過(guò)去的輝煌怎么算輝煌?這么多爛尾樓還輝煌?我覺得過(guò)去的輝煌不是今天的輝煌，中國(guó)真正的輝煌還在后面。

　　作為廣州房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉可以說(shuō)是親身參與了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種發(fā)展與變化，也親歷了廣州樓市曾經(jīng)的瘋狂與低迷。

世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉
 

　　在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪的過(guò)程中，黎振偉多次表示，只有先搞清楚過(guò)去十年發(fā)生的事情，才能判斷未來(lái)十年應(yīng)該如何前進(jìn)。不管是以前還是以后，貫穿不變的一個(gè)重要主題是“創(chuàng)新”。為此，我們對(duì)產(chǎn)行業(yè)的資深人士，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉進(jìn)行了獨(dú)家專訪。

　　0352房網(wǎng)：您認(rèn)為，在上一個(gè)十年中房地產(chǎn)業(yè)最大的變化是什么?

　　黎振偉：過(guò)去這十年，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講就是機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)、快速和創(chuàng)新這四點(diǎn)，新的十年則需要優(yōu)化、改革、創(chuàng)新、可持續(xù)這四點(diǎn)。因?yàn)�，過(guò)去十年的模式是不可持續(xù)的，誰(shuí)都知道房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展泡沫是不可持續(xù)的。

　　未來(lái)的十年是可持續(xù)的，可持續(xù)的就是資源優(yōu)化、市場(chǎng)優(yōu)化，包括文化經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化，還包括創(chuàng)新。我覺得這兩個(gè)十年里面創(chuàng)新是一個(gè)美好的主題，只不過(guò)過(guò)去的創(chuàng)新是在機(jī)會(huì)、在創(chuàng)業(yè)、在速度的方面。那么，未來(lái)的十年是在優(yōu)化品質(zhì)，在多元化的方面去發(fā)展，不可能再延續(xù)過(guò)去的發(fā)展。

　　另外，我們也可以看到，未來(lái)的十年里，國(guó)家一定會(huì)從戰(zhàn)略的高度去思考，一方面要調(diào)整，要調(diào)控房地產(chǎn);另外一方面，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定要用戰(zhàn)略的基本發(fā)展目標(biāo)。所以，內(nèi)陸的發(fā)展不可能自主開發(fā)，也不可能說(shuō)一整頓就死掉，一定是在整頓中、在調(diào)整中發(fā)展。所以，我覺得發(fā)展和創(chuàng)新是這十年很重要的主題。

　　0352房網(wǎng)：這個(gè)機(jī)會(huì)是指什么樣的機(jī)會(huì)?

　　黎振偉：機(jī)會(huì)很簡(jiǎn)單，從無(wú)到有。

　　為什么這么多人都去做房地產(chǎn)?因?yàn)槟莻�(gè)時(shí)候大家都對(duì)房地產(chǎn)沒有認(rèn)識(shí)，而且正好過(guò)去十年是中國(guó)城市化最快的十年。房地產(chǎn)是靠什么增長(zhǎng)，是靠城市化、人口、經(jīng)濟(jì)這三個(gè)動(dòng)力，這三個(gè)方面在過(guò)去的十年恰恰是中國(guó)最能體現(xiàn)的。

　　其實(shí)，改革開放30年里面，前十年是定方向的，第二個(gè)十年是打基礎(chǔ)的，第三個(gè)十年是飛速發(fā)展。所以，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)實(shí)際上也是過(guò)去的十年才有這么高的價(jià)格。我們的房?jī)r(jià)，包括全國(guó)的房?jī)r(jià)都不可能降，因?yàn)檫�有城市化。

　　就是說(shuō)，中國(guó)城市化的發(fā)展基本上就已經(jīng)把房地產(chǎn)放在過(guò)去的十年做了。那么，人口的總量在減少，人口增長(zhǎng)的速度在減少，但是因?yàn)槌鞘谢�，需要房地產(chǎn)最多的人在增加。過(guò)去十年的城市人口的比例增長(zhǎng)是非�？斓模�而且流動(dòng)人口大大增加。

　　所以，今天我們?cè)谟懻摲康禺a(chǎn)的時(shí)候，可能在這個(gè)方面真的需要一些思考，怎么面對(duì)未來(lái)，首先要搞清楚過(guò)去的十年。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)：您也認(rèn)為在這兩年國(guó)家有意收緊流動(dòng)性的情況下，像2006年、2008年這樣增長(zhǎng)的速度不太可能會(huì)再存在嗎?

