0352房網(wǎng)：馮總你好，歡迎做客我們0352房網(wǎng)，萬通地產(chǎn)成功舉辦了2010新品發(fā)布會(huì)，將時(shí)尚引入了地產(chǎn)圈，能不能給我們談一下，當(dāng)初是怎么有這樣的想法的?

　　馮侖：是這樣的，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了將近20年的發(fā)展，實(shí)際上已經(jīng)逐步的從粗放、簡單規(guī)模的競爭進(jìn)入到產(chǎn)品和服務(wù)的競爭，從萬通來說，我們希望不光是一個(gè)戰(zhàn)略領(lǐng)先的企業(yè)，更多的還希望我們是一個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型的企業(yè)，所以我們在去年年末的時(shí)候董事會(huì)專門做了一個(gè)決定，就是每年從營業(yè)額里面拿出0.5%的資金來支持房地產(chǎn)研發(fā)。

　　0352房網(wǎng)：馮總，我在好幾個(gè)場合見到你的時(shí)候你都在振臂高呼“低碳”和綠色，但是我們大家都認(rèn)為現(xiàn)在對(duì)于普通的老百姓來說，低碳，綠色已經(jīng)成為了房地產(chǎn)的一種營銷手段，大家很難在自己的住宅當(dāng)中感受到綠色和低碳。

　　馮侖：對(duì)，你說的不錯(cuò)，我們現(xiàn)在就是要讓大家來感受，而且我一直在講“做好人很貴、做壞人非常便宜”，做好人為什么成本很高呢?你說的事情如果不做到的話，比如像前一段時(shí)間某些明星的“捐款門”，實(shí)際上你要做好人，就得花這個(gè)錢，你不能說捐一半留一半，如果你捐了，那就得花出去這100萬，做好人就是這個(gè)成本，你既然告訴大家你要做好人，就必須付出這個(gè)成本，這樣大家才能感受到你的誠意。

　　馮侖：現(xiàn)在做綠色節(jié)能建筑也是一樣的，你要做，不是把它停留在價(jià)值觀、道德層面，甚至是營銷層面，一定要把它變化真正的產(chǎn)品讓大家感受到，那么這就要花錢了，有多貴呢?我們今天發(fā)布的這幾個(gè)產(chǎn)品都是綠色三星標(biāo)準(zhǔn)的，是建設(shè)部發(fā)布的綠色最高標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別的是達(dá)到了美國訂立的“白金標(biāo)準(zhǔn)”在這種情況下，達(dá)到建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)要多花多少錢呢?每平米要300到500塊錢，也就是說，我們今天發(fā)布的這些產(chǎn)品，每一平米的成本是要比平時(shí)不綠色的產(chǎn)品多300到500塊錢，也就是說我們花了這個(gè)錢了。第二如果要達(dá)到“白金標(biāo)準(zhǔn)”，大概每平米要多花700塊錢。

　　0352房網(wǎng)：但是作為一個(gè)老百姓來說，如果每平方米增加700塊錢的話，一個(gè)100平方米的房子，大概要增加7萬塊錢的成本，那可能我就不愿意花這7萬塊錢去買一個(gè)綠色的房子。

　　馮侖：你說的很好，現(xiàn)在關(guān)鍵就是我們要怎么樣把這個(gè)成本變成讓大家能夠接受，這是一個(gè)問題，現(xiàn)在國外的一些地區(qū)比如香港、美國，還有國外很多政府的一些措施，也就是說這個(gè)成本由誰來承擔(dān)?王石也經(jīng)常開玩笑說，做好事有成本，但是誰來買單?我們現(xiàn)在第一是公司買單，公司為什么買單?因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">市場就像你說的一樣，你作為消費(fèi)者不愿意花這個(gè)錢，那只好由我來買單，我們作為企業(yè)來說，既然是作為創(chuàng)新，作為最先來倡導(dǎo)這件事情的人，我們愿意比同行的企業(yè)多花這個(gè)成本。你愿意做一個(gè)好人，就要多花一點(diǎn)成本，這個(gè)我們心里是有準(zhǔn)備的，就是企業(yè)買單是一部分。

