耗能源。

　　陳寶存：這需要一個過程，你不可能一下子達到美國那種條件。

　　0352房網：現在有一個詞比較熱，債務危機。房地產地方政府和中央政府的關系問題。現在地方政府可能陷入債務危機了。

　　楊少鋒：現在最危險的云南，云南現在幾條高速公路已經說了，我還不了錢了，我只能還利息。#p#副標題#e#

　　0352房網：樓市限購是否將地方政府債務危機的陰影擴大?好象所有地方政府在面臨房地產進程的時候都在喊缺錢，喊得更厲害，舉了很多的例子。在所有的債務危機下，在歐洲可以有國家破產，美國有債務危機。我們是不是地方政府有這種可能性?是不是有可能也會波及到我們老百姓的日常生活?

　　茅于軾：我對任何一種限購都不贊成，不管你是一線、二三線城市，是城市中心還是郊區(qū)，還是多少年齡段，還是多少收入。任何一種原因只要他限購，我都懷疑。因為你都看到一個問題，你提出一個解決問題的辦法。但是沒有想到這個問題解決之后引起更多別的問題。為什么我們說要相信市場呢?就是這個原因。為什么我們搞計劃經濟搞了三十多年，全世界搞了七八十年呢?就是這個原因。市場有沒有毛病?肯定是有毛病的。但是他能自我糾正。

　　一般來講，買房子的問題不是政府干預的問題。房子上出了很多的問題，問題不在房地產本身。別的問題不解決，讓房地產解決，他解決不了。而且你解決一個問題，引起了很多的問題。不管是政府，是房地產的主管部門還是開發(fā)商，都要有一個清楚的思考，你提出一個想法，是不是會有其他的不同，最有用的其是市場本身。有一個例外，就是投機，造成市場巨大的誤區(qū)。你讓他隨便買，兩三年房價漲一倍，干什么活能賺那么多錢?大家都去買房子，房地產的泡沫就起來了。這個時候市場是有問題的，怎么解決，也不是限購。你賺得了超額的利潤，這是合理的。限購是不合理的，我的鈔票應該是任何東西都可以買的，除了毒品不能買，商品應該自由買賣的。所以不能限購。而是要限制他的超額利潤。因為這部分利潤他沒有做出貢獻。他對社會沒有貢獻，我們要區(qū)別投機和投資。投機買了賣就是投機。投資是買了之后從每年得到收入，比如說我把它出租，比如說我把它做倉庫，每年得到回報，這就是投資，投資買房要去支持，投機買房要去限制。

　　土地財政的問題，我對這個問題沒有研究。我不敢說得很對。但是我有一點比較有把握的。政府變成現在唯一的土地供給者，農民有土地不能供給，他要賣給政府才能提供給開發(fā)商。這就造成了市場的扭曲。市場是供給需求雙方的競爭，供給的很多，需求的很多，大家在價格上競爭，形成一個好的價格。他有很強烈的經濟目標，一個政府有這樣的目標，他是唯一的供給者，一定會扭曲土地價格，所以土地價格太高了。他的原因不是一個市場，他是一個政府，一個強勢的機構，他有自己的利益動機，又有壟斷的地位，一定造成土地價格抬高。我們說拍賣只是一種市場行為，這沒有什么不可以的。但是問題在于，你可以招標，拍賣能把價格提上去，招標能把價格壓下來。開發(fā)商應該可以招標。幾個開發(fā)商聯合起來，我們需要什么樣的土地，大家提供，你出的錢最低我買你的。

　　所有的大宗商品，黃金、石油、糧食都是拍賣招標決定價格。只有拍賣沒有招標價格肯定上來了。從經濟學的道理來講，現在我們土地的價格是非常扭曲的。因為他不是一個真正的市場。政府管土地，他一定要按照市場的原則來定土地的價格。里面詳細的情況，我不是做土地制度研究的，我又沒有開發(fā)商的經驗，這里面的問題我知道很多，但是具體怎么回事我說不清楚。

　　0352房網：雖然我們現在講限購，但是保障房在這幾年里面永遠是房地產的關健詞。保障房該不該建，怎么建，現在目前紛紛頻出的保障房質量問題，開裂、社區(qū)矛盾。保障房暴露出來的社會問題也很嚴重。還包括準入準出機制，怎么評估、怎么管理，后期怎么持有。這問題也是很龐雜。借此機會請茅老師給我們講一講保障房出路在哪?

　　茅于軾：為什么要有保障房?因為低收入人的住房條件比較差。但是還回到我最初講的，我們還是要相信市場，不是市場配置的各種方式都會造成巨大問題。漏水問題、位置不合適、上下班不方便，模式未必符合大家的需要。都是這樣，兩口人也住這，五口人也住這。還要回到原來那句話，讓市場起作用。保障房完全取消，讓開發(fā)商自己去蓋低標準的房。怎么解決收入問題?給他錢。你拿蓋保障房的錢，收入低的給你五百塊錢一個月，你自己再出五百，加起來一千租房子去。我收入高一點，我加七百，變成一千二，租好一點的房子。開發(fā)商一定會把保障房建得非常好，他要動腦筋想，要不然將來房子租不出去。他要合適的地段、合適的戶型。政府蓋房子不想這些事。

