《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主更換物業(yè)公司的權(quán)力。但是，《條例》實(shí)施后，在北京、在廣州，以及其他一些城市，我們都看到，業(yè)主更換物業(yè)公司的過(guò)程，往往會(huì)伴隨著各種風(fēng)波。那么，業(yè)主應(yīng)該如何理解《條例》的規(guī)定?有關(guān)部門應(yīng)該如何在新的法律環(huán)境下，處理物業(yè)糾紛?我們今天還采訪中國(guó)人民大學(xué)的陳幽泓教授。他曾經(jīng)作為專家參與過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》起草前的討論�！�

　　中國(guó)人民大學(xué)的陳幽泓教授

   　0352fang網(wǎng)訊：“我們剛才看到，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)的業(yè)主，沒(méi)有通過(guò)一個(gè)規(guī)范的程序，建立起一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，所以呢它的大會(huì)，做的這個(gè)換物業(yè)，的這個(gè)決定，就被認(rèn)為是不具備效力的，那么從法律上看，您認(rèn)為這個(gè)決定是不是有效的。”

　　中國(guó)人民大學(xué)的陳幽泓教授：“我認(rèn)為業(yè)主表達(dá)他們的意愿是有效的因?yàn)橛腥�分之二以上的業(yè)主表達(dá)了他們的意愿這是有效的但是業(yè)主在實(shí)現(xiàn)他們的意愿的程序上還不完備這是因?yàn)楦鶕?jù)物業(yè)管理?xiàng)l例他們必須要有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)來(lái)代表他們?nèi)ズ托碌奈飿I(yè)管理公司簽訂合同。”

　　0352fang網(wǎng)訊：“但是在這當(dāng)中沒(méi)有建立起業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)就是欠費(fèi)的業(yè)主是不是能夠成為業(yè)主委員會(huì)的成員。”

　　陳幽泓教授：“根據(jù)物業(yè)管理(條例)16條有公益心的負(fù)責(zé)任的有組織能力的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會(huì)的代表而關(guān)于欠費(fèi)問(wèn)題在物業(yè)管理?xiàng)l例中沒(méi)有規(guī)定欠費(fèi)不欠費(fèi)不是一個(gè)必要條件。”

　　0352fang網(wǎng)訊：“我們?cè)谄�子�?dāng)中還看到當(dāng)?shù)氐姆康匦姓�部門還在小區(qū)張貼了通告用以宣布他們業(yè)主的做法是不符合法律規(guī)范的本來(lái)應(yīng)該傳達(dá)一種意見或者是一種指導(dǎo)那么用張貼通告的這種形式是不是妥當(dāng)。”

　　陳教授：“物業(yè)管理19條對(duì)于地方房地局和街道地方政府部門發(fā)布通告是有明確規(guī)定的這種明確規(guī)定是指只有當(dāng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的行為違反了法律法規(guī)的時(shí)候才可能發(fā)布通告在這種情況下我認(rèn)為這個(gè)通告是越權(quán)行政的其次這是一個(gè)民事糾紛政府不應(yīng)該直接干預(yù)民事糾紛而政府直接干預(yù)民事行為并且利用行政行為來(lái)干預(yù)民事行為這就本身就是我們叫做越權(quán)行政超出了政府行政的范圍。”

　　0352fang網(wǎng)訊：“那么在物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中也規(guī)定了業(yè)主應(yīng)該是在房地政府行政部門的指導(dǎo)下進(jìn)行操作這個(gè)指導(dǎo)應(yīng)該怎么來(lái)理解。”

　　陳教授：“在這個(gè)事件上我們認(rèn)為政府應(yīng)該是進(jìn)行協(xié)調(diào)和調(diào)解來(lái)幫助解決民事糾紛但是作為民事糾紛政府不能介入。”

　　0352fang網(wǎng)訊：“發(fā)生分歧怎么辦?”

　　陳教授：“發(fā)生意見不一致的情況下政府應(yīng)該積極行政而不能夠叫�；蛘呦麡O退出。”

　　0352fang網(wǎng)訊：“所以指導(dǎo)的最終目的是為了幫助協(xié)調(diào)解決各方的問(wèn)題。”

　　陳教授：“嗯，對(duì)。政府應(yīng)該積極行政應(yīng)該幫助解決現(xiàn)在存在的問(wèn)題使得各方達(dá)成一致。”

　　專家的意見僅僅是解決物業(yè)問(wèn)題的一個(gè)參考。但是我們注意到， 11月1日，國(guó)內(nèi)第一個(gè)沒(méi)有行政干預(yù)、完全由小區(qū)業(yè)主獨(dú)立自主選聘的物業(yè)管理公司已經(jīng)正式進(jìn)駐深圳景洲大廈。這家公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，也是國(guó)內(nèi)第一份由業(yè)主自行創(chuàng)新的合同文本。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳的模式，意味著業(yè)主開始在法律框架下，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，自行調(diào)節(jié)處理民事糾紛。