　　馮侖：第二個(gè)是政府要買單，政府買多少單呢?各地的政府現(xiàn)在都不一樣，國外和國內(nèi)的也不一樣，有的是補(bǔ)容積率，比如我們做這種節(jié)能住宅、綠色建筑，墻就會(huì)比平時(shí)厚，外保溫要做得好，墻要做得厚，就要占使用面積，所以他把這部分多占用的使用面積，政府在容積率里面給你補(bǔ)回來，所以政府通過這種方式來買單了。另外一個(gè)就是在稅收上給你買單，還有一部分直接補(bǔ)助一些錢，也有各種各樣買單的方法。

　　馮侖：只有企業(yè)先買單，政府再買一部分單，客戶要反復(fù)消費(fèi)體驗(yàn)以后，才買單�？蛻羰亲詈筚I單的，最后的買單人是這樣一個(gè)過程，其實(shí)我們目前今年發(fā)布的新產(chǎn)品，百分之百是萬通買單。

　　政府不必既發(fā)結(jié)婚證又管家政

　　0352房網(wǎng)：所以綠色住宅被大家認(rèn)可也要經(jīng)過一定的時(shí)間，但是現(xiàn)在大家最關(guān)注的其實(shí)還是房價(jià)，我們知道政府已經(jīng)推出了一系列的調(diào)控政策，有人說這次的政策感覺是政府對(duì)房地產(chǎn)“若即若離”，房地產(chǎn)有點(diǎn)像政府的“情人”，政府知道長期是不可能依靠它的，但是短期之內(nèi)又離不開它，你覺得呢?

　　馮侖：前一段時(shí)間有一個(gè)傾向，一講“保障”，就更多的用了行政方法，用行政的方法限制市場，比如說房價(jià)政府要控制成本，又要限制售價(jià)，賣快了叫炒作，賣慢了叫捂盤，你說怎么辦?所以我老開玩笑說“如果政府管理一個(gè)市場的行為細(xì)到了像發(fā)結(jié)婚證”因?yàn)槲覀兊氖袌鰷?zhǔn)入就像發(fā)結(jié)婚證，如果又發(fā)結(jié)婚證，又管做愛姿勢，但是就是不管生兒子和高潮，那你想會(huì)是什么結(jié)果?那就只有兩種可能，第一是“野合”，就是到處都是違規(guī)的;第二就是“自宮”就是退出市場不做了。#p#副標(biāo)題#e#

　　馮侖：我們現(xiàn)在的政府如果這么管的話就會(huì)抑制市場，而且導(dǎo)致更多的不規(guī)范，我們現(xiàn)在就希望政府監(jiān)管的市場既發(fā)結(jié)婚證，同時(shí)給一本計(jì)劃生育的書，剩下的事你就別管了，這樣大家還愿意結(jié)婚，否則這個(gè)行業(yè)就會(huì)朝著一個(gè)更加惡質(zhì)化的方向發(fā)展，所謂惡質(zhì)化的發(fā)展，就是由于你政策的不恰當(dāng)，導(dǎo)致違規(guī)的人更多。

　　房地產(chǎn)行業(yè)政府拿得比股東多

　　馮侖：講一個(gè)很簡單的例子，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)陷入一個(gè)政府、企業(yè)和消費(fèi)者之間的道德怪圈，就是大家互相埋怨，但是這個(gè)事情怎么來的?我認(rèn)為至少有一條跟稅收政策有關(guān)，舉個(gè)例子，現(xiàn)在給房地產(chǎn)行業(yè)拿A股上市公司年報(bào)公開披露的報(bào)表來看，股東拿到的錢和政府收走的稅，你們猜是什么比例?假如說股東掙了1塊錢，你覺得政府應(yīng)該收走多少錢的稅?

　　0352房網(wǎng)：3毛吧?

　　馮侖：你看，這是你們的看法，但事實(shí)上是多少?1塊4到1塊6。

　　0352房網(wǎng)：就比股東拿到的還要多?