　　現在全世界越來越傾向于給住房補貼，你本來就要蓋房，拿這個錢給住房補貼�；ú涣硕嗌馘X，效率大大提高了，而且還有一個重大好處，現在這么多的保障房，差不多占了房子的一半了。這對商品房是巨大的沖擊，這對商品房是非常不利的。應該知道商品房是解決住房的最終一條路，過去十幾年搞的商品房，大家居住條件從十幾平米增加到三十平米，這是商品房搞起來的。二十年前誰想起買房了?現在大家都在買房。只要經濟效率提高，更深的市場化，效率提高。美國效率高，他投入的勞動資本那么高。我們效率低，你收入提高兩三倍完全有可能的，那個時候大家都買得起房了。住房的問題最后還得靠市場，而不是靠行政。

　　0352房網：剛才您提到了保障房應該建在什么地方的問題。現在在城市郊區(qū)的我們住的小產權房，通縣自己蓋的樓房，二十層、十層，房子價格大概，比如說大產權房賣一萬二，他們賣七八千。#p#副標題#e#

　　李國平：小產權現在是賣，按道理來講，農村集體也可以作為集體的產業(yè)。我長租，小產權是賣給你，也是一種租。我就是按年租，收租金集體來經營。剛才茅老講得非常好的一塊，我們現在保障房很多，合理化不僅要數量合理化、分配合理化。形態(tài)，我們現在有些地方政府保障房指標不夠了，他也收購，也從以前老的工房和民居里面收購一些房子。最終你要保障他居住，不代表保障他房子。

　　我們現在建保障房是靜態(tài)的。我現在是符合標準的，有了保障房。過幾年這個人去世了呢?這個房子歸誰?過幾年他發(fā)財了呢?我現在不需要保障，過兩年我需要保障呢?我已經不具備保障條件，但是我還擁有保障房的資源。這種效率都是很低的，或者是不公平、不合理。國外是每年申請，我是需要保障的，我住進保障房。我的保障是半補還是全補。等到哪天我需要辦補，我貼一點錢，我在市區(qū)近一點，以空間換。我也反對另外一種情況，以前廣渠路15號地，明明這么好的地方，政府硬要搭配多少廉租房和保障房。在CBD找到工作的人還具備保障房的條件嗎?讓社會自己去調節(jié)，在這種情況下，如果補人頭，肯定是要補磚頭要合理、更有效率。這應該是一個方向。

　　楊少鋒：現在還有一個很尷尬的現象，3600萬套保障房，一套按十萬成本。你收儲、配套、其他，你把價格壓下來了，別的行業(yè)需要為它增加的資源呢?就是36萬億。五年之內拿36萬億來蓋保障房，不可能。

　　陳寶存：從2011年10月份開始我沒有干別的，我三分之一的時間都是在批保障房，我也搞清楚了保障房包含了什么概念，400萬套是棚戶區(qū)舊城改造回遷，這是充數的。200萬套左右的經濟適用房，現在有職工集資建房，用國有劃撥土地充進去的。有200萬套的公租房是跟老百姓有關系的。現在的名義叫保障性安居工程。

　　楊少鋒：我們換一個角度來看，不管他喊多少，3600萬套數字在這兒，成本36萬億也在這兒。哪怕都是商品房，也得有一個成本.

　　陳寶存：給你湊出來這么多數，實際上沒有對市場有任何形式的改變，但是你把這個任務全壓給社會資金、地方政府了。去，你配建。北京去年大興那邊有一個項目72%的保障性安居工程。地方政府在這些事上比中央政府聰明極了。03年我們做的經濟適用房，所有的都是我們自己征地。原來除了征地款之外，40%是政府的土地出讓金，政府把土地出讓金給減了。政府從來沒有想過投資，但是政府少收點錢就不錯了。我們一直說中央政府要投錢，今年中央政府拿出來1700億，還借了很多公積金，公積金又不屬于財政，又不屬于國家，完全是借款。現在大量的借款，先把錢投進去，但是這些借款你得還，政府并不想投錢。年初的時候我開玩笑。保障房大躍進，政府先拿出來錢來，地方政府拿一萬，地方政府哪有這積極性?地方政府尤其是縣級財政。

　　李國平：北京今后我們的保障房70%要做公租房，保本微利，我虧不起。

　　楊少鋒：天津又出來另外一個問題，公租房開始實驗了，現在物業(yè)費沒有人交了。你說我沒交，他不交我干嗎交?管理將來又成了一個巨大的問題。連物業(yè)費都收不起來，將來誰來維護?將來很有可能形成巴西那種貧民窟。

　　李國平：現在美國是這樣的，救濟款不直接給你，直接給你的房東。管理費也可以在救濟款里面支付了。他不過錢。

　　陳寶存：去年茅老提出來保障房不建單獨廁所，就建公共廁所，就搞筒子樓也許是對的。

　　楊少鋒：我認為是對的。

　　陳寶存：原來住建部說公租房60平米�，F在老百姓的感情是絕對應該傷，讓他改變觀念。

　　0352房網：前兩天我在西安參加一個會，西安也是保障房的試點城市。當地一個區(qū)域龍頭振振有辭的說，我是區(qū)龍頭，我這有很多地，我每個房子都配建保障房，而且我積極參與保障房，而且我一定保證我的保障房的建設都是賠本的。一個商人如果長期賠本做一個東西，他為什么這樣做?

　　陳寶存：配建那部分肯定沒本，商品房這部分賺錢。

　　0352房網：后來他的房子在下半年就出了很多問題。我們大家討論得很激烈，意猶未盡。

　　李國平：意見高度一致，在茅老師的指導下。

　　主持人：再次感謝各位做客0352房網的訪談。