最近的房地產(chǎn)市場怎么樣，是否能一直穩(wěn)步發(fā)展下去是一個重要的問題。在全國陷入調(diào)控的旋渦時，我們該如何應(yīng)對?為此，我們采訪了首創(chuàng)集團董事長劉曉光，聽聽他從業(yè)15年以來，對房地產(chǎn)市場的看法。

首創(chuàng)集團劉曉光
 

　　0352房網(wǎng)：在首創(chuàng)集團工作16年，您歷經(jīng)了中國房地產(chǎn)行業(yè)變遷。在歷史最嚴厲調(diào)控下，怎樣看待這一行業(yè)發(fā)展?

　　劉曉光：1998年住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，當(dāng)時地產(chǎn)行業(yè)孕育著一個龐大的潛在市場。1998年到2004年的價格漲幅非常小，是一個很平緩的曲線。2004年到2006年的漲幅，略有一點增長。實際上真正增長是2008年以后。

　　現(xiàn)在，我仍然堅持我的觀點，我們還有15年的快速成長期。房地產(chǎn)行業(yè)是中國最大的行業(yè)之一。13億人口的消費離不開它，它也同時帶動了五六十個衍生行業(yè)。

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)會有調(diào)整。一個是利潤率的調(diào)整，不會再有暴利了，慢慢回歸到穩(wěn)健的利潤率上。第二是結(jié)構(gòu)調(diào)整，不能一味地蓋住宅，而是產(chǎn)業(yè)、住宅同步發(fā)展。

　　0352房網(wǎng)：做商業(yè)地產(chǎn)資金是比較大的挑戰(zhàn)，奧特萊斯的融資和回報模型是不是已經(jīng)建立起來，需要多長時間利潤最大化?

　　劉曉光：做商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)比做住宅的挑戰(zhàn)要大得多。奧特萊斯面臨的最大挑戰(zhàn)就是融資。比如要建十個奧特萊斯城市新中心，一個投資幾十億、上百億，十個就需近千億，這其中30%是商業(yè)、服務(wù)業(yè)，也就是約有300億。這300億是押在那兒不能動的，而且開始是要賠錢的。自有資金肯定不夠，要有貸款、私募、信托、基金等多種渠道并進。

　　在奧特萊斯項目中，我們可以用住宅賺的錢來補貼商業(yè)的建設(shè)，商業(yè)建成之后的運營，每一個要養(yǎng)三年才能獲得回報。利潤最大化的時點可能要8年。因為這個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式不是一個兩個項目，做完計劃中的5個，可能差不多要四年時間。

　　保障房建設(shè)可設(shè)置微利模型

　　0352房網(wǎng)：關(guān)于現(xiàn)在比較受關(guān)注的保障房建設(shè)，您有何建議?

　　劉曉光：我們要建立一個房地產(chǎn)市場的國家模型出來�，F(xiàn)在雙軌制基本定調(diào)，一個值得注意的問題是，一軌是保障房，應(yīng)該做到真正保障。保障房建設(shè)可以設(shè)置一個微利模型，比如銀行利息是6%或7%，保障房回報可以給到8%或9%。希望政府能夠建立一個保障房的回報基金，萬一8%的回報有問題，可以以此補充一些。另外，我還主張，建立市場化的物業(yè)管理體制，讓住保障房的人也能夠享受好的服務(wù)。

　　0352房網(wǎng)：您以前說過，我們的資金市場控制太嚴格了，對此有何建議?

　　劉曉光：確實有這個問題，房地產(chǎn)這個行業(yè)，第一是高成長率行業(yè)，第二是人民群眾需要的行業(yè)。那就需要提供一些資金支持和金融支持。怎么提供呢?一是老百姓不要光去買房來作為投資。開發(fā)點其他金融產(chǎn)品，比如長期的投資收益?zhèn)�券�?%或9%的回報，讓老百姓享受中國地產(chǎn)業(yè)高速成長的成果。二是資本市場能不能稍微再寬點，做保障房、產(chǎn)業(yè)用房的允許上市融資。此外，房地產(chǎn)行業(yè)也是一個大的產(chǎn)業(yè)，對于正常的開發(fā)貸，還是希望能夠讓它維持循環(huán)生產(chǎn)。

　　0352房網(wǎng)：感謝您接受我們的專訪。