從建立和完善法律法規(guī)體系、政策保障體系、投資融資體制、準(zhǔn)入退出機(jī)制、監(jiān)督管理體制等方面，加快推進(jìn)保障性住房的規(guī)范化制度化建設(shè)

　　近年來(lái)，黨中央高度重視保障性住房制度建設(shè)，先后建立了以住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度為主要內(nèi)容的住房保障制度。但是，由于我國(guó)住房保障工作尚處于探索階段，因此，許多制度還有待進(jìn)一步建立，許多措施也有待進(jìn)一步完善。

　　建立法律法規(guī)體系

　　保障性住房的規(guī)范化制度化建設(shè)，需要健全的法律法規(guī)體系的支撐。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)保障性住房制度仍以政府文件、政府政策形式發(fā)布，至今我國(guó)尚沒有一部《住宅保障法》，更沒有專門針對(duì)低收入者的保障性住房的法律法規(guī)，使得低收入者住房問題難以得到有效保障。因此，建立和完善符合我國(guó)國(guó)情的保障性住房的法律法規(guī)體系勢(shì)在必行。

　　應(yīng)該積極借鑒新加坡、香港地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。它們都以法律法規(guī)形式嚴(yán)格規(guī)定了保障性住房的保障對(duì)象、收入劃分標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金來(lái)源、保障對(duì)象準(zhǔn)入和退出資格的審查及運(yùn)行程序，管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職能，以及對(duì)違法違紀(jì)行為的懲處等具體條款，使保障性住房制度有法可依。

　　為進(jìn)一步完善我國(guó)保障性住房的規(guī)范化制度化建設(shè)，首先應(yīng)加快推進(jìn)住房的法律法規(guī)建設(shè)進(jìn)程，尤其應(yīng)盡快出臺(tái)保障低收入家庭住房的相關(guān)法規(guī)，并制定保障性住房的發(fā)展規(guī)劃，明確規(guī)定保障性住房的發(fā)展目標(biāo)，土地劃撥、建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局、面積標(biāo)準(zhǔn)、政策機(jī)制等，使目前日益增多的住房保障問題有章可循。

　　完善政策保障體系

　　保障性住房的規(guī)范化制度化建設(shè)，需要完善的政策保障體系支持。由于保障性住房屬于政府主導(dǎo)的公共福利項(xiàng)目，因此，為保障性住房提供多方面的政策支持，是政府必須履行的職責(zé)，也是住房保障體系建設(shè)的重要手段和方式。政府對(duì)保障性住房的具體政策扶持：

　　一是對(duì)保障性住房建設(shè)用地采取優(yōu)先安排并保證供應(yīng);二是對(duì)保障性住房年度用地指標(biāo)，應(yīng)科學(xué)合理地做好配套規(guī)劃;三是將住房保障資金提前納入年度財(cái)政預(yù)算;四是對(duì)保障性住房投資者提供政策優(yōu)惠。如對(duì)廉租房、小戶型住房投資者在土地供應(yīng)、貸款、利率、稅收等方面給予優(yōu)惠，以鼓勵(lì)投資者積極參與保障性住房建設(shè);五是對(duì)住房保障對(duì)象提供政府補(bǔ)貼救助、住房貸款擔(dān)保及低息抵押貸款;六是對(duì)社會(huì)、企業(yè)和個(gè)人捐贈(zèng)房屋用于廉租房等保障性住房出租的，應(yīng)給予企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠。

　　組建職能管理機(jī)構(gòu)

　　保障性住房體系建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅涉及到住宅建設(shè)、發(fā)改委、國(guó)土資源、財(cái)政、稅務(wù)、民政、社保、工商、銀行等眾多綜合部門，還涉及到多部門之間的協(xié)調(diào)，以及多項(xiàng)配套政策的落實(shí)。從各地的實(shí)踐看，凡是保障性住房工作做得好的地區(qū)，大多都組建了保障性住房的職能管理機(jī)構(gòu)。

　　因此，應(yīng)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、同一運(yùn)作”的新機(jī)制，設(shè)立專門全面負(fù)責(zé)保障性住房的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理等工作的政府專門機(jī)構(gòu)。具體職能：

