目前，保障性住房制度還很不完善，為此，我國(guó)已經(jīng)提出要加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。那么，相對(duì)于保障房，地產(chǎn)界的名人有什么不同的觀點(diǎn)和看法呢?我們對(duì)此采訪了北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，我們一起來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)任總的高見(jiàn)。

　　0352房網(wǎng)：任總，從我們2011年的走訪情況來(lái)看，大家覺(jué)得2011年開(kāi)篇不太好。是不是對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2011年是一個(gè)不太美妙的起點(diǎn)呢?

　　任志強(qiáng)：開(kāi)發(fā)商不能天天想過(guò)年，馮侖說(shuō)你不能老像度蜜月一樣，日子長(zhǎng)著呢。2011年政府的政策可能是不太好，有限購(gòu)、限貸，不過(guò)在我看起來(lái)，打擊投資和投機(jī)的方法不對(duì)。

　　0352房網(wǎng)：就是你比較堅(jiān)持的，政府用的這個(gè)方法用錯(cuò)了?

　　任志強(qiáng)：對(duì)。限購(gòu)城市減少一些投資的需求，這對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，無(wú)論如何都是不好的，但不能說(shuō)市場(chǎng)不好。我們最主要擔(dān)心的是，限購(gòu)并不是要解決投資需求問(wèn)題，我們現(xiàn)在提高利率，提高購(gòu)買門檻，限購(gòu)限制了消費(fèi)需求，其中，改善型消費(fèi)需求受抑制的影響很大。

　　但我不認(rèn)為市場(chǎng)不好，2005年之后預(yù)售房制度讓預(yù)售的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工的情況。與銷售比例相比，現(xiàn)在每年竣工的比例越來(lái)越低，比如說(shuō)去年新開(kāi)工面積10億多平方米，竣工面積大概是6.1億平方米。住宅部分去年竣工6.1億平方米，但是去年銷售了八、九億�？⒐�數(shù)字里包括不可銷售的部分，如機(jī)房，民房、車庫(kù)等，但實(shí)際上銷售里不包括這部分。所以算下來(lái)，預(yù)售的比例在不斷擴(kuò)大，預(yù)售和竣工的比例大概已經(jīng)達(dá)到1.89。

　　0352房網(wǎng)：這個(gè)預(yù)售與竣工的比例是一直都在增長(zhǎng)的?

　　任志強(qiáng)：確實(shí)。這個(gè)數(shù)據(jù)一直從1.1上升到2010年的1.89，2011年上個(gè)季度這個(gè)比例是1.73，2011年第四季度可能到1.8多。今年上半年竣工了2億多平方米，銷售了4億，現(xiàn)在竣工與銷售的比例就是1：2。所以，從這個(gè)情況來(lái)看，銷售情況并不是不好，不能說(shuō)市場(chǎng)不好，如果市場(chǎng)不好的話，就是竣工大于銷售。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上有一些數(shù)據(jù)說(shuō)庫(kù)存達(dá)到多少，這個(gè)數(shù)據(jù)是按有銷售證的來(lái)計(jì)算的，再加上一些現(xiàn)房，這兩個(gè)數(shù)據(jù)加起來(lái)就有很多。而且，相當(dāng)一部分產(chǎn)品還在地平線上或者什么都沒(méi)完成的情況下就領(lǐng)到預(yù)售證了。可能到結(jié)構(gòu)完善的時(shí)候要五六個(gè)月，五六個(gè)月以后再銷售或許也沒(méi)有什么影響了。

　　開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在手里拿到的錢是已經(jīng)銷售的，這樣一來(lái)，去年竣工的實(shí)際上補(bǔ)前年的銷售，今年竣工的要補(bǔ)去年的銷售，明年竣工要補(bǔ)今年的銷售，這樣累積起來(lái)后，還有一個(gè)很大的差，這就意味著開(kāi)發(fā)商手里的錢蓋的房子，實(shí)際上利潤(rùn)或資金已在手里了。

　　所以，下一步投資增長(zhǎng)可能會(huì)下降，下降主要是因?yàn)樾麻_(kāi)工部分。市場(chǎng)好與不好主要看兩個(gè)表現(xiàn)：一個(gè)是新增，新增開(kāi)工現(xiàn)在已經(jīng)趨于下降了，竣工、開(kāi)工趨于下降的話，其實(shí)新增投資也會(huì)趨于下降的。

　　0352房網(wǎng)：新增開(kāi)工下降是大家資本不夠，還是對(duì)政策信心不夠?