　　馮侖：比股東拿的還要多。我說的這都是A股上市公司公開的信息，你去看看萬科，去年交了將近百億的稅，他的利潤是多少?六、七十個(gè)億，你去查查，因?yàn)槿f科是全球最大的住宅公司，也是中國好公司里的標(biāo)桿，我們也一樣，全部都是稅比利潤多很多，如果是這樣一個(gè)稅收環(huán)境，你去想，只有這些上市公司、好公司在努力交稅，相當(dāng)多的公司肯定沒法兒承受這個(gè)稅負(fù)，那他可能就出現(xiàn)了大家說的“逃稅”，有一些違規(guī)的，這樣的話，老百姓就該說了“一方面你們暴利，一方面又少交稅”然后就開始陷入這個(gè)怪圈，政府覺得又要查房地產(chǎn)的稅，結(jié)果政府每年把稅務(wù)工作的重點(diǎn)每年還是放在房地產(chǎn)行業(yè)，這就形成了一個(gè)怪圈。你還認(rèn)為我們股東拿1塊錢，才交3毛錢的稅，實(shí)際上我們要交1塊4，所以如果你稅務(wù)政策不恰當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致更多的人違規(guī)，導(dǎo)致更多的人違規(guī)了，你又更多的去查稅，你查稅又會(huì)給老百姓一個(gè)信號(hào)，讓他們認(rèn)為這些人道德上有問題，就會(huì)更多的去進(jìn)行攻擊，結(jié)果這更多的攻擊就會(huì)讓大家要么退出市場，要么撈一票就走，就是我說的，要么就是“自宮”，要么就“野合”，就是更亂。

　　馮侖：假定說我們把這個(gè)稅率做一些調(diào)整，世界上很少有這樣一個(gè)行業(yè)，政府拿的比股東拿的還多，所以我們整個(gè)政府的管理，目前來說還是在一個(gè)漸進(jìn)的調(diào)控和完善、成熟的階段，就是這個(gè)“情人”是和政府的，但是政府的“情人”又比較多，人民也是政府的“情人”，就是政府要為人民服務(wù)，要關(guān)心人民的冷暖，這都是對(duì)“情人”的概念，對(duì)“愛人”對(duì)“朋友”往往有一點(diǎn)差別，對(duì)“朋友”是關(guān)注，但是你不一定會(huì)拿錢出來。

　　0352房網(wǎng)：就導(dǎo)致了我們現(xiàn)在“情人”之間的互相仇恨，老百姓現(xiàn)在就特仇恨你們。

　　馮侖：我們都是政府的“情人”，但是“情人”之間有時(shí)候需要溝通，現(xiàn)在是溝通的不好，政府有時(shí)候哪一個(gè)重，哪一個(gè)輕他要自己拿捏，我覺得最近政府已經(jīng)慢慢擺正了自己的角色位置，接下來應(yīng)該在一些細(xì)微的政策上，包括稅收，包括一些政府管理的尺度和深度，就“若即若離”嘛，拿捏到多少最合適?李敖有一首歌叫《只愛一點(diǎn)點(diǎn)》，政府對(duì)企業(yè)其實(shí)“只愛一點(diǎn)點(diǎn)”就可以了，“別人的愛比海深，我的愛比別人淺，我只愛一點(diǎn)點(diǎn)”大概李敖寫過這么一首歌。相當(dāng)于回到一個(gè)問題“有多少愛等于幸福?”一般來說都是愛變成恨，叫做愛恨情愁，一般來說叫“愛死你”、“愛死人”，你看所有情感的悲劇故事都是愛起的，但是“恨活人”，為什么呢?你有仇敵，你就會(huì)躲著他，而且你會(huì)發(fā)奮鍛煉自己的筋骨，使自己變得很強(qiáng)大，所以一般都是“愛死人、恨活人”。

　　馮侖：政府如果愛企業(yè)愛太多，一定有問題，比如說政府包辦國企，那算是愛得更狠了，所以過去改革前30年，政府愛國企愛得太狠，最后把它愛死了，所以改革以后就是有點(diǎn)嫌棄他，就改革了，把這些國企全部改革成民營、合資，然后離政府越遠(yuǎn)越好，你看他又活了，最近幾年又好了，政府和企業(yè)的關(guān)系，和人和人之間的關(guān)系是一樣的，所以我們希望政府只是提供公共服務(wù)，而不是提供一對(duì)一的個(gè)別服務(wù)，政府的所謂“重點(diǎn)扶持”這些東西，在一個(gè)階段是有效的，如果長期的政策不應(yīng)該是這樣的，它是公共服務(wù)，對(duì)所有的企業(yè)都應(yīng)該是一樣的“只愛一點(diǎn)點(diǎn)”愛到哪一點(diǎn)?就是這個(gè)企業(yè)自己能做決定的事不要政府來決定。比如我們說的“姿勢”的事情，那企業(yè)自己做決定，政府不要做決定。#p#副標(biāo)題#e#

　　買不起房70%的責(zé)任在政府

　　0352房網(wǎng)：目前公布是數(shù)據(jù)是提出了市場份額50%的保障性住房，但是根據(jù)我們的調(diào)查，目前市場上的實(shí)際情況是不足10%，對(duì)這樣一個(gè)現(xiàn)象你怎么看?