　　一是負(fù)責(zé)與各相關(guān)部門加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，打通保障性住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃報(bào)批、建設(shè)項(xiàng)目用地選址與開發(fā)、住房建設(shè)、住房銷售與經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)各有關(guān)部門對(duì)保障性住房工作的分工協(xié)作、分類指導(dǎo)和監(jiān)督管理;二是負(fù)責(zé)對(duì)有關(guān)部門在資金籌措、開工準(zhǔn)備、施工招標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)管等方面的責(zé)任落實(shí);三是負(fù)責(zé)保障性住房的登記申請(qǐng)、資格審核、住房分配、使用管理等方面相關(guān)政策措施的實(shí)施;四是指導(dǎo)和推動(dòng)保障性住房工作的加快推進(jìn)。

　　建立投融資建設(shè)機(jī)制

　　應(yīng)進(jìn)一步探索保障性住房的融資模式，加快形成多元化投資渠道。

　　其一，可通過引入房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行融資。對(duì)參與保障性住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資信托基金給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼或?qū)ζ渫顿Y者的收益減免所得稅，以提高其基金和投資者的收益水平，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)投資信托基金投資建造或購(gòu)買保障性住房。

　　其二，可通過實(shí)行住房證券化運(yùn)作方式進(jìn)行融資。我國(guó)目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允許轉(zhuǎn)售，因而具有穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)更加符合證券化資產(chǎn)的特點(diǎn)。在實(shí)際操作中，可以采取直接將保障性住房項(xiàng)目證券化或以保障性住房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款、由銀行將該債權(quán)證券化等方式進(jìn)行融資。

　　其三，可通過發(fā)行保障性住房建設(shè)債券、廉租房修購(gòu)彩票和社會(huì)福利彩票方式進(jìn)行融資。從中提取適當(dāng)比例，用于當(dāng)前的保障性住房建設(shè)。

　　其四，可通過組建非營(yíng)利性的保障性住房建設(shè)投資公司，專項(xiàng)投資危陋房屋拆遷和保障性住房建設(shè)。投資公司可采取政府主導(dǎo)、專項(xiàng)投資、封閉運(yùn)作的模式，與銀行共同簽訂保障性住房建設(shè)合同，以改變以往只能依賴銀行貸款進(jìn)行融資的方式。

　　其五，可通過開征住房保障稅進(jìn)行融資。對(duì)購(gòu)買別墅和高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅，專門用于保障性住房建設(shè)、修繕和廉租房租金補(bǔ)貼，以實(shí)現(xiàn)高收入家庭住房消費(fèi)通過納稅向最低收入家庭住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)移支付。

　　其六，可通過政府土地出讓轉(zhuǎn)換進(jìn)行融資。政府出讓某塊土地時(shí)，可規(guī)定中標(biāo)的開發(fā)商必須提供一定比例的保障性住房作為沖抵土地出讓金，以擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。

　　建立準(zhǔn)入及退出機(jī)制

　　由于住房保障對(duì)象的收入水平并非一成不變，因此，對(duì)住房保障對(duì)象的家庭收入狀況、住房困難程度和住房保障面積等應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，尤其應(yīng)加快建立和完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。

　　一是明確住房保障對(duì)象的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格規(guī)定不同收入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)享受不同的住房保障待遇。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)各地住房保障對(duì)象的收入水平變化，定期調(diào)整最低收入家庭住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　二是建立針對(duì)住房保障對(duì)象的復(fù)審制度。隨時(shí)掌握住房保障家庭的住房、收入變化情況，一旦住房保障對(duì)象的家庭收入發(fā)生變化，應(yīng)及時(shí)調(diào)整住房保障待遇。對(duì)不符合住房保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)退出程序，以有效解決目前各地普遍存在的保障性住房供給與實(shí)際保障對(duì)象錯(cuò)位的問題。

　　三是建立保障性住房準(zhǔn)入與退出的轉(zhuǎn)換接續(xù)程序。制定由廉租房向經(jīng)濟(jì)適用房再向商品房過渡的正反雙向的具體操作措施，以使保障對(duì)象在家庭收入變化后能適時(shí)調(diào)整到所對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的保障性住房。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　建立監(jiān)督管理體制

　　保障性住房的規(guī)范化制度化建設(shè)，需要住房保障管理和監(jiān)督部門的跟蹤監(jiān)測(cè)及嚴(yán)格監(jiān)管。具體措施：一是對(duì)住房保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障資金來(lái)源、補(bǔ)貼額度、保障期限、收入狀況、檔案審核、合同簽訂等實(shí)施嚴(yán)格審核和監(jiān)管;二是健全保障性住房的公示制度，提高住房保障工作的透明度，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督;三是加大對(duì)保障性住房在用地、建設(shè)、準(zhǔn)入、出租、出售、騙購(gòu)、使用、監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違紀(jì)行為的懲處力度。