　　任志強(qiáng)：新增開(kāi)工下降包括兩個(gè)部分：一個(gè)是土地新增不夠，上半年新增土地才20%多，北京才10%多。實(shí)際上，我們?cè)谕恋厣系耐顿Y分四塊：一塊是土地購(gòu)置，一塊是基礎(chǔ)設(shè)施，修橋鋪路，一塊是基本建設(shè)，一塊是裝修�，F(xiàn)在，正在施工這一部分并沒(méi)有減少，但購(gòu)置土地減少了，新開(kāi)工減少了，這兩個(gè)部分實(shí)際上就有下降的趨勢(shì)。

　　2011年我們的土地只賣了7000多億，按前年來(lái)算，如果下半年土地收入翻一倍的話，也就是1.5萬(wàn)億，與去年的3萬(wàn)億相比，同比下降50%。即使再增加一些，也就是2萬(wàn)億，與去年相比也差得遠(yuǎn)。政府土地收入起碼減少了1萬(wàn)億。

　　在施工方面，我們看其中一個(gè)指標(biāo)。欠施工隊(duì)錢的比例在增長(zhǎng)，也就是應(yīng)付未付款增長(zhǎng)了26%，這個(gè)減少了之后，大家可能就沒(méi)有更多的錢拿來(lái)新開(kāi)或者用于其他。這個(gè)增長(zhǎng)不等于沒(méi)錢投資，只是資金不雄厚。所以，這表示后面的投資會(huì)有所下降。

　　我們這個(gè)數(shù)據(jù)，從一季度的36%到現(xiàn)在的32%已經(jīng)下降了4個(gè)百分點(diǎn)，估計(jì)后期可能每月要下降2個(gè)點(diǎn)，這樣的話，到年底就剩下18%了。與年初36%的增長(zhǎng)相比，下降了一半了。所以，如果保障性住房能夠頂上的話，可能還會(huì)維持在24%左右的投資增長(zhǎng)率。#p#副標(biāo)題#e#

　　之所以以24%為標(biāo)準(zhǔn)，是因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投資比例在24%-25%之間，我們通常一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)是，如果房地產(chǎn)投資高于固定資產(chǎn)的投資增速，說(shuō)明房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)是往上走，如果低于的話，就是往下走，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)率要小于其他行業(yè)的投資貢獻(xiàn)率。

　　我們估計(jì)，可能到年底這個(gè)比例會(huì)低于固定資產(chǎn)投資增速，也就是說(shuō)可能要低于24%-25%;要是低于的話，明后年的供應(yīng)就會(huì)緊張。

　　0352房網(wǎng)：如果供應(yīng)下降，投資下降，未來(lái)的房子不是會(huì)越來(lái)越貴嗎?

　　任志強(qiáng)：對(duì)。所以，現(xiàn)在新增貸款投資增長(zhǎng)比例最高的是保障性住房，但保障性住房其實(shí)也只有900多億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠用。

　　因此，政府要發(fā)一些債來(lái)補(bǔ)充保障性住房資金，但也不夠用。保障性住房投資如果上不去，投資又會(huì)下降，那將是很困難的事。如果保障性住房投資能上去的話，土地收入會(huì)保持一定的增長(zhǎng)。

　　0352房網(wǎng)：保障性住房現(xiàn)在有一個(gè)問(wèn)題，就是與地方債問(wèn)題捆在一起，地方債問(wèn)題會(huì)不會(huì)很嚴(yán)重?