　　馮侖：去年年末全國人大做過一個(gè)調(diào)查，調(diào)查的結(jié)果是各地方政府關(guān)于保障房的資金和工作的落實(shí)情況，大概只完成了26%，也就是說大部分的地方政府都沒有做到自己的承諾，而不是開發(fā)商的事，所以你一定要弄明白：保障的事不是開發(fā)商的事。有一首歌寫到“一生愛錯(cuò)放你的手”，所以你們是“愛錯(cuò)”房地產(chǎn)了，趕緊放手，去找政府，整個(gè)保障的事從3年前政府就已經(jīng)攬過去了，政府?dāng)堖@件事是對(duì)的，因?yàn)楸Ｕ鲜钦�府的事，你看保障醫(yī)療、看病，這哪是商人的事呢?說每個(gè)人都看得起病，這不是商人的事，這是政府的事。所以總理才說“要保證300塊錢到位”，那這是政府說的，我說了沒用，我才管幾個(gè)人?所以保障的事3年前政府都反復(fù)強(qiáng)調(diào)了，是政府的責(zé)任，但是地方政府在過去的1年里做得不好，所以如果今天有人買不起房，我認(rèn)為70%的責(zé)任在政府，30%的責(zé)任在市場監(jiān)管部門和市場的從業(yè)者。

　　0352房網(wǎng)：你們呢?

　　馮侖：我們就是市場從業(yè)者啊，但是還有監(jiān)管部門，就是市場的監(jiān)管，你監(jiān)管得好，和從業(yè)者規(guī)范，這30%的責(zé)任就到了，但是70%的責(zé)任在政府，因?yàn)楸Ｕ系囊幌盗姓�策政府制訂了很多，錢都給安排了，但是去年為什么只完成了任務(wù)的26%?假定按照前幾年政府的說法，如果完不成這個(gè)任務(wù)要“摘帽子”，那你看去年各省市領(lǐng)導(dǎo)差不多都要摘帽子。

　　保障性住房和商業(yè)住宅不會(huì)干擾

　　0352房網(wǎng)：如果今年一定完成50%的話，房價(jià)會(huì)不會(huì)降?

　　馮侖：這是兩個(gè)概念：商品房和保障房是兩個(gè)價(jià)格制訂的游戲規(guī)則。保障房完成，商品房的價(jià)格也可以降也可能升，就跟新加坡一樣，新加坡保障房的價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的，但是商品房的價(jià)格是大起大落的，所以我不能說降，也不能說升，只能說會(huì)有波動(dòng)，商品房是另外一回事，這相當(dāng)于什么?騎自行車是一路，開車的是一路，你非得說是騎自行車的快了，開車的一定要慢下來，這是兩回事，不聯(lián)系的。

　　馮侖：現(xiàn)在是這樣，買商品房的是另外一群人，基本上是“改善型”和“享受型”的，保障房的客戶是必須的，剛性的需求，所以這是兩部分人。相對(duì)來說商品房市場的消費(fèi)者年齡偏大，都是35歲以上的;而保障房的消費(fèi)者總的來說年齡偏小，35歲以下，這兩個(gè)人群的收入結(jié)構(gòu)、職業(yè)和生涯，以及生命的階段都不一樣，保障房越多，不意味著商品房價(jià)格一定升或者一定降，它以后逐步是兩股道。

　　不懼物業(yè)稅依舊布局商業(yè)地產(chǎn)

　　0352房網(wǎng)：我在萬通的年報(bào)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，你們2010年的計(jì)劃仍然是要加快商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，但是我們知道最近的“兩會(huì)”據(jù)說稅務(wù)部門已經(jīng)提交了提案，就是關(guān)于物業(yè)稅的征收，如果物業(yè)稅的征收先從商業(yè)地產(chǎn)開始的話，對(duì)于你們來說，是不是一個(gè)重創(chuàng)?

