黃怒波 ：中國(guó)政府重拳出擊樓市迎來(lái)巨變
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走向和發(fā)展仕途，近日我們采訪了北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波。中坤集團(tuán)從1995年到2011年整整走過(guò)了15年的發(fā)展歷程，在這15年里，其實(shí)中坤投資集團(tuán)走出了自己的一條旅游+地產(chǎn)的比較獨(dú)特的發(fā)展路徑，實(shí)現(xiàn)了大跨越。我們聽聽黃總對(duì)樓市的整體看法吧!
0352房網(wǎng)：人都有自己的生命周期，企業(yè)也有企業(yè)的生命周期，15年的中坤在你的眼里看來(lái)現(xiàn)在是處于什么樣的發(fā)展階段?
黃怒波：嚴(yán)格的講現(xiàn)在還是處于一個(gè)起步階段吧，因?yàn)橄胱龅膽?zhàn)略都比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，這個(gè)行業(yè)決定，你要做度假地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這都是一個(gè)長(zhǎng)線的產(chǎn)業(yè)，都是戰(zhàn)略性，比如說(shuō)最少是以10年計(jì)算的;但是另外一個(gè)目的當(dāng)然就是雄心壯志了，就是你現(xiàn)在才算起步的話，那么以后我們的目標(biāo)也很大，這么說(shuō)吧，我希望在下一個(gè)10年要做到在世界上有我自己位置的一個(gè)度假品牌，或者旅游地產(chǎn)品牌。
0352房網(wǎng)：像王小波有他的三部曲：青銅時(shí)代、白銀時(shí)代、黃金時(shí)代。
黃怒波：對(duì)。
0352房網(wǎng)：那么按照你剛才的說(shuō)法，現(xiàn)在我們是屬于青銅時(shí)代嗎?
黃怒波：我覺得應(yīng)該是屬于青銅時(shí)代吧。
0352房網(wǎng)：那么如果按照10年計(jì)算的話，下一個(gè)10年的發(fā)展計(jì)劃大致是怎么樣的?
黃怒波：我希望下個(gè)10年，我給中坤定的戰(zhàn)略是這樣的，第一我們擁有200萬(wàn)平方米的度假地產(chǎn)的規(guī)模，比如主要是五星級(jí)酒店、五星級(jí)度假部落，就是古村落度假，能接待大概2萬(wàn)—3萬(wàn)個(gè)客房的這么一個(gè)規(guī)模，相當(dāng)于50個(gè)左右的五星級(jí)酒店，這個(gè)規(guī)模我想在世界上也是比較大的了，而且是以古村落的景區(qū)為依托;此外我們還希望擁有200萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，我們現(xiàn)在已經(jīng)有差不多80多萬(wàn)平米了，10年內(nèi)再擁有200萬(wàn)平米，比如商場(chǎng)這樣的，像大型寫字樓，這樣的話我們400萬(wàn)平方米的物業(yè)持有量，資產(chǎn)超過(guò)2000個(gè)億;此外希望我們10年內(nèi)變成一個(gè)世界上著名的度假酒店品牌。
0352房網(wǎng)：中坤在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要是大鐘寺廣場(chǎng)，現(xiàn)在主要是做的項(xiàng)目是什么?
黃怒波：對(duì)，現(xiàn)在大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目是一個(gè)標(biāo)志，就是我們從這踏入到商業(yè)地產(chǎn)了，下一步我們還有兩、三個(gè)比這個(gè)規(guī)模更大一些的，應(yīng)該在明年就開工了。
0352房網(wǎng)：大致是在哪個(gè)位置?
黃怒波：應(yīng)該是在大興這一帶。
0352房網(wǎng)：還是在大興?
黃怒波：對(duì)，大興。商業(yè)地產(chǎn)還是要在北京，在外地不太成熟，也不是我們的強(qiáng)項(xiàng)。
0352房網(wǎng)：回到行業(yè)來(lái)看，這一輪的調(diào)控大家都覺得是史上最強(qiáng)的、最牛的一個(gè)調(diào)控機(jī)制。
黃怒波：是。#p#副標(biāo)題#e#
0352房網(wǎng)：但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這塊其實(shí)沒有做出很明確的限制，你怎么看這一政策現(xiàn)象?