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在雖然有幾萬(wàn)億的地方債，但沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)。

　　但反過(guò)來(lái)看，我們地方債的總指標(biāo)沒(méi)有超標(biāo)，銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)署計(jì)算口徑不太一樣，審計(jì)署審計(jì)的大概只有5萬(wàn)多億，5萬(wàn)多億相當(dāng)于財(cái)政收入的50%左右。我們一年有將近10萬(wàn)億的財(cái)政收入，這個(gè)比例不會(huì)造成巨大的影響。

　　銀監(jiān)會(huì)以前算的是9.7萬(wàn)億，后來(lái)刨除了2.7萬(wàn)多億，剩下不到7萬(wàn)億。涉及到的企業(yè)地級(jí)市以上就是380多家，從這個(gè)比例并不能看到地方債已經(jīng)很危險(xiǎn)了，所以，個(gè)別地區(qū)有一些，但不是很明顯。

　　不過(guò)，由于時(shí)間差的關(guān)系，在集中還債時(shí)間里可能會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。比如說(shuō)，我們2011年要還的債大概有26%，十分之一的錢要在今年還，瞬間還債的壓力可能有一些。地方債一般少則三年，多數(shù)是長(zhǎng)期的，有的是五年，甚至15年的，所以能夠消化得了。

　　0352房網(wǎng)：你們也在做保障房，之前您曾說(shuō)大家對(duì)保障房不理解，不是開(kāi)發(fā)商不想建?

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在相當(dāng)一部分保障房是在政府手里，而不是市場(chǎng)手里。

　　如果政府有能力的話，很多保障性住房的土地就不用走招拍掛制度，可以直接給國(guó)企去做，而不必找開(kāi)發(fā)商。這種劃撥的土地與市場(chǎng)并沒(méi)有關(guān)聯(lián)，劃撥的這些土地?cái)?shù)據(jù)，市場(chǎng)上是算不出來(lái)的。雖然說(shuō)這個(gè)不合理，但你沒(méi)有辦法，因?yàn)楸Ｕ闲宰》勘旧砭褪钦�府干的事�?/p>

　　0352房網(wǎng)：既然是政府該干的事，這個(gè)土地就要通過(guò)規(guī)劃才能得到認(rèn)可吧?

　　任志強(qiáng)：規(guī)劃局管的是這里能不能蓋房子，房子能蓋多高，蓋多少的容積率。而這個(gè)地是蓋商品房還是保障性住房，是劃撥土地還是出讓土地，就是政府和國(guó)土局的事情了。

　　0352房網(wǎng)：是不是說(shuō)，保障房還是可以走這種劃撥機(jī)制，可以不走招拍掛?#p#副標(biāo)題#e#

　　任志強(qiáng)：土地劃撥的方向是好的，但關(guān)鍵是不清楚。法律上規(guī)定的保障房用地就是劃撥制度，保障房分好幾類。

　　法律明確指出，政府將土地?zé)o償交給土地使用者的行為叫做土地劃撥行為。其中，特別指出，劃撥土地要經(jīng)縣以上批準(zhǔn)，其中有一條就是國(guó)家機(jī)關(guān)用地、建設(shè)用地、技術(shù)設(shè)施、公益事業(yè)用地，公益事業(yè)用地就是劃撥的。

　　保障性住房里面有兩個(gè)東西不太對(duì)，一個(gè)是兩限房，一個(gè)是經(jīng)適房。兩限房不是劃撥土地，兩限房應(yīng)該是按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)走，政府應(yīng)該對(duì)它限價(jià)，兩限房是不能銷售的，尤其是兩限房不能列在保障房里面。

　　保障和幫助是兩個(gè)概念。兩限房最多能列在政府幫助里面，不能列在保障房里，它最終是一個(gè)可以有限制流動(dòng)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)適用住房是劃撥土地，但是我們現(xiàn)在把經(jīng)濟(jì)適用房變成商品房了。

　　0352房網(wǎng)：那你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商為什么老是被罵?