　　馮侖：不是，第一中國從研究一個(gè)稅到最后推出來，都是要經(jīng)過很長時(shí)間的，我相信今年、明年實(shí)際征收的可能不大，昨天總理在網(wǎng)上有一句話講的非常好，就是說“分配財(cái)富是一個(gè)藝術(shù)”我們自己講“掙錢是本事，花錢是藝術(shù)”，這個(gè)牽扯到政府怎么樣來分錢的問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)差不多有55%到60%都被政府拿走了，如果政府在這邊增(稅)，在別的地方一定要減下來，否則這個(gè)行業(yè)你難以發(fā)展，難以發(fā)展意味著整個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈條要開始重新組織，對(duì)政府來說，我相信這會(huì)是一個(gè)很慎重的事情。

　　馮侖：對(duì)于業(yè)者來說當(dāng)然會(huì)很關(guān)注，現(xiàn)在的稅實(shí)際上已經(jīng)不低了，租金已經(jīng)交稅了，資產(chǎn)下一步如果再收稅的話，再加上現(xiàn)在其他的一些稅，實(shí)際上就沒有人愿意持有物業(yè)來出租了，那大家怎么辦呢?就亂賣，亂賣以后政府整個(gè)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，包括社區(qū)環(huán)境就亂掉了，大家都不持有，都往外賣的時(shí)候，房價(jià)會(huì)一路下跌，那政府又麻煩了。因?yàn)槟銓?duì)物業(yè)稅的參照標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)市場來的，如果房價(jià)一路下跌，政府也收不到稅，所以這些事情就像總理講的那樣“分錢是藝術(shù)，是良心”實(shí)際上他講的“分錢是良心”“創(chuàng)造財(cái)富是責(zé)任，分配財(cái)富是良心”，不光是良心，還是藝術(shù)。如果只是良心，會(huì)相對(duì)的是一個(gè)道德標(biāo)準(zhǔn)，加上一個(gè)藝術(shù)，就是一個(gè)綜合平衡的方法了，所以我們相信現(xiàn)在的政府越來越成熟，越來越有辦法來平衡這些事：既要保障財(cái)富分配的相對(duì)合理，又要給業(yè)者創(chuàng)造財(cái)富以適當(dāng)?shù)目臻g和動(dòng)力，這就是政府平衡的藝術(shù)。

　　馮侖：我們在商用不動(dòng)產(chǎn)方面今年的確會(huì)加大力度，而且比往年要大很多，我們會(huì)按照既定的戰(zhàn)略在一些重要的城市發(fā)展萬通中心，我們不會(huì)受短期的一些政策和可能的議論的影響，對(duì)我們來說最重要的是堅(jiān)持自己的做法，所以對(duì)于我的工作來說，最重要的就是看別人看不見的地方，算別人算不清的賬，做別人不做的事情，所以我自己有自己觀察的很多角度，我們會(huì)按照這樣的方法來算自己的賬，所以我們會(huì)堅(jiān)持。#p#副標(biāo)題#e#

　　海南就像老情人的閨女

　　0352房網(wǎng)：馮總的眼光絕對(duì)是獨(dú)到的，因?yàn)樵诤Ｄ匣鹬�前，你就已�?jīng)再次進(jìn)入海南了，2009年3月份的時(shí)候，和中體在海南的項(xiàng)目目前運(yùn)行的情況如何?

　　馮侖：就這個(gè)項(xiàng)目來說，進(jìn)行得非常正常。海南政府的媒體已經(jīng)有披露，政府領(lǐng)導(dǎo)也對(duì)外有表達(dá)，就是這個(gè)項(xiàng)目是海南三亞目前的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，而且要求我們在8月份開工，所以這是政府已經(jīng)對(duì)外講了，可以看到這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是正常的進(jìn)行著。

　　0352房網(wǎng)：18年后再回到海南，和以前到海南的感覺是一樣的嗎?

　　馮侖：我以前講過，我現(xiàn)在看到的海南，就像看到了老情人的閨女。

　　0352房網(wǎng)：已經(jīng)到了下一代了?