　　黎振偉：不可能存在了。這個(gè)東西不是說(shuō)會(huì)不會(huì)存在，是不可能再存在，因?yàn)檫@對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的危害是非常大的。當(dāng)然，誰(shuí)都知道房地產(chǎn)的價(jià)值所在，從個(gè)體的角度，從政府土地經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)講是很好的。但是，從國(guó)家的角度來(lái)講，影響將是毀滅性的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)與未來(lái)，怎么說(shuō)呢?我們要溫故而知新，從過(guò)去得到啟發(fā)，從未來(lái)得到啟發(fā)。那么，從2000年到2010年我感知了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化。有什么變化呢?從單一到復(fù)合、從量變到質(zhì)變、從模仿到超越、從本土到國(guó)際、從微利到暴利、從地產(chǎn)到金融、從使用到投資、從經(jīng)濟(jì)到政治，其實(shí)已經(jīng)變成了一個(gè)很復(fù)雜的東西了。

　　但是我們依然可以看到，中國(guó)房地產(chǎn)是很多外國(guó)的城市不可能比擬的，比如說(shuō)上海浦東陸家嘴(600663,股吧)是明日世界的金融中心。因?yàn)檫@是中國(guó)中心，背負(fù)中國(guó)這么大的經(jīng)濟(jì)體量，這里作為一個(gè)金融中心肯定會(huì)發(fā)展。所以，浦東的發(fā)展是一個(gè)奇跡，也是一個(gè)必然。

　　0352房網(wǎng)：您覺得未來(lái)的十年就是城市的更新?lián)Q代，對(duì)嗎?

　　黎振偉：對(duì)，也是優(yōu)化。過(guò)去沒有優(yōu)化，那個(gè)時(shí)候只是解決人的居住問(wèn)題，都是住宅、都是農(nóng)民的房子，那個(gè)時(shí)候不可能有寫字樓。

　　所以，這種發(fā)展是從城中村開始，為什么現(xiàn)在要拆了建成這么高的建筑?因?yàn)槌鞘谢�以后沒有那么多土地了，過(guò)去那種簡(jiǎn)單建房子的方式肯定會(huì)浪費(fèi)資源，所以優(yōu)化發(fā)展是很重要的。

　　那么，未來(lái)的十年發(fā)展趨勢(shì)是這樣的。第一，首先從動(dòng)力去看。中國(guó)發(fā)展的動(dòng)力有三個(gè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然是中國(guó)未來(lái)的重要主題，盡管說(shuō)現(xiàn)在GDP不是保八，但實(shí)際上今年又超過(guò)八了。

　　還有中國(guó)人口是未來(lái)的房地產(chǎn)保證，人口里面很重要的一點(diǎn)是，這次的人口普查對(duì)我們房地產(chǎn)有幾個(gè)重要的支持率。城市化率，過(guò)去我們說(shuō)城市化率是每年1%的增長(zhǎng)，現(xiàn)在是超過(guò)1%。

　　第二個(gè)就是中國(guó)現(xiàn)有流動(dòng)人口的數(shù)量在這十年大量增加。房地產(chǎn)是誰(shuí)買的?不是農(nóng)民買的，是流動(dòng)人口買的，流動(dòng)人口對(duì)房地產(chǎn)的支持是很大的。

　　還有一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方，廣東為什么增速很難放緩，因?yàn)槿丝诙际峭�發(fā)達(dá)地方轉(zhuǎn)移的，所以廣東成為中國(guó)人口最多的省會(huì)之一。其實(shí)，未來(lái)的發(fā)展動(dòng)力一個(gè)就是發(fā)達(dá)地區(qū)人口不斷增加聚集，落后地區(qū)國(guó)家要增加GDP仍然是有機(jī)會(huì)的，落后地區(qū)國(guó)家要給企業(yè)政策。所以，增速就兩個(gè)增速，一個(gè)是落后地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速要提高，發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速要下減，但是人口增速要增加，這是必然的，所以這兩個(gè)都是房地產(chǎn)有影響的。