　　任志強(qiáng)：在這個(gè)框架下，劃撥土地和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不是我賣的，它和我們沒(méi)有關(guān)系，連兩限房都和我們沒(méi)有關(guān)系。所以，保障性住房大部分人都搞不清楚，說(shuō)你們開(kāi)發(fā)商為什么不蓋，不是我們的事。而現(xiàn)在商品房里面要配建一些保障性住房，配建實(shí)際上是讓一部分商品房來(lái)背保障性住房，而地價(jià)已經(jīng)很高，這就讓老百姓都認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商問(wèn)題，替政府背著。

　　0352房網(wǎng)：劉曉光劉總說(shuō)現(xiàn)在我們住房實(shí)行商品房和保障房并行的雙軌制，他的意思是說(shuō)有一部分中間層解決不了，你說(shuō)呢，任總?

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在的意思是不解決。我們現(xiàn)在的制度已經(jīng)變成戶籍管理為主，戶籍管理方法就是你不應(yīng)該離開(kāi)原戶籍地，因?yàn)槟銘艏�所在地政府是按照你的戶籍拿到一部分土地�?/p>

　　我們現(xiàn)在是按照戶籍人口配備土地，每個(gè)城市都有一個(gè)城市整體規(guī)劃，然后城市整體規(guī)劃有一個(gè)綜合發(fā)展年限的人口增長(zhǎng)。比如說(shuō)，北京2010年應(yīng)該規(guī)劃1600萬(wàn)人，然后關(guān)于這1600萬(wàn)人定一些指標(biāo)。所以，北京的房子就已經(jīng)超過(guò)1900萬(wàn)套，但是我們的指標(biāo)是2020年根據(jù)1600萬(wàn)人的指標(biāo)來(lái)定，每個(gè)地方都會(huì)定這個(gè)指標(biāo)。

　　計(jì)劃指標(biāo)是按戶籍人口給的，像現(xiàn)在實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)令，在土地指標(biāo)不夠情況下，當(dāng)然要優(yōu)先保障戶籍人口，因?yàn)閼艏�人口的選票在這里。

　　0352房網(wǎng)：所以，任總您認(rèn)為這是在倒退?

　　任志強(qiáng)：戶籍管理是非常落后的管理辦法，原來(lái)公安部門就想打破戶籍管理，但是要把這個(gè)管理打破，肯定得打破土地管理，然后還得打破選購(gòu)管理，最后還是要回到政治體制上來(lái)。

　　現(xiàn)在大家都說(shuō)農(nóng)民工問(wèn)題、農(nóng)村問(wèn)題，農(nóng)民在農(nóng)村里有宅基地，但是不能流轉(zhuǎn)，城市人是這個(gè)指標(biāo)。如果可以將農(nóng)村閑置地賣掉進(jìn)城，進(jìn)城做生意買房子也好。所以，這是兩個(gè)限制，一邊是土地產(chǎn)權(quán)，這是一個(gè)難點(diǎn);另外一個(gè)土地制度是由戶籍制度決定的，如果不是農(nóng)村戶籍申請(qǐng)不了宅基地，這是連環(huán)套的，所以，要把所有的環(huán)節(jié)都打通才能解決這個(gè)問(wèn)題。

　　這是我們另外一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在我就多透露一點(diǎn)。我們現(xiàn)在的城市化在上漲的時(shí)期，可是我們的工業(yè)化程度是大于城市化程度。工業(yè)化大于城市化，我們才能發(fā)展這么快，因?yàn)槌鞘谢�的人口能夠滿足工業(yè)化的人口需求。