　　馮侖：對(duì)呀，有幾分想像，有那么點(diǎn)聯(lián)系，但是呢…

　　網(wǎng)易房產(chǎn)：已經(jīng)不是“媽”了。

　　馮侖：跟自己的感覺又有點(diǎn)遠(yuǎn)，你會(huì)痛惜她、愛憐她，但是不能隨便觸摸她，因?yàn)楫吘故窍乱淮�，她有她生命的過程，但是你會(huì)依稀看到過去的影子，你會(huì)為她高興，其實(shí)是很有意思的那種感覺。

　　0352房網(wǎng)：還會(huì)有那種“瘋狂”的影子嗎?

　　馮侖：我看到了別人發(fā)瘋，但是我們現(xiàn)在變成了觀眾，這是我今年年三十去三亞的時(shí)候看到的，我看到他們都在發(fā)瘋，我變成了觀眾，但是這個(gè)觀眾是曾經(jīng)發(fā)瘋過的一個(gè)觀眾，就相當(dāng)于一個(gè)劇場突然發(fā)瘋了，我沒有被踩死，很幸運(yùn)的跑出來了，結(jié)果換到另一個(gè)劇場以后人們又在發(fā)瘋了，我在邊上看著不敢進(jìn)去，僅此而已。昨天我碰到一些三亞的人，也問問他們，最近開始慢慢恢復(fù)到理性，恢復(fù)到正常了，所以三亞這個(gè)市場的確跟當(dāng)年有很多不同，有很大的市場支持，有真實(shí)的需求在支持，但是再支持也不能支持到酒店一晚上的房價(jià)賣2萬塊錢，也不能夠支持到一天漲1千塊錢，這樣一種短暫的瘋狂的泡沫，會(huì)隨著時(shí)間很快平息下來的。

　　0352房網(wǎng)：你不怕等到自己的項(xiàng)目成熟以后，海南大家都冷靜下來了?

　　馮侖：都冷靜下來了，大家都去買了，一冷靜下來就都會(huì)去買了，因?yàn)槔潇o下來了，就意味著價(jià)格相對(duì)合理了，所以真正的需求還是很多的。

　　0352房網(wǎng)：我們知道你的老朋友張寶全，現(xiàn)在他的“紅樹林”單價(jià)應(yīng)該是不超過3萬，在2萬6到3萬之間，等到你的項(xiàng)目成熟的時(shí)候，你估計(jì)會(huì)賣到多少錢?

　　馮侖：現(xiàn)在我的確也不知道這個(gè)價(jià)格應(yīng)該定到多少，另外更重要的是，定價(jià)這件事不歸董事長管，我們公司所有定價(jià)的事都不歸我管，但是我只知道我們這個(gè)項(xiàng)目帶有相當(dāng)強(qiáng)的公益內(nèi)容在里面，因?yàn)槲覀兂袚?dān)了一個(gè)國際奧委會(huì)和國家奧委會(huì)的責(zé)任，就是這個(gè)項(xiàng)目叫“奧林匹克灣”，也就是說要把后奧運(yùn)的一些物質(zhì)的東西承載在里面，所以我們在這個(gè)項(xiàng)目里面有奧林匹克博物館，奧林匹克大家庭，有奧林匹克青年學(xué)院，有很多公共服務(wù)類的一些設(shè)施在里面，還要幫助國際奧委會(huì)做很多活動(dòng)，推廣奧林匹克精神，在這種情況下我們在這個(gè)項(xiàng)目上也是“追求理想、順便賺錢”，我會(huì)用這個(gè)想法讓他們考慮定價(jià)，而不會(huì)單一的牟取暴利

　　我們儲(chǔ)備足夠多的地

　　0352房網(wǎng)：我看了一下萬通的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)我們資金回流的速度非�？欤�我們在最近拍地的時(shí)候經(jīng)常能聽到潘石屹的聲音，能看到其他國企的身影，為什么就看不到萬通的身影?有這么多現(xiàn)金，為什么不去買一些好地回來?#p#副標(biāo)題#e#