黃怒波：在幾年前我就講了，你看一下包括2010年我就講到中國(guó)政府對(duì)住宅市場(chǎng)必出重拳，所以那時(shí)候我們?cè)缇鸵?guī)避掉這個(gè)了。但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也不是說(shuō)你想上就上，大家現(xiàn)在一說(shuō)都要轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要轉(zhuǎn)型很難的，作為一個(gè)上市公司，從住宅市場(chǎng)的盈利模式轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)持有模式，這個(gè)相當(dāng)相當(dāng)?shù)碾y。商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)周期長(zhǎng)，一般都得5到6年，6到7年，回報(bào)的周期也長(zhǎng)，一般在國(guó)際上，國(guó)外大概15年，在中國(guó)再快也得10年，所以整個(gè)建設(shè)的周期加上盈利周期，應(yīng)該計(jì)算到20年，這個(gè)就很難了。
再一個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)受地塊的限制更大，為什么?北京市有商業(yè)規(guī)劃，比如它規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)不許有5萬(wàn)平米以上的商業(yè)了，五環(huán)以內(nèi)不許有多少，這又是一道規(guī)定模式在這兒等著你，這個(gè)嚴(yán)格的講，商業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)展的想像住宅市場(chǎng)那樣失控，還很難做到。此外因?yàn)樵蹅兊某鞘谢俣群每�，大家都干住宅，現(xiàn)在相反這個(gè)問(wèn)題就出來(lái)了，就是人均商業(yè)面積相比發(fā)達(dá)國(guó)家遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這個(gè)空間也很大，一個(gè)是市場(chǎng)的容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要補(bǔ)足，一方面周期很長(zhǎng)，不可能明天上，急功近利做完，所以決定商業(yè)地產(chǎn)在我們國(guó)家，我想可能在若干年內(nèi)還是一個(gè)上升通道吧。
0352房網(wǎng)：如果說(shuō)做商業(yè)地產(chǎn)的話，我們中坤的學(xué)習(xí)榜樣是哪種模式，是萬(wàn)達(dá)模式?
黃怒波：萬(wàn)達(dá)模式不是我們要的，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)我覺得它這個(gè)太大了，像我這樣對(duì)它感覺到恐懼，我沒那個(gè)能力做那么大的一個(gè)廣場(chǎng)，因?yàn)槲抑郎虡I(yè)地產(chǎn)特別難，高速擴(kuò)張的話得有一個(gè)強(qiáng)大的駕馭能力，我認(rèn)為王健林行。我覺得現(xiàn)在很難有現(xiàn)成的模式模仿，因?yàn)橹袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)才剛剛開始。
0352房網(wǎng)：國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，很多現(xiàn)在成熟的上市公司大部分是以住宅業(yè)務(wù)為主的。
黃怒波：對(duì)。
0352房網(wǎng)：商業(yè)地產(chǎn)占的比重都非常小，它對(duì)資金鏈的要求也比較高。
黃怒波：對(duì)。
0352房網(wǎng)：像萬(wàn)達(dá)模式也是做了很久，其實(shí)一直也沒有完成它真正的上市。
黃怒波：對(duì)。
0352房網(wǎng)：住宅這塊的話，因?yàn)檎{(diào)控政策的打壓下，住宅受到影響的程度還是要大一些，我這邊有一份數(shù)據(jù)，說(shuō)去年我們今年的京滬廣深四大一線城市同期的存貨量比去年整整上漲了40%，這是一個(gè)券商的報(bào)告。大家一想調(diào)控就想到報(bào)復(fù)性反彈，就這樣一輪一輪調(diào)了漲，漲了調(diào)。
黃怒波：對(duì)。
0352房網(wǎng)：會(huì)不會(huì)出現(xiàn)2008年的這種一方面存貨特別多，另一方面開發(fā)商的資金鏈特別緊張，重蹈2008年的覆轍?