　　農(nóng)民工的現(xiàn)象恰恰是因?yàn)槌鞘谢�落后于工業(yè)化，這個(gè)問(wèn)題的起因是我們更多地重視GDP，從毛澤東時(shí)代就開(kāi)始先增長(zhǎng)后城市化。所以，毛澤東時(shí)代大量的工業(yè)化挪到了山溝溝，當(dāng)時(shí)是叫內(nèi)城市化，工業(yè)化是沒(méi)有問(wèn)題。但是，現(xiàn)在工業(yè)化都集中在城市了，勞動(dòng)成本、運(yùn)輸成本大大提高。

　　那么，從工業(yè)化高于城市化來(lái)說(shuō)，其中重要的一個(gè)原因就是土地，兩者一見(jiàn)面就打架，打架之后就是城市居住需要用地，而更多政府官員把土地給了工業(yè)化。

　　1平方米的工業(yè)用地要配5平方米的住宅用地，之所以是1：5的比例，是因?yàn)檫@個(gè)國(guó)家需要以人為本，否則人民居住條件不好會(huì)投反對(duì)票。美國(guó)這個(gè)比例可能達(dá)到1：10，缺土地的日本這一比例一般是1：3。中國(guó)恰好是反過(guò)來(lái)的，我們現(xiàn)在是1.5平方米的工業(yè)用地配1平方米的居住用地。

　　所以，這個(gè)工業(yè)用地是大于居住用地的，現(xiàn)在我們工業(yè)用地與居住用地的比例是1：1或1：1.1或1：1.2，而新增的這些工業(yè)用地基本上是按照1.5的比例面積開(kāi)發(fā)的。以2011年北京為例，其工業(yè)用地為25平方公里，而住宅僅10平方公里。

　　0352房網(wǎng)：地方政府這樣做，是不是要減輕GDP的壓力?#p#副標(biāo)題#e#

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)區(qū)占用的土地，包括沒(méi)有用的，在劃了以后農(nóng)民就不能用地了。但是，這個(gè)修橋、修路、修電、修水，招商引資蓋廠房，可能要十年的過(guò)程。開(kāi)發(fā)區(qū)從開(kāi)始到最后全部蓋滿，這個(gè)地中間可能就浪費(fèi)了十年或十五年。那么，這個(gè)地就等于是空著的，現(xiàn)在全國(guó)所有開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)用地，空著沒(méi)有用的地比我們每年用于住宅建設(shè)用地還要大一點(diǎn)。所以，住宅用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　地方政府也沒(méi)辦法，他面臨的巨大壓力就是，GDP增長(zhǎng)決定著人們的收入問(wèn)題、就業(yè)問(wèn)題等方方面面，但工業(yè)可以解決大量就業(yè)問(wèn)題。所以，需要密集的勞動(dòng)力，又能夠解決大量就業(yè)問(wèn)題的工業(yè)，決定了地方政府的政績(jī)。

　　美國(guó)、英國(guó)的選民不主要看GDP，但是他們將失業(yè)率作為一個(gè)重要指標(biāo)，這些國(guó)家失業(yè)少是因?yàn)樗麄儽緛?lái)也沒(méi)有那么多農(nóng)業(yè)人口，所以勞動(dòng)力需求比我們小，而且他們主要是以第三產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為主就不需要大量的土地。

　　0352房網(wǎng)：那汪洋的“騰籠換鳥(niǎo)”說(shuō)，你認(rèn)為是對(duì)的，因?yàn)檫@就轉(zhuǎn)到第三產(chǎn)業(yè)?

　　任志強(qiáng)：“騰籠換鳥(niǎo)”不光是轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)，“騰籠換鳥(niǎo)”的目的是把低勞動(dòng)力加工變成高勞動(dòng)力加工。這個(gè)提法是對(duì)的，但不現(xiàn)實(shí)，“騰籠換鳥(niǎo)”不是那么容易做的。

　　我們說(shuō)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整要做高科技，但中國(guó)沒(méi)有那么多高素質(zhì)的人才，大學(xué)生比重太低了，而且每年幾百萬(wàn)人畢業(yè)大學(xué)生都留在了城市。占據(jù)人口7億多的是農(nóng)村人口，所以，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不是那么容易的。