　　所謂動(dòng)力是城市化，這個(gè)城市化是現(xiàn)在中國(guó)有幾千個(gè)中小城市，這些城市的未來(lái)都是要爭(zhēng)相發(fā)展。為什么你的城市可以發(fā)展我不能發(fā)展?未來(lái)中國(guó)的大城市不可能再有這樣的發(fā)展，中小城市有很多的機(jī)會(huì)，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總量決定在他們身上。

　　0352房網(wǎng)：您覺得在這次調(diào)控之中企業(yè)的方向調(diào)整應(yīng)該是調(diào)到什么方向?

　　黎振偉：我覺得要調(diào)整的就是核心競(jìng)爭(zhēng)力，核心競(jìng)爭(zhēng)力必須是企業(yè)不要只靠機(jī)會(huì)、靠關(guān)系，老板本身要懂得如何做好產(chǎn)品，如何去提升技術(shù)，如何去做服務(wù)，還有創(chuàng)造品牌，這是很重要的。如果沒有這個(gè)意識(shí)錢都貸不到，因?yàn)楦鷦e人競(jìng)爭(zhēng)沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　我再說(shuō)幾個(gè)趨勢(shì)，一方面人口會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品升級(jí)，所以企業(yè)機(jī)會(huì)一定是很多的。新機(jī)會(huì)就是逐漸城市化，今后未來(lái)十年有非常多的房地產(chǎn)多元化發(fā)展，環(huán)保主張，這些東西是未來(lái)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。但是，我們的土地越來(lái)越少，這是必然的，這個(gè)就是土地的原因。#p#副標(biāo)題#e#

　　我也不敢說(shuō)今后十年就一定會(huì)怎么樣，但是很明顯我們看到，今年首先在政府層面調(diào)控就比以往強(qiáng)。

　　另外從未來(lái)十年的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)來(lái)看，軌道交通又帶來(lái)另外一些問(wèn)題，開發(fā)軌道交通都是高密度的發(fā)展;還有新區(qū)的發(fā)展，這種地價(jià)肯定是高的。而且，發(fā)展肯定是集約發(fā)展，政府不可能給企業(yè)最終的選擇。

　　比如拿地才1700元，現(xiàn)在賣到2萬(wàn)元，一般房企能夠去拿嗎?這些企業(yè)拿這個(gè)地給了政府幾十億，旁邊還有這么高的寫字樓，那中小開發(fā)商怎么辦?中小開發(fā)商現(xiàn)在很難過(guò)日子，到小城市還可以，大城市基本上沒得活了，根本輪不到他們。

　　還有環(huán)保和生活質(zhì)量，開發(fā)商要注重環(huán)保。

　　0352房網(wǎng)：您認(rèn)為后十年的發(fā)展應(yīng)該怎樣去進(jìn)行，未來(lái)十年的方向應(yīng)該是什么。有人說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，您認(rèn)同嗎?

　　黎振偉：我覺得不應(yīng)該說(shuō)黃金時(shí)期過(guò)去，現(xiàn)在是夕陽(yáng)時(shí)間，其實(shí)這只是不同方式的發(fā)展。

　　你說(shuō)一個(gè)人什么時(shí)候是黃金十年呢?只不過(guò)輝煌不一樣。

　　20歲到30歲是成長(zhǎng)的十年，30歲到40歲是創(chuàng)業(yè)的十年，40歲到50歲是收獲的十年，都是輝煌。你不能說(shuō)20歲就輝煌，30歲就不輝煌，這是不對(duì)的。

　　過(guò)去的輝煌怎么算輝煌?這么多爛尾樓還輝煌?我覺得過(guò)去的輝煌就是過(guò)去的，不是今天的輝煌，中國(guó)真正的輝煌還在后面。