黃怒波：第一目前肯定這個(gè)調(diào)控不會(huì)停下來(lái)的，因?yàn)檫@是一個(gè)政治任務(wù)，在中國(guó)什么事一上升到社會(huì)穩(wěn)定、政治任務(wù)它的概念就不一樣了，資金鏈緊張一定會(huì)的，起碼在今年，因?yàn)橥浀乃俣忍吡耍?點(diǎn)幾，實(shí)際上我估計(jì)應(yīng)該到7了，這個(gè)時(shí)候可能各級(jí)政府穩(wěn)定的任務(wù)很重，所以不允許房地產(chǎn)快速的往上走，再一個(gè)央行對(duì)資金的流動(dòng)性在穩(wěn)健的控制，所以我覺得今年很多房地產(chǎn)商在下半年可能會(huì)出問(wèn)題。
再一個(gè)，這次游戲規(guī)則可能要開始調(diào)整，會(huì)改變了，包括最近出的一系列的大型的事件，比如說(shuō)動(dòng)車組的事件，大家都在反思我們是不是發(fā)展得太快了，帶來(lái)了好多隱患問(wèn)題，作為房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為第一，我的觀點(diǎn)有可能過(guò)幾年招拍掛的市場(chǎng)就沒有了，政府又回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代了，像體制內(nèi)的都給你供地，像過(guò)去自己集資蓋房，體制外的拿保障房給你，留一小點(diǎn)空間可能給你蓋一個(gè)高端公寓、別墅的，但是無(wú)論如何，房地產(chǎn)的一個(gè)所謂的黃金時(shí)代，就是野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去了，我想這一點(diǎn)可能要必須清醒地認(rèn)識(shí)到。#p#副標(biāo)題#e#
目前大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)都一定要變化，這個(gè)也對(duì)，回到美國(guó)，回到哪兒，不可能一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)占全國(guó)性的地位份額他們大，這在國(guó)際上是不可能的，再一個(gè)很大的規(guī)則的改變就是地方政府的財(cái)政模式會(huì)發(fā)生變化，靠賣地的土地財(cái)政模式在下一屆政府一定會(huì)變掉的，如果地方政府不能再以賣地為生的時(shí)候，這個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)則就發(fā)生了巨大的變化，所以這個(gè)行業(yè)總體來(lái)看要走向一個(gè)衰落的，就是行政的手段會(huì)進(jìn)來(lái)，市場(chǎng)的手段會(huì)被擠出去。像中國(guó)所有的行業(yè)，鋼鐵、能源全都完成了國(guó)企壟斷，這方面也會(huì)完成一個(gè)市場(chǎng)的、行政的壟斷，我的判斷就是這么一個(gè)判斷，短期的報(bào)復(fù)性反彈有可能出現(xiàn)，現(xiàn)在人們完全是在壓抑，限購(gòu)啊，不許你買，但是當(dāng)保障房市場(chǎng)不真正成熟的時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題還是解決不了。所以我想目前，這一年是房地產(chǎn)市場(chǎng)開放以來(lái)發(fā)生劇變的一年，到明年會(huì)發(fā)生巨大的游戲規(guī)則的變化。
0352房網(wǎng)：您說(shuō)下半年可能會(huì)集中性的出現(xiàn)一些行業(yè)性的問(wèn)題?
黃怒波：會(huì)的，因?yàn)橘Y金鏈這么緊張，限購(gòu)政策這么緊張，我認(rèn)為一些企業(yè)會(huì)頂不住的。
0352房網(wǎng)：現(xiàn)在炒得比較多的一件事情就是二、三線城市的限購(gòu)。
黃怒波：三、四線也會(huì)限購(gòu)的，現(xiàn)在這都是政治任務(wù)，現(xiàn)在游資，你這么想，通脹的原因在哪兒?就是因?yàn)殁n票發(fā)多了，發(fā)多了現(xiàn)在沒有把它吸納掉，這個(gè)資金就到處在跑，跟一股洪水一樣，你一堵它不是蒸發(fā)了，而是到處在跑，所以一線限購(gòu)資金跑到二、三線;二、三線限購(gòu)就跑到三、四線城市，就是人為的走到哪兒把哪個(gè)地方的房?jī)r(jià)給炒起來(lái)了。
0352房網(wǎng)：這是一個(gè)惡性循環(huán)。
黃怒波：這是個(gè)惡性的，我認(rèn)為根本的問(wèn)題可能從國(guó)家的整個(gè)財(cái)政政策、經(jīng)濟(jì)政策要改變，比如說(shuō)朱镕基總理上來(lái)的那幾年沒干別的，就是把流動(dòng)性收緊，把過(guò)剩的鈔票收回來(lái)，他的辦法就是賣國(guó)企，大量的改革，賣國(guó)企，好不容易把資金收回來(lái)，現(xiàn)在咱們不是一個(gè)4萬(wàn)億的問(wèn)題，地方債那么高，這些錢靠人為的去壓是壓不住的，問(wèn)題是怎么把這些錢收回來(lái)，不收回來(lái)的結(jié)局是資金走到哪兒，哪個(gè)地方的價(jià)格就上來(lái)，這個(gè)問(wèn)題沒解決。
0352房網(wǎng)：你剛才講到地方的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)不發(fā)生改變，整個(gè)房地產(chǎn)的問(wèn)題是治不了根的?
黃怒波：是這樣的，如果地方政府還是靠賣地為生，這個(gè)房?jī)r(jià)一定下不來(lái)，它不可能做天使說(shuō)我土地賣得越低越好，對(duì)吧?它會(huì)賣得越高越好，賣得越高就把房?jī)r(jià)推得越來(lái)越高，房?jī)r(jià)推高，整個(gè)的建設(shè)成本、拆遷成本全都上來(lái)了。
0352房網(wǎng)：香河問(wèn)題你怎么看?
黃怒波：香河肯定是一個(gè)典型的地方政府的賣地財(cái)政的集中表現(xiàn)，這屆政府為了它的政績(jī)會(huì)把后兩、三屆政府的地都賣掉，我才不管你后面呢，所以他說(shuō)不管是違規(guī)賣地也好，所謂的超常規(guī)發(fā)展，就是膽子大嘛。
0352房網(wǎng)：有人說(shuō)如果香河的地萬(wàn)科把它的房子拆了，或者變賣了，其他的地被退回到農(nóng)民手里，這樣的結(jié)局是一個(gè)多輸?shù)木置�，您有什么看�?#p#副標(biāo)題#e#
黃怒波：那也不能說(shuō)干了錯(cuò)的，地方政府把賣了的地收回來(lái)了，還是蓋房子，這肯定也是個(gè)問(wèn)題吧，那要看中央的決心了，是吧?如果在西方國(guó)家一定會(huì)的，就是說(shuō)你把這個(gè)復(fù)耕了。萬(wàn)科是很無(wú)辜啦，但是他沒有斗爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)，沒有想到地方政府給他設(shè)那么一個(gè)非法陷阱。
0352房網(wǎng)：你剛才講到包括動(dòng)車事故等的一系列的社會(huì)問(wèn)題，中坤在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中你一直貫徹一條，就是中坤不會(huì)上市，但是同時(shí)另一方面你又在大做慈善，包括對(duì)北大的捐贈(zèng)。
黃怒波：嗯。
0352房網(wǎng)：對(duì)一個(gè)非上市公司來(lái)說(shuō)，本身就不是公眾公司，但是你對(duì)慈善還是有比較大的熱情，這方面的考慮是什么?
黃怒波：當(dāng)然跟我有關(guān)系，我窮過(guò)來(lái)的嘛，你有了錢，也知道別人窮著難受;第二我做企業(yè)的目的也不是做一個(gè)商人，就糊里糊涂做了企業(yè)了，但掙了錢還得還給社會(huì)，錢現(xiàn)在對(duì)我也沒有概念，我整天去個(gè)機(jī)場(chǎng)，去海拉爾機(jī)場(chǎng)，說(shuō)一杯咖啡80塊錢，我們?nèi)ピ缌�，離飛機(jī)登機(jī)還有兩個(gè)小時(shí)，又沒有貴賓廳、頭等艙沒有，我說(shuō)咱忍著，不喝不行嗎?上了飛機(jī)再喝，也舍不得花那個(gè)錢，這種節(jié)儉，比如說(shuō)走機(jī)場(chǎng)辦的貴賓通道一年要花10幾萬(wàn)塊錢，我說(shuō)我跟普通人一樣不就行了嗎?就是說(shuō)窮慣了的人對(duì)花錢上還有一個(gè)算計(jì)，就覺得浪費(fèi)，舍不得;但是反過(guò)來(lái)你就知道，還有別人比你更窮，我就那么過(guò)來(lái)的，所以你就自己本能說(shuō)那就省下來(lái)，讓給別人，比如說(shuō)你省下來(lái)多捐助一個(gè)西藏的孩子，一個(gè)家庭就不一樣了，所以這個(gè)還是一個(gè)本能的。
第二個(gè)就是中坤做企業(yè)，像我一創(chuàng)立的時(shí)候就說(shuō)要讓我們?yōu)樯鐣?huì)再多做一些事，這個(gè)錢還是要還給社會(huì)，還給員工的，這么活你就活得不累，所以你也不會(huì)急著當(dāng)什么老大，所以我們定的口號(hào)叫“廣積糧”就是現(xiàn)在我們好好做項(xiàng)目;然后“慢發(fā)展”，不要那么快，那么快干嗎?你看中坤現(xiàn)在不也挺好的?也不著急;然后“不稱霸”永遠(yuǎn)不當(dāng)老大，這不是就活得很輕松了嘛，企業(yè)就穩(wěn)了。
但是最后的一句話是“財(cái)富要還給社會(huì)”，我多次講過(guò)，我最后的集團(tuán)的財(cái)富的一半一定會(huì)捐給北大的，剩下一半是員工的，員工大家發(fā)展，這是一個(gè)企業(yè)的理想，這是作為一個(gè)北大人的理想，這么做你的心態(tài)慢慢就會(huì)平和，也不會(huì)非得多要幾個(gè)項(xiàng)目，多要你不是還得捐掉嗎?那就把手里的項(xiàng)目做好了算了，當(dāng)然這也是登山登出來(lái)的，登完山你覺得人真的不過(guò)如此，你也可能會(huì)死在山上，那么多山友還在山上，你活著下來(lái)了就太幸福了，再反過(guò)來(lái)人生也很短，也不過(guò)如此。