　　馮侖：這里面有兩個(gè)原因，第一是我們用了其他的一些方法已經(jīng)儲(chǔ)備了足夠多的地，就是我們通過股東，通過關(guān)系企業(yè)組織了很大的土地儲(chǔ)備，我們不會(huì)讓上市公司自己去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，也就是說我們現(xiàn)在追求的是“低風(fēng)險(xiǎn)、中速度、高回報(bào)”，我現(xiàn)在老跟公司里的人講“哥競爭的不是規(guī)模，是寂寞”為什么呢?既然是馬拉松長跑，只有開頭和結(jié)尾有鼓掌的，中間都是勻速而無聊的慢跑，我們現(xiàn)在是在中間，就是勻速、慢跑，不需要人鼓掌，所以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制最重要，在這個(gè)情況下，整體上他們的負(fù)債率比較低，現(xiàn)金比較多，還有很多其他的支持，但是我們把土地通過另外一種方法，通過關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過股東事先預(yù)先儲(chǔ)備很多土地，將來我們根據(jù)市場的需要，逐步轉(zhuǎn)化為上市公司擁有的土地，這是一種方法;

　　馮侖：第二種方法就是我們根植我們內(nèi)心的想法，我認(rèn)為土地是無限多的，所以我們根本不著急。為什么?房地產(chǎn)做的是空間生意，不是做的平面生意，今天我們在這個(gè)地方蓋了很多房，你去看，從有原始社會(huì)到現(xiàn)在，不知道蓋了多少處房子，只要建筑技術(shù)是無限發(fā)展的，政府的容積率的控制是適當(dāng)放松和提高的，每個(gè)城市的房子可以無限多的蓋。我給你講個(gè)故事：紐約在今天已經(jīng)蓋了200年，GDP6萬美金，蓋了多少平方公里?30平方公里，我們今天去，他還老是有地，老讓我去看地，我說為什么?他們說整體上來說，這個(gè)城市是在不斷再生的，如果我們現(xiàn)在蓋一棟1000米的樓，北京這幾個(gè)樓全一合起來，這地不又都出來了嗎?所以實(shí)際上現(xiàn)在在中國，500米以下的樓在建筑技術(shù)上是常規(guī)技術(shù)，不是復(fù)雜技術(shù)，就像手機(jī)，現(xiàn)在不算是高科技了，在這種情況下只要建筑技術(shù)不斷發(fā)展，城市規(guī)劃空間在不斷放松，實(shí)際上地是多的。

　　馮侖：第二點(diǎn)，土地資源是經(jīng)濟(jì)要素，不是自然要素。隨著價(jià)格會(huì)改變供求關(guān)系，比如說我們今天坐在這兒的這個(gè)房子變成1萬美金一平米，馬上這個(gè)樓不用你拆，我自己就拆了，這個(gè)地又來了，實(shí)際上一個(gè)城市也是這樣的。所以今天在中國嚷嚷地不夠，完全要在地上找樓，我認(rèn)為是沒有遠(yuǎn)見的，事實(shí)上在發(fā)達(dá)國家，最終一個(gè)地產(chǎn)商的能力，是由開發(fā)演進(jìn)到運(yùn)營，再由運(yùn)營進(jìn)入到財(cái)富管理和金融資產(chǎn)，這是三個(gè)階段能力的躍升，正因?yàn)檫@樣，我現(xiàn)在把精力根本不放在這里，公司也不把精力放在這兒，而是放在運(yùn)營和資產(chǎn)的管理上。

　　馮侖：8月10日又有人說，有一個(gè)城市很有錢，地方政府一下蓋100棟寫字樓，我說很好啊，讓他們蓋，蓋完了之后我就去在這個(gè)樓里養(yǎng)豬，為什么?我已經(jīng)看到他們這些寫字樓將來必定是空著的，那我就去把它們?nèi)�都改造成農(nóng)業(yè)，所以你要能看見別人看不見的地方，才能心靜，你會(huì)發(fā)現(xiàn)什么人心比較靜呢?是看見未來，和站在未來看現(xiàn)在的人比較安靜;另外一種人看宇宙，看的范圍很大的人會(huì)比較安靜，所以我們說神是安靜的，老人是安靜的，長者是安靜的，智慧的人是安靜的，必定是這樣的;小孩是浮躁的，急功近利的人是匆忙的，女人是恐懼的，不同的人都不一樣。

　　0352房網(wǎng)：所以現(xiàn)在萬通正在默默的跑著，我們希望有一天能夠在終點(diǎn)的時(shí)候?yàn)槟銈兒炔剩